[부동산도우미] 해외 주택, 양도세 중과되진 않지만 비과세 혜택도 없어

Q:서울에 아파트 한 채를 보유하고 있습니다. 직장 생활을 하고 있는데 투자용으로 미국에 있는 주택 한 채를 구입해 임대를 하다 적당할 때 팔려고 합니다. 해외 주택의 취득과 임대·양도 때 국내에서도 세금을 내야 한다고 들었는데 구체적으로 어떤 세금을 얼마나 내야 하는지 궁금합니다.

　A: 우선 해외 주택을 구입할 때는 해당 국가에서만 취득·등록세를 내면 됩니다. 취득과 관련해 국내에 내야할 세금은 없습니다. 그러나 해당 주택을 구입한 사람과 주택 구입 자금을 송금한 사람이 서로 다르면 증여로 간주돼 국내에 증여세를 내야 합니다. 송금한 사람에게서 구입 자금을 증여받은 것으로 간주하기 때문입니다. 월세 등을 받고 임대해 소득이 생기면 현지 세법에 따라 해당 국가에 소득세를 냅니다. 국내에서도 종합소득세를 신고·납부해야 합니다. 해외 주택을 포함해 집을 두 채 이상 갖고 있을 경우 주택임대소득은 종합소득세 과세 대상입니다. 해외 현지에서 낸 세금은 세액공제나 필요 경비에 포함하는 방법으로 국내에서 공제받을 수 있습니다.

　해외 주택을 팔면 해당 국가뿐 아니라 국내에서도 양도소득세를 내야 합니다. 현지에서 납부한 양도세는 소득세처럼 국내 세금에서 공제됩니다. 해당 국가의 양도세율이 15%고 국내 양도세율이 20%라면 국내에서는 양국 간 세금 차이만큼만 내면 됩니다. 국내 세율보다 해당 국가의 세율이 높으면 양도세를 낼 필요가 없겠죠.

　해외 주택은 양도세 중과 여부를 결정할 때 따지는 주택 수에는 포함되지 않습니다. 국내에 갖고 있는 주택 수나 해외 주택 수에 상관없이 1주택에 적용되는 세율(9~36%, 1년 미만 매도 시 50%)을 적용받습니다. 국내에서 3년 보유 등에 주어지는 비과세 혜택은 없습니다. 국내에서 내야 할 세금을 내지 않으면 최고 40%의 가산세를 물어야 합니다.

도움말=박정현 세무사. 자세한 내용은 조인스랜드(www.joinsland.com) 상담·투자 코너 참조