[부동산REALESTATE] 허가구역 내 경매농지에 왜 돈 몰리나

중앙일보

입력

업데이트

　도시계획구역 내 경매 농지는 토지거래허가구역에 있더라도 허가 대상이 아니다. 여느 일반 농지와는 달리 농지취득자격증명원(이하 농취증)을 별도로 발급받지 않아도 되는 경우가 많다. 메트로컨설팅 윤재호 사장은 “도시계획구역 내 농지는 도시계획이 수립된 땅으로 향후 개발에 따른 시세 차익을 기대할 수 있다”고 말했다.

　◆틈새 투자 상품으로 인기=토지거래 허가 강화 등으로 땅 투자 분위기가 싸늘해지면서 상대적으로 규제가 덜한 경매 토지가 대안 투자 상품으로 관심을 끌고 있다. 토지거래허가구역으로 지정된 농지를 일반 매매로 취득할 때에는 반드시 해당 관청의 허가를 받아야 한다. 반면 경매 처분된 땅을 낙찰할 때는 이 같은 규제가 없다. 하지만 경매로 농지를 취득할 경우 사실상 ‘거래 허가증’ 역할을 하는 농취증이 있어야 소유권 이전이 가능하다.

　일반적으로 농지를 낙찰하면 매각결정기일(입찰일로부터 7일)까지 농취증을 발급받아 법원에 제출해야만 낙찰허가 결정이 난다. 그런데 외지인이 농취증을 발급받는 게 쉬운 일은 아니다. 실수요 목적으로 농지를 취득하겠다는 것을 증명해야 하기 때문이다. 만일 농취증을 제출하지 못하면 낙찰결정이 취소되고 법원에 따라서는 입찰보증금(입찰가의 10%)까지 돌려받지 못할 수도 있다.

　그러나 도시계획구역 내 경매 농지는 대부분 농취증이 없어도 소유권 이전 등기를 할 수 있다. 이는 농지라도 해당 땅이 도시개발계획에 따라 이미 개발지로 지정돼 농지 역할을 못하기 때문이다. 도시계획구역 내 경매농지는 대신 도시이용계획확인원을 법원에 제출하면 된다. 이 확인원은 땅 소재지 시·군·구청에서 발급받을 수 있다.

　이렇다 보니 경매전문컨설팅업체 등에는 도시계획구역 내 농지 경매 상담 의뢰 건수가 부쩍 늘고 있다. 굿옥션 고정융 조사분석팀장은 “예전에는 농지 매입의 적정 여부를 묻는 경우가 많았는데 요즘은 농취증이 필요 없으면서도 개발 가능성이 큰 지역의 경매 농지를 찍어달라는 주문이 많아졌다”고 말했다.

　경매시장에서도 도시계획구역 내 농지의 경우 첫회 낙찰도 늘고 고가 낙찰 사례가 잇따른다. 지난해까지만 해도 2~3회 유찰된 뒤에야 관심을 갖던 것과는 딴판이다. 4월 27일 경기도 용인시 처인구 삼가동 논 523평은 첫 입찰인데도 13명이 몰려 감정가(4억1496만원)를 훌쩍 넘긴 4억7620만원에 낙찰됐다. 지난달 초 경매에 나온 경기도 평택시 포승면 밭 315평은 감정가(1억5320만원)의 두 배가 넘는 3억1000만원에 주인을 찾았다. 이 물건도 첫 입찰에 17명이 경합했다.

　◆투자 유의점은=도시계획구역 내 경매 농지라고 해서 모두 농취증이 필요 없는 것은 아니다. 주거·상업·공업지역 및 도시계획시설예정지로 지정된 농지의 경우 농취증이 없어도 되지만 녹지지역은 농취증이 있어야 소유권 이전을 할 수 있다. 농취증이 필요한지는 법원에 비치된 경매 물건 명세서를 통해 확인할 수 있다.

　현장 방문을 통해 토지 관련 서류의 내용과 실제 상황이 맞는지도 살펴야 한다. 농지 면적과 이용 상황 등이 지적도와 토지대장 등과 다른 경우가 많기 때문이다. 시세를 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 시세분석을 잘못해 경매로 구입한 총 비용이 일반매매보다 더 들어가 낭패를 보는 경우도 적지 않다.

　묻지마 투자도 삼가야 한다. 지지옥션 강은 팀장은 “경매 법정의 분위기에 휩쓸려 고가로 낙찰하면 앞으로 남고 뒤로 밑질 수 있기 때문에 응찰 예정가의 최소치와 최대치를 미리 정해 그 이상은 쓰지 않는 게 좋다”고 말했다. 농지 취득 후 되팔 때 세금 부담이 만만찮다는 것도 감안해야 한다. 올해부터 부재지주의 양도세율이 60%나 되고, 장기보유 특별공제(10~30%)도 받을 수 없게 됐다.

조철현 기자

◆도시계획구역=시·군 등 지방자치단체의 중장기 도시 개발계획이 수립되어 있는 지역이다. 이 구역 지정 권한은 도시기본계획 수립자인 지방자치단체장에게 있다.

◆농지취득자격증명원=농지 취득 희망자가 취득자격이 있는지를 확인하는 증서로, 농지 투기를 방지하기 위한 것이다. 농취증을 받으려면 농업경영계획서와 농취증 신청서를 작성해 농지관리위원회의 확인을 거쳐 해당 농지 소재지인 시·군·구·읍·면장에게 신청해야 한다.