<재테크>1.아파트 상가

정부의 개혁사정과 이에 자극받은 기업의 리엔지니어링 붐으로 민.관분야 공히 조직개편 바람이 불면서 40,50대 퇴직자들이늘어나 5천만~1억원의 목돈을 만지게 된 사람들이 부쩍 늘었다.신도시 아파트 입주가 본궤도에 오름에 따라 서 울에 소유하고있던 아파트를 처분,그 차액으로 이와 비슷한 규모의 여유자금을갖게 된 사람들도 늘어나고 있다.또 연간 4천만원이상 금융소득에 대한 종합과세가 96년부터 시행됨에 따라 과세대상으로 추정되는 대략 3억5천만원 이상의 금 융자산을 보유한 사람들도 그초과분을 활용할 부동산등 다른 재테크 수단을 찾고 있다.이에따라 부동산가에는 이처럼 5천만~1억원대의 자금으로 안정적인 노후보장을 겸한 재산증식 투자대상을 물색하려는 투자자들의 발길이늘고 있다.최근 부 동산시장의 새로운 투자군을 형성하고 있는,이들의 관심대상이 되고 있는 부동산상품 동향을 주1회(목요일)시리즈로 엮는다.
[편집자註] 분당신도시의 아파트상가를 분양받은 梁모(56.여)씨는 요즘 고정적으로 들어오는 임대수입이 짭짤해 노후생활에 무척 안심하고 있다.지난 90년5월 남편이 직장에서 퇴직한 梁씨는 퇴직금과 평생 모아뒀던 돈을 합쳐 고정임대수입이 나오는 아파트단지내 상가 1층 목좋은 자리 8평짜리 점포를 평당 1천2백만원(총 9천6백만원)에 분양받아 92년6월부터 부동산중개업소용으로 임대했다.처음엔 보증금 3천만원에 월 66만원의 임대료를 받았으나 지난해부터 월 80만원으로 올라 생활에 큰 보탬이 되기 때문이다.
주택업체나 일선 부동산중개인들은 아파트상가 투자를 원하는 실수요자들이 지켜야 하는 가이드라인으로 「1대1의 원칙」을 제시하고 있다.아파트상가를 1억원에 분양받은 경우 보증금 3천만원에 월임대료 70만원을 높지도 낮지도 않은 적정선 으로 간주하는 것이다.즉 1억원에서 보증금 3천만원을 뺀 7천만원에 월 1%를 고정임대료로 계산하는 방식이다.월임대료를 1%이자로 환산하여 1의 투자에 1의 전세값을 빼는 것.
통상 빌딩이나 상가는 월세를 보증금으로 환산할 때「2부이자」로 계산하는 관례에 따라 일부 부동산중개업자들이 실수요자들에게이같은 계산법으로 고가응찰을 유도하는 경우가 있으나 아파트상가는 일반적으로 임대료시세 상승의 한계때문에 이같 은 논리는 통하지 않는다.
총 9천6백만원에 분양받은 梁씨의 경우 2부이자로 따진다면 월임대료가 1백32만원이 보장돼야 하나 기존에 형성된 시세가 이를 따라가지 못한다.현재 분당지역 아파트 상가내 1층점포 평균 임대시세가 평당 9백만~1천만원(전세기준)선에 형성된 점을감안하면 梁씨의 경우는 성공한 사례에 속한다.
이는 梁씨가 아파트상가에 투자하면서 결코 무리하지 않고 적당한 임대수익을 노린 결과다.처음에는 월 1%이자에 불과하지만 상권이 완전히 형성된 뒤에는 보증금은 그대로인채 월임대료가 1.5%이상까지 올라가기도 한다.따라서 상권형성기간 을 감안하지않고 처음부터 2%수준의 월임대료를 생각해 상가분양때 높게 응찰했다가는 낭패를 당하기 십상이다.
金모씨(42)는 아파트상가 투자의 철칙인 안전성보다 욕심을 부린 케이스.지난달 일산에서 H社가 분양하는 내정가 1천3백만원의 1층 10평짜리 점포를 치열한 경쟁끝에 평당 1천7백만원으로 낙찰받는데는 성공했으나 아무래도 임대수익이 없어 보인다.
김씨의 계산대로라면 보증금 7천만원에 월 2백만원이 보장돼야 하나 현재 입점해있는 인근 상가들은 대개 보증금 5천만원에 월1백20만~1백50만원에 불과하기 때문이다.상가투자에서 1대1의 원칙없이 과열분위기에 휩싸이다 보면 이처럼 실익(實益)이 적은 투자를 하게 된다.
상가투자에서 실패하지 않기 위해서는 해당 상가의 임대료 예측이 절대 필요하다.이를 위해서는 부동산전문가와 상담을 하거나 반드시 현지를 사전 답사,규모.위치등 비슷한 조건의 아파트상가임대료 현황을 파악해보는 지혜가 필요하다.
여유돈 5천만~1억원으로 상가투자를 하기에는 어려움이 많지만낙찰가가 평당 5백만원 안팎인 지하 소규모 점포도 조건이 갖춰지면 권할만 하다.여기서 가장 중요한 점은 「핵(核)개발」로 일컬어지는 초대형 유명슈퍼의 입점여부다.구매흡인 력이 강한 초대형 슈퍼가 들어올 경우 상가전체가 활기를 띠게 돼 인근에 대형쇼핑센터등이 위치하더라도 큰 영향을 받지않고 안정된 수입을 올릴 수 있다.여기에다 은행등 금융기관 입점까지 가세하면 금상첨화다. 〈黃盛根기자〉 〈도움말 주신분〉 ▲문홍(文弘.서주개발영업본부장)▲박관웅(朴寬雄.일산 유명공인중개사 대표) 1.아파트상가 2.일반상가 3.임대주택사업 4.헌집헐고 새집짓기 5.
전원주택지 6.농촌주택 7.재개발입주권 8.재건축 공동주택 9.콘도회원권등 레저상품 10.오피스텔 임대업