[재산리모델링] 물려받은 집 2채 정리해 서울에 아파트 사고 싶은데…

중앙일보

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Q : 30대 후반의 직장인입니다. 상속받은 공동 명의 주택 두 채를 정리하고 서울에 내 집을 마련하고 싶습니다.

또 노후 준비를 위해 연금 상품에도 가입하고 싶습니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요

A : 전업주부인 아내, 그리고 4살·1살짜리 자녀를 둔 정씨는 현재 일산에서 전세를 살고 있다. 서울 서초동 아파트와 충북 청원군 주택을 어머니·누나와 공동 명의로 소유하고 있다. 하지만 서울 아파트엔 어머니가 살고 청원군 주택은 지방이라 들어가 살기 어렵다. 빨리 공동 명의를 정리해 본인의 아파트를 구입할 수 있는 방법을 물어 왔다.

　
# 9월 청약가점제 실시 등 변수
　정씨는 어릴 때 돌아가신 아버지로부터 서울 서초동 아파트와 충북 청원군 주택을 어머니·누나와 함께 상속받았다. 본의 아니게 1세대 2주택자가 된 터라 한 채를 매각하면 양도소득세 50% 중과세 대상이 될 것을 걱정하고 있다.

그러나 보유 기간이 가장 오래된 상속주택 한 채는 중과세 대상에서 제외된다. 또 수도권과 광역시 외에 있는 주택으로 공시가가 3억원이 넘지 않는 주택은 상속 여부와 상관없이 50% 세율의 양도소득세는 부과되지 않는다.

　정씨가 상속받은 주택은 어느 것을 먼저 매각해도 중과세 대상에서 제외되는 셈이다. 다만 나중에 파는 주택은 3년 보유, 2년 거주 요건을 채우면 양도소득세 비과세까지 받을 수 있으므로 양도 차익이 적은 지방 주택을 먼저 파는 게 유리하다.

　청원군은 최근 매수세가 없어 팔기가 쉽지 않다. 그러나 가격을 약간 낮춰 급매 형식으로 팔면 가능성이 아주 없지는 않다.

　정씨는 빨리 집을 사고 싶어하지만 서두르지 않는 게 좋겠다. 6월 이후 재건축을 중심으로 집값이 오르면서 주택가격 하락세가 둔화됐지만 아직 뚜렷한 방향이 보이지 않기 때문이다. 게다가 9월 1일 청약가점제를 앞두고 실수요자들이 집 사기를 미루고 있다. 이런 상황에선 가급적 시장 상황을 지켜보면서 차분히 기다리는 게 바람직하다. 일단 청원군 주택을 판 뒤 이 자금은 금융상품으로 운용할 것을 권한다.

　
# 노후 준비를 위해 연금상품에 가입하라

　정씨가 매달 납입하는 보장성 보험은 가계 수입 대비 11%로 다소 높은 편이다. 남편의 경우 종신보험 두 개가 서로 다른 특약을 상호 보완하고 있으며, 부인은 종신보험 한 개에 가입하고 있다. 아들의 어린이 보험이 과보장돼 있지만 이미 오랜 기간 불입해 왔으므로 해지보다는 적금으로 생각하고 만기 때 해약 환급금을 받는 게 효과적이다.

　정씨가 관심을 갖고 있는 연금상품은 소득 공제가 가능한 연금상품보다는 비과세 연금에 가입하는 게 수령 기간이나 수령 시점 면에서 더 낫다. 연금 불입 금액은 일단 본인이 감당할 수 있는 30만원으로 시작한 뒤 향후 수입이 늘면 늘리는 것을 고려해야 한다.

　
# 지나친 분산보다 집중적으로 투자하라

　정씨는 매달 65만원씩 적립식 펀드에 투자하고 있다. 이 중 20만원은 네 살 난 아들 몫, 나머지 45만원은 펀드 세 개에 나누어 투자하고 있다.

　정씨처럼 목돈 마련을 위해 적립식 펀드를 이용하는 것은 바람직하다. 다만 최초의 종자돈 마련이므로 상품을 잘 선택해야 한다.

짧은 기간 ‘반짝 수익률’을 올릴 수 있는 상품보다 오래도록 운용될 수 있는 상품인지, 일시적인 유행으로 끝날 특별한 유형의 상품은 아닌지, 또 운용사의 운용 역량은 어떤지 점검해야 한다. 또 처음 종자돈을 만들 때는 오랜 기간 저축한 보람을 느낄 수 있도록 비교적 높은 목표 금액을 설정해 투자하는 게 좋다. 자신의 자산에 비해 너무 적은 돈을 저축하면 만기에 투자한 보람을 찾기 어렵기 때문이다.

　정씨는 적립식 투자 펀드 수를 줄여 두 개로 집중하고 기타 지출을 줄여 적립금액을 월 70만원으로 높여 투자하는 게 좋겠다. 정씨는 주가연계증권(ELS)과 직접투자를 병행하고 있다. ELS는 특정한 범위 내에서 시장이 빠지거나 오르더라도 수익을 확보할 수 있으므로 펀드나 직접투자보다는 다소 보수적인 유형의 상품이다. 하지만 펀드와 달리 수익금에 대해 모두 과세가 돼 요즘 같은 상승장에는 적합하지 않다. 직접 주식투자 역시 개인투자자는 펀드를 이기기 어려우므로 펀드 투자로 돌릴 것을 권한다. 만기가 돌아온 ELS 자금과 MMF 여유 자금을 합한 1750만원은 성장형 펀드에 투자하자.

　모든 투자는 많은 정보를 바탕으로 선택을 해도 항상 위험이 따르게 마련이다. 정씨처럼 재산 형성 초기에 있는 30대는 재테크에 관한 기본적인 서적 몇 권을 읽어 기본기를 쌓고 신문과 경제 관련 정보들에 꾸준한 관심을 기울이려는 노력이 무엇보다 중요하다.

정리=안혜리 기자

　◆이번 주 자문단=김종민 교보증권 강남PB센터 센터장, 김재욱 국민은행 (Gold & Wise) 명동PB센터 PB팀장, 김한수 미래에셋생명 월드SFC지점 지점장, 김재언 삼성증권 부동산컨설턴트(사진 왼쪽 위부터 시계 방향)

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