"실수요자 입장서 접근하라"

중앙일보

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현 정부의 부동산정책이 대부분 작동되는 올 하반기 부동산시장은 어떤 모습을 띠게 될까? 재산세와 종부세,양도세의 폭발적인 증가와 각종 부동산 억제정책이 전방위에서 위력을 떨치게 된다. 또 연말 대선이란 굵직한 변수도 기다리고 있다.‘관망 우세’가 점쳐지는 하반기이지만 부동산 투자나 매도를 생각하는 사람들을 위해 전문가 견해를 소개한다.

대형 아파트 조정 불가피 법원경매가 좋은 투자방법

◈하반기 부동산 투자 전망
각종 규제정책으로 상반기 부동산 시장은 전반적으로 소폭 하향세를 보이고 있으나 하반기엔 이사철을 시작으로 일부지역 전세가격이 상승하면서 국지적이지만 소폭 가격 상승이 예상된다. 그동안 가격상승을 주도했던 대형 아파트는 가격조정이 불가피 할 것으로 예측된다. 하지만 큰 하락은 없을 것이다. 특히 그동안 저평가됐던 강북 대단위 아파트 단지의 중소형 평형은 하반기 이사철 때 전세가격부터 상승하여 내년 상반기 가격이 상승할 것으로 보인다. 또 연말 대선, 강남대체 신도시 발표 등의 재료에 힘입어 투자처를 찾지 못하고 대기중인 엄청난 규모의 부동자금과 토지보상비가 부동산시장으로 유입될 가능성도 크다.
◈ 어려운 여건 속 하반기 유망투자 분야
1) 개발 호재지역을 노려라 : 한강조망권이 있는 용산과 한남동, 성수동은 투자지역으로는 최고의 미래가치를 갖고 있지만 이미 가격이 오른 상황이다. 같은 지역적 요건을 갖추었지만 저평가된 자양동 지역을 적극 추천하고 싶다. 하지만 자양동도 토지거래허가구역이므로 규제를 받지 않고 투자할 수 있는 대지지분 6평 이하의 소형 다세대주택이 유망하다. 강동,강남쪽에서는 송파신도시에 인접한 문정동, 장지동 소형다세대 주택을 눈여겨 봐야 한다. 강서쪽은 아무래도 목동신시가지와 염창동, 방화동이 꼽힌다.
2) 택지지구 용지가 투자의 안전지대 : 안전한 토지 투자지역은 도시기본계획이 갖추어지고 인프라 구축이 잘돼 접근성이 양호한 수도권 남부 용인과 평택지역이다. 또 남북화해 분위기의 진전, 수도권북부 경의선축인 문산까지의 전철 복선화계획 등에 힘입은 일산과 파주지역이 주목받고 있다.
3) 돈은 지하철역세권 으로부터 : 오피스빌딩이 많고 유동인구가 많은 2호선, 일산신도시에서 강남을 관통하고 수서까지 이어지는 3호선, 광명에서 장암역까지 운행되는 7호선, 현재 건설중인 김포~강남을 지나는 9호선, 그리고 분당~강남~왕십리로 이어지는 분당선 역세권 등의 상업용 건물, 소형 임대주택 등이 유망하다.
4) 불황기에 상업용건물 투자는 신중하게 : 상업용건물 투자는 대박 혹은 쪽박이다. 특히 집합건물의 구분상가는 1층과 특정지역을 제외하고는 신중하게 판단해서 투자해야 할 것이다.
5)투자는 시기가 중요하다 : 하향 안정세를 유지하는 요즘은 매도보다 매수 시기가 아닌가 하는 생각을 해보자. 올 하반기엔 아파트와 토지 등의 법원경매가 좋은 투자방법이 될 것이다.
6)해외부동산에도 관심을 : 베트남,태국,중국 등 동남아권 투자에 특히 관심이 높다. 소액투자자들도 펀드를 통해 해외부동산 투자에 나서고 있다. 호주,캐나다,미국 부동산 투자 역시 관심의 대상이다.

김재필 안산1대학 교수·중앙일보 부동산아카데미 강사

투자 수요는 더 관망하자 변수 확인뒤 결정 하세요

주택시장이 맥을 못 추고 있다. 대출규제, 분양가 상한제, 종합부동산세 부과 등 각종 악재가 쏟아지면서 주택시장이 깊은 침체에 빠져들고 있다. 서울 강남권 고가주택을 중심으로 올 들어 20%이상 떨어진 급매물이 속출하고 있다. 하지만 ‘값이 더 떨어질 것’으로 내다 본 매수자들이 관망세로 돌아서 거래가 안된다.
◈ 주택 시장 왜 동맥경화증 걸렸나
주택시장 침체의 가장 큰 요인은 대출 규제다. 건설교통부 관계자는 “주택시장 약세의 70% 가량은 1인 1건 대출 등 금융 규제 때문”이라고 주장했다. 특히 고가주택이 몰려있는 강남권의 경우 ‘총부채상환비율(DTI)‘이 강화되면서 소득증빙이 힘든 자영업자들의 대출이 묶이자 주택 수요가 크게 줄어들었다. 대출 금리도 가파르게 올라 투자수요를 더욱 억누르는 요인으로 작용하고 있다.
올해부터 대폭 늘어난 종부세 등 보유세 부담도 큰 악재다. ‘종부세 충격’이 현실화하자 다주택자들이 과세기준일인 6월 1일 이전에 처분하기 위해 매물을 내놓고 있다. 게다가 지난해 가을 시장을 달궜던 무주택자들마저 9월 시행되는 분양가상한제를 기다리고 있다.
◈ 하반기 주택시장 변수는
6월에 발표될 분당급 강남대체 신도시다. 강남대체 신도시 발표는 강남권 아파트에도 적지 않은 영향을 줄 수 있다. 하반기 이후 구체화할 대선주자들의 공약도 변수다. 시장이 급랭하자 정부가 규제완화 방안을 내놓을 것이라는 전망도 있다. 하지만 정부는 재건축이나 종부세, 양도세 등은 부분적으로라도 손을 대지 않을 방침이라고 밝혔다. 극심한 침체를 보이고 있는 지방 투기과열지구 등은 일부 해제될 것으로 보인다.
◈ 투자전략 어떻게 세우나
가점제에서 불리한 유주택자라면 5월 중에 매수를 하는 것도 고려해 볼만하다. 종부세 부과를 앞두고 나오는 세금회피 급매물도 좋다. 특히 비인기지역에서 인기지역으로 갈아타거나, 더 큰 집으로 넓히려는 수요자들은 이런 기회를 놓치지 않는 것이 좋다. 강남권이나 목동 일대 아파트가 지난해 11월 고점 대비 적게는 10%, 많게는 25%까지 떨어졌다. 하지만 강북권이나 수도권은 보합세를 유지하거나 떨어져야 고작 5% 정도다. 강남권 지역 아파트의 가격메리트가 부각되고 있는 것이다.
그러나 투자 수요의 경우 좀 더 관망하는 게 좋다. 대선공약 등 각종 불확실한 변수를 확인한 뒤 결정해도 늦지 않다는 얘기다. 국내 투자보다는 젊은 층 인구가 많은 동남아 등 개발도상국 부동산 펀드 등에 가입하는 것도 좋다. 기대수익률이 연 10~20%로 훨씬 높다.
장기 무주택자들은 상한제 아파트에 ‘올인’하는 전략도 괜찮다. 상한제 아파트는 앞으로 부동산 재테크 1순위가 될 가능성이 높다.　

박원갑 스피드뱅크 연구소장

여유자금으로 장기 투자 도심·근린상가도 관심을

부동산전문가인 고종완 RE멤버스 대표는 최근 미래ㆍ도시포럼(회장 이은재)이 서울 프레스센터 20층에서 개최한 조찬 모임에서 ‘올 하반기 부동산 전망 및 투자 전략’이란 주제로 강연을 했다. 핵심 내용을 간추려 소개한다.
◈ 새로운 투자전략 (패러다임의 전환이 필요하다) :
▶실수요자 입장에서 접근하라 ▶포트폴리오를 재조정하라 ▶정책 및 금융환경을 주시하라 ▶목표수익률을 낮춰라 ▶여유자금으로 장기투자하라
◈ 하반기 투자 유망상품 :
▶강남권내 재건축 대상 노후 단독,연립주택,상가 ▶재개발,뉴타운 및 재정비 촉진지구 ▶유망지구 신규아파트 ▶도심,근린상가 ▶주거형 오피스텔 ▶리모델링 중소형 아파트 ▶간접투자,부동산펀드 ▶해외부동산 투자
◈ 올해 달라지는 주요 부동산 제도 :
▶원가공개 등 분양가 제도 발표 ▶후분양제 적용 아파트 단계별 확대 ▶2주택자 양도세 중과,종소세 과표 적용률 10%p 증가 ▶분양권 등 실거래가 신고대상 및 기간확대 ▶준공 15년만 넘어도 리모델링 가능 ▶해외부동산 취득한도 300만달러로 확대 ▶알박기 방지대책 강화 ▶아파트 관리 내용 의무 공지 ▶부녀회 담합 종식 ▶주택대출 금리인상고지 의무화

고종완 RE멤버스 대표