서울시 새 도시기본계획안 희비엇갈리는 땅값

『앞으로 역세권이나 6대 부도심권및 지역중심권 주변의 땅값은크게 오르지만 한강변이나 구릉지의 투자성은 대폭 떨어질 공산이크다.』 이는 최근 서울시가 내놓은「2011년 목표 도시기본계획안」을 분석한 부동산전문가들의 시각이다.특히 서울시 도시계획위원회가 12일 백련산 경관보호를 위해 서울응암동 재개발구역 지정을 공식반대하고 나서는 등 도시경관을 무시한 개발에 강력한제동이 걸림으로 해서 앞으로 부동산 시장에는 지금까지와는 전혀다른 변화가 일 것으로 예상된다.
전문가들의 분석에 따르면 마곡.난지도.뚝섬.용산권.여의도등 절약적인 부도심 육성권역의 경우 부동산가격 상승이 예상되는 반면 고층아파트 신축이 억제되는 한강변및 산자락 주변의 구릉지에대한 활용도는 지금보다 대폭 떨어질 전망이다.시 가 마련한 도시기본계획안은 앞으로 도시계획법.건축법.주택건설촉진법.건축조례등 관련규정이 개정돼야 시행이 가능한 일이지만 시는 우선 도시설계및 지구상세계획구역 지정등을 통해 무분별한 개발을 억제할 방침이다.
◇한강변=재건축설이 난무하고 있는 이촌.반포지구등의 저층 아파트들의 고층아파트 재건축사업은 어려워질지도 모른다.시가 한강연접지역을 경관관리구역으로 지정하고 남산조망 확보에 방해되는 지역은 특별관리구역으로 묶어 고층건물 신축을 불허 한다는 방침이기 때문이다.동부이촌동의 한강맨션이나 반포의 주공아파트,잠실주공및 시영아파등 현재 일반주거지역에서 인정되는 초고층 아파트건설은 어렵다는 얘기다.
◇구릉지=북한산등 공원및 큰 산 주변에 고층아파트 건립이 어려워지고 금호지구와 같은 도심 인근 구릉지 재개발사업은 저층으로 규제될 전망이다.시는 경관에 문제되는 구릉지내 주택지,이른바 풍치지구.주거전용지역.제1종주거지역등은 저층저 밀도나 저층중밀도로 개발할 방침이어서 이들 지역에 대해서는 신중한 투자가요망된다.경관관리를 위해 층수제한이 가해질 지역은 남산.북한산.도봉산.관악산.인왕산.수락산.불암산.용마산.우면산.대모산.우장산.까치산.성미산.백련산.안산등이 거론되고 있다.
◇공장부지 이전지=그동안 아파트 단지로 각광받던 공장부지 이전지에는 아파트 건설이 억제되고 대신 저층의 사원용 공동주택이나 사무실.상업.공장기능이 함께 하는 도시형 복합시설물 건축이적극 권장된다.따라서 대규모 아파트단지가 들어설 경우 상가등 투자성이 높게 평가되던 인근주택지는 조용한 주택가로 계속 남을공산이 크다.
◇주거지 투자성=용적률 4백%까지 허용되던 일반주거지역의 건축기준이 세종류로 세분화돼 각 지역간에 희비가 엇갈리게 된다.
공원주변의 구릉지와 풍치지구 해제지역등은 1종일반주거지로 지정돼 3층이하,용적률 2백%이하 범위내에서 단독.다가구.다세대등만 허용되고 경관보호와 상관없는 구릉지나 스카이라인 규제를 받아야 하는 평지등은 연립주택이나 5층이하(용적률 2백50%)저층아파트만 지어야 하는 2종지구로 묶이게 된다.
역세권 주거지는 평지일 경우 3종지구로 지정돼 고층아파트가 허용되나 용적률은 지금보다 다소 낮은 3백%로 규제될 전망이다. 崔永振기자