분양가 10~20% 낮아질 듯

중앙일보

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논란을 빚었던 주택법 개정안이 20일 공포됨에 따라 9월부터 전국 모든 신규 분양 아파트에 분양가 상한제가 적용된다. 1999년 민간 아파트 분양가 자율화가 시행된 지 8년여 만에 다시 정부나 지방자치단체가 분양가를 통제하는 ‘원가 연동제’ 시절로 되돌아간 셈이다.
　분양가 상한제는 아파트 분양가를 건설교통부장관이 정하는 표준 건축비에 땅값(택지비) 등을 더해 산정하는 제도를 말한다.
　아파트 분양가가 건축비와 택지비 등의 건설 원가와 연동하기 때문에 원가연동제라 부르기도 한다. 정부가 아파트 분양가에 직접 개입하는 것이다.

　◆어떤 단지가 상한제 적용받나=분양가 상한제 대상은 일반분양분이 20가구 이상인 전국의 모든 공공·민간 택지 공동주택이다. 공동주택은 아파트(주상복합 포함), 다세대, 연립을 포함한다.
　분양가 상한제 시행 시기는 9월부터지만 8월 말까지 사업승인을 신청하고 11월 말까지 분양승인(재개발·재건축은 관리처분인가)을 신청할 경우 상한제 대상에서 제외된다.
　따라서 현재도 적용대상인 공공택지를 뺀 민간택지의 상한제 적용 대상 아파트는 내년부터 본격 등장할 것으로 보인다.

　서울 은평뉴타운의 1~3지구 중 10월 분양 예정인 1지구를 제외한 2·3지구는 분양가 상한제 적용을 받을 것 같다. SH공사가 2008년 하반기와 2010년 상반기에 각각 2·3지구 아파트를 공급할 예정이기 때문이다.
　인천 송도·청라·영종지구 등 경제자유구역은 9월이 아닌 이달부터 분양가 상한제를 적용받는다. 개정 주택법에 따라 경제자유구역도 분양가 상한제가 적용 중인 공공택지로 분류됐기 때문이다.

　◆전매 제한 및 재당첨 금지 기간 강화=분양가 상한제 시행으로 분양가 조정이 불가피하다. 업계에선 분양가가 현재보다 10~20% 이상 낮아질 것으로 보고 있다. 내외주건 김신조 사장은 “택지비를 감정가로 산정하고 건축비까지 정부 규제를 받는다면 수도권 등 택지비가 상대적으로 높은 지역은 분양가가 20% 이상 떨어질 수도 있다”고 말했다.
　분양가 상한제 적용 단지의 경우 분양가가 싼 만큼 당첨자의 경우 상당한 시세 차익이 기대된다.

　그래서 분양가 상한제 적용 아파트의 경우 분양권 및 주택 전매제한이 더욱 강화된다. 현재 분양가상한제가 적용되고 있는 공공택지의 경우 전용면적 80㎡(25.7평) 이하 중소형은 10년(서울·수도권, 계약일 기준)과 5년(지방), 전용 25.7평 초과 중대형은 5년(서울·수도권)과 3년(지방)간 분양권 또는 주택을 팔 수 없다.
　그러나 9월부터는 서울·수도권 공공택지 내 중소형은 10년, 중대형은 7년으로 전매제한이 강화된다. 지방은 현행 제도가 그대로 유지된다.
　민간택지 내 분양 주택의 경우 서울·수도권 내 중소형은 7년, 중대형은 5년간 분양권 등을 팔 수 없게 된다. 지방은 아직 분양권 전매 제한 기간이 정해지지 않았다. 향후 분양가 추이를 봐서 정한다는 게 정부의 방침이다.

　이와 함께 중대형 아파트 분양에는 채권입찰제가 시행되는 데 개정된 주택법에 따라 채권입찰제 상한선이 주변 시세의 90%가 아닌 80%로 적용된다.
　9월부터는 민간택지 아파트에 대해서도 재당첨 금지제도가 확대 적용된다. 재당첨 금지제도는 분양가상한제 아파트에 당첨될 경우 일정기간 다른 아파트에 청약하지 못하도록 하는 제도로, 현재 공공택지 내 아파트에만 적용되고 있다.

　건교부는 수도권 공공택지의 경우 전용 25.7평 이하는 현행대로 10년을 유지하되, 그 이상은 7년(현재 5년)으로 늘릴 방침이다. 민간택지도 각각 7년(전용 25.7평 이하)과 5년(25.7평 초과) 규정을 신설키로 했다. 지방은 추후 결정할 방침이다. 재당첨 금지 대상은 당첨자와 가족(세대원) 모두로, 1순위는 물론 2~3순위도 청약할 수 없다. 미분양 물량은 마음대로 분양받을 수 있다.
　
◆집값 안정 될까=분양가 상한제 시행으로 주택시장이 안정세를 유지할 것이란 전망이 많다. 주택담보대출 규제와 보유세 강화 등으로 크게 위축된 주택 거래시장에 ‘가격 하락 심리’까지 겹치면서 집값이 하향 안정국면에 접어들 것이라는 것이다.

　하지만 반론도 있다. 대한주택건설협회 관계자는 “분양가 상한제와 원가 공개가 시행되면 민간업체들의 주택건설 사업이 크게 위축되고 이는 공급축소로 이어져 3~4년 뒤 수급 불균형으로 집값이 오를 가능성이 크다”고 주장했다.

조철현 기자