알아두면 편리한 건축·부동산 용어

◎다세대 주택 분리등기 세대별 매매가능/다가구주택 1주택으로 간주 세금 유리/주택상환사채 원리는 분양대금으로 정산
◇다세대·다가구주택=한 건물안에 여러가구가 살 수 있도록 지어진 동당 건축 연면적 6백60평방m 이하이고 4층이하인 주택이다.
건축 연면적이 6백60평방m를 넘으면 연립주택,5층이상이면 아파트로 각각 분류된다.
다세대·다가구주택의 차이는 소유권의 분리등기가 가능한지 여부에 따라 나뉜다.
다세대주택은 세대별로 분리등기가 가능해 집을 지은뒤 쪼개 팔수 있으나 다가구주택은 구분소유권이 인정안돼 임대만 할 수 있다.
대신 다가구 주택은 실제로는 여러가구가 살아도 1주택만을 소유한 것으로 되지만 다세대주택은 여러채를 소유한 것이 돼 세금(양도세) 등에서 불리하다. 따라서 이같은 집을 지을때는 다세대로 할 것인지,다가구로 할 것인지 신중히 판단해야 한다.
◇건폐율·용적률=건폐율은 대지면적에 대한 건물의 바닥면적,용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다.
예컨대 1백평 대지 위에 각층의 건평이 30평씩인 5층짜리 건물을 지었을 경우 건폐율은 30%,용적률은 1백50%가 된다.
같은 대지 위에 2채 이상의 건축물이 있을 경우에는 각 건축물의 바닥·연면적을 합쳐 계산해야 한다.
건폐율·용적률은 무분별한 건축을 막기위해 위치·용도지역에 따라 건축법 및 시·도 조례에 일일이 한도가 정해져 있어 그 이상으로는 짓지 못하도록 돼있다.<별표참조>
정부는 최근 건축법개정을 통해 일부 용도지역의 건폐율·용적률 한도를 상향조정할 수 있도록 했는데 이에 따라 시·도별로 조례개정작업이 추진중이다.
◇주택건설물량할당제=건설경기 과열을 막기위해 정부가 시·도별,월별,분기별로 쿼타를 정해 주택 신축물량을 제한한 제도.
지난해 9∼12월 처음 도입했다가 올들어 잠시 중단했었으나 건설경기가 계속 과열 조짐을 보이자 지난 2월 다시 시행에 나섰다.
올해 정부가 정한 쿼타는 총 50만가구로 이중 상반기에는 26만가구,하반기에는 24만가구가 배정돼 있다.
시·도별로는 경기도가 11만5천여가구로 가장 많고 서울 8만7천여가구,경남 4만7천여가구의 순으로 제주(5천3백50가구)가 가장 적다.
◇주택상환사채=주택건설업체가 발행하는 채권으로 이를 사면 이자(연리 6∼8%)외에 6개월∼3년뒤 해당 아파트를 분양받을 수 있다.
업체의 입장에서는 분양하기도 전에 돈을 앞당겨 받을 수 있는 것이 이점.
지금까지는 수도권 신도시에서만 발행돼왔으나 올 하반기부터는 고양 등 인근지역으로 확대될 전망이고 부산 등 지방대도시에서도 일부 업체가 사채발행을 추진중이다.
건설업체는 아파트 공급가구수의 60%이내에서 사채를 발행할 수가 있는데 매입신청은 청약예금 가입순위에 따라 받는 등 일반아파트 분양방법과 같다.
사채매입자는 나중에 해당아파트가 분양될때 아파트를 분양받을지,아니면 현금(원리금)으로 돌려받을지 선택할 수 있다.
이때 분양을 원하면 미리 냈던 사채매입대금 및 이자는 계약금 또는 중도금으로 정산처리된다. 현금으로 상환받으려면 분양신청기간내에 반드시 주택상환포기서를 제출해야 하며 이를 내지 않으면 당첨된 것으로 처리돼 재당첨제한 등의 불이익을 받게 되므로 주의해야 한다.<민병관기자>