<긴급진단>부동산실명제-쟁점사항 문답풀이

명의신탁 무효화를 골자로 한 부동산실명제 실시방안이 정식으로발표됨으로써 새 제도의 윤곽이 드러나고 있다.예상되는 주요 쟁점사항을 문답풀이로 알아본다.
-명의신탁 약정을 무효로 한다고 하는데 지금처럼 유효로 했을때와 무엇이 달라지는가.
▲명의신탁의 효력을 유효로 인정하는 현행 판례에 따르면 등기부상의 소유주가 누구로 돼 있든 부동산의 처분등 그 실질적인 권리는 명의를 신탁한 사람에게 있다.따라서 명의신탁자,즉 자기재산을 남의 이름으로 등기해 둔 사람은 언제든지 소유권이전등 권리행사를 할 수 있다.명의수탁자,즉 등기부에 이름만 빌려 준명목상 소유주는 명의신탁자의 동의없이는 어떤 행위도 할 수 없으며 이를 무시하고 부동산을 마음대로 처분했을때는 횡령죄로 처벌된다. 비록 부동산등기법상으로는 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있지만 판례법으로 이를 인정하고 있고,또 명의신탁자의 재산권을 보호하기 위한 안전장치가 마련돼 있어서 사실상 명의신탁을조장하고 있는 것이 현행 법체계라고 할 수 있다.
그러나 새 법이 시행되는 올해 7월1일부터 명의신탁이 무효화되면 매매계약이외의 이면계약,즉 명의신탁계약으로는 물권변동(소유권이전)효력이 일어나지 않기 때문에 명의신탁계약을 근거로 권리를 주장할 수 없게 된다.따라서 실제 주인이 재 산권을 되찾는 길이 매우 복잡하고 어려워진다.
예를들어 A가 B로부터 땅을 사면서 인척관계인 C와 명의신탁계약을 맺고 C명의로 등기를 해둘 경우 지금은 법원에 명의신탁계약서를 제시하고 「명의신탁해지(解止)에 따른 소유권이전등기 청구소송」을 제기하면 바로 소유권을 되찾아 갈 수 있다.
그러나 7월1일부터는 명의신탁이 법적으로 무효화되기 때문에 이를 원인으로 소유권을 되찾아 가려 할 경우에는 법률상의 형사처벌과 과징금 부과를 감수하는 것은 물론 세금을 부담해야 하는위험을 각오해야 한다.따라서 끝내 실제 소유자가 겉으로 나타나지 않은채 C명의로 부동산을 처분함으로써 명의신탁관계를 종결 짓는다면 몰라도 명의신탁 사실을 중간에 노출시키는 것은 현실적으로 매우 어려워진다.
-명의신탁을 무효화하면 결국 명의신탁자는 재산을 되찾아 갈 수 없게 되는 것이 아닌가.이는 위헌소지가 있는 것이 아닌가.
▲새 법이 시행되더라도 기왕에 이뤄진 명의신탁계약의 무효화는사안별로 법원의 판결에 의해 나타난다.즉 「부동산실명등기법」이시행되는 날로 기존의 명의신탁계약서가 휴지조각이 되는 것이 아니라 소유권을 확보하는 입증자료로서의 효력은 법이 정한 실명전환기간(96년6월30일까지)중 여전히 유효하다는 것이다.
다만 소유권 회복절차는 지금과 다소 차이가 있을것으로 보인다.현재는 앞에서 설명한 것처럼 「명의신탁해지에 따른 소유권이전등기 청구소송」을 제기하면 되지만 신법(新法)체제아래서는 명의신탁에 의한 등기의 말소를 청구하고 이를 원인으로 직전 등기자로부터 소유권을 넘겨받는 절차를 거쳐야 한다.앞에서 예를 든 A,B,C의 경우 실제 땅주인인 A는 C에 대해 「실명등기법」의 시행으로 명의신탁계약이 무효화된데 따른 등기말소청구소송을 제기하고 동시에 B에 대해 이에따른 소유권이전등기 청구소송을 제기해 소유권을 되찾아 가는 것이다.
「실명등기법」의 시행으로 명의신탁계약이 무효화되면 이를 근거로 한 소유권변동은 일어날 수 없기 때문에 등기부상의 권리가 「직전 등기자」,즉 B에게 되돌아 가고 실제 땅주인인 A는 C가 아닌 B로부터 소유권을 정상적으로 넘겨 받는 것이다.따라서「실명등기법」이 시행된다고 해서 기존의 명의신탁자가 재산을 되찾을 수 없는 것은 아니므로 위헌소지는 없다는 것이 정부의 입장이다. -그렇다면 앞으로도 명의신탁자와 수탁자가 짜고 명의신탁 행위를 계속하더라도 막을 방법이 없지 않은가.
▲당사자가 밀착돼 있는 경우라면 발각이 어려운 것이 사실이다.또 당사자간의 밀약이 깨져 실제 주인이 불법명의신탁계약을 근거로 재산권을 되찾으려 할 경우 실제 소유주임을 입증하는 자료가 완벽하다면 이를 막을 방법이 없는 것도 사실이 다.그러나 이 경우 형사처벌은 물론 시가의 30%에 이르는 무거운 과징금을 각오해야 한다.명의신탁으로 얻을 수 있는 현실적 이익에 비해 불이익이 너무 크기 때문에 이를 각오하고 명의신탁을 감행하는 경우가 거의 없으리라는 것이 정부의 계산이다.
-집이 한채 있는데도 남의 이름을 빌려 아파트를 한채 더 샀다.그후 내이름으로 등기가 돼 있는 집을 팔면서 1가구 1주택혜택을 받아 양도소득세를 면제 받았었다.부동산실명제가 실시된후명의신탁한 집을 내 명의로 바꾸기만 하면 별탈 이 없나.
▲현재로서는 별탈이 없을 가능성이 높다.부동산실명제가 실시돼집을 두채 가졌다는 사실이 드러나더라도 지난 일에 대해서는 세금을 추징하지 않고 벌하지도 않겠다는 방침이기 때문이다.실명으로 전환한 뒤 다시 집을 팔때는 양도소득세를 내 야 하는 것은물론이다.
-남의 이름으로 된 집이 두채나 세채가 돼도 세금추징을 당하지 않는다는 얘긴가.
▲그건 아니다.아직까지 구체적인 기준이 만들어 진 것은 아니지만 한가구가 집을 세채이상 가지고 있거나 가지고 있는 집이 너무 큰 경우(예를 들어 아파트의 경우 1가구 1주택 양도세면제 한도인 전용면적 50평이 될 가능성이 있다)에 는 그동안 내지 않았던 세금을 내야하는 일이 벌어질 수도 있다.
-공장을 세우기 위해 땅을 사면서 비업무용 부동산으로 분류가될까봐 임원 명의로 등기를 했다.비업무용 부동산판정을 받지 않아 취득세를 안내기는 했는데 앞으로 실명으로 전환하면 그동안 안낸 세금을 물어야 할까봐 걱정이다.
▲장부에 기록을 하지 않고 비자금으로 땅을 샀다면 문제가 되지만 그렇지 않을 경우라면 세금을 추가로 내는 일은 없을 것이다.그러나 회사의 장부에 기록하고 땅을 샀더라도 실명전환 후 계속해서 공장을 짓지 않는다면 비업무용 부동산으로 간주,세금을물어야 한다.
-서울에 살고 있는데 시골에 논을 좀 가지고 있다.물론 내이름으로는 살수 없어 등기상의 땅임자는 현지에서 농사를 짓는 사람으로 돼 있다.실명전환으로 서울에 사는 내가 농토를 갖고 있다는 사실이 드러나면 처벌을 받을까 두렵다.
▲투기를 위해 여기 저기 농토를 사두지 않았다면 크게 걱정할필요는 없을 듯하다.현행 농지관리법에 따르면 도시에 사는 사람이 농토를 산 것이 드러나면 최고 2백만원의 벌금을 물어야 하지만 이법이 개정되는 내년 1월부터는 영농의사가 있는 사람이면서울사람이라도 농토를 살수 있게 된다.따라서 이 경우는 올 7월부터 실명전환이 실시되더라도 내년 1월이후에 전환하면 문제가없다.