올 부동산 경기 전문가 진단

『계속 침체될 것인가, 아니면 되살아날 것인가.』
지난해 봄 이후 하향곡선을 그려온 부동산경기가 새해에는 어떻게 될 것인지에 관심이 모아지고 있다.
일단 선거와 분양가 인상 등의 변수는 있지만 당국의 투기억제시책이 계속되고 현재와 같은 공급과잉기조가 유지되는 한 새해에도 부동산경기는 계속 침체될 수밖에 없으리라는 것이 일반적인 전망이다.
특히 지난해 하반기 이후 계속된 아파트·상가·사무실 등의 미분양사태와 거래중단현상 등으로 대기매물이 엄청나게 쌓여있기 때문에 이들 매물을 소화하는데도 상당한 시일이 필요할 것으로 보인다.
부문별로는 토지보다 주택, 주택 가운데서도 단독주택보다는 아파트쪽에서 침체현상이 더 두드러질 것으로 예상된다.
이는 지난 88∼90년의 가격상승기에 주택, 특히 아파트값이 상대적으로 더 치솟았기 때문에 그만큼 경기침체에 따른 영향도 더 많이 받을 수밖에 없다는 분석에 따른 것이다.
올해의 부동산경기 전망을 요인·부문별로 나누어 살펴본다.
◇요인별전망=경기상승요인으로는 ▲선거 ▲분양가조기인상 ▲주택업계의 사업계획 축소가능성 등을 꼽을 수 있다.
총선·대선·지방자치단체장선거 등으로 이어질 4대 선거는 이중에서도 최대의 복병이라고 할 수 있다.
막대한 정치자금이 수반돼 부동산쪽에 자금유입을 촉발하는 직접적인 요인이 될 뿐 아니라 물가상승을 부추겨 실물선호심리를 유발하거나 개발공약 등으로 땅값에 영향을 주고 투기단속에 관한 행정력도 느슨하게 될 우려가 있기 때문이다.
이와 함께 예년보다 앞당겨 지난해 말 이미 택지·건축비 조정을 통해 92년도의 아파트분양가가 조기 인상된 것도 기존 집값에는 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없고 극심한 자금난을 겪고 있는 민간주택건설업체들이 공급물량을 축소조정할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.
그러나 대부분의 전문가들은 이 같은 부정적인 요인들에도 불구하고 안정기조가 계속될 수 있을 것으로 전망하고 있다.
우선 선거과정에서 발생한 유동성자금이 부동산쪽으로 몰리는데에는 일정시간이 필요하고 당국의 정책의지에 따라서는 상당부분 유입을 막을 수 있다는 분석이다.
특히 지난해 완성된 토지·주택전산망은 투기적 거래에 의한 가수요를 차단하는데 한몫 할 것으로 기대되고 있다.
또 지난해의 경우 사회간접자본 확충시책에 따라 개발사업이 활발했지만 전국평균보다 땅값이 50%이상 더 오른 지가급등지역은 오히려 전년의 4분의1수준으로 줄어드는 등 개발붐에 따른 가격상승현상이 거의 나타나지 않았던 점도 고무적으로 받아들여지고 있다.
이와 함께 택지초과소유부담금이 올해 첫 부과되는 등 토지공개념이 본격 정착돼 적어도 과거와 같은 투기과열현상은 재현되기 어렵다는 것이 일반적인 전망이다.
여기에 ▲2백만 가구건설계획(85∼91년)에 따라 착공됐던 신규주택이 속속 완공되며 올해 입주가능물량이 서울시내의 기존 아파트가구수(67만)와 맞먹는 63만 가구에 이를 전망이어서 공급과잉현상이 계속되고 ▲전반적인 경기침체에 따른 수요둔화가 예상되는 등 수요공급측면에서도 경기침체요인이 압도적으로 우세한 것으로 분석되고 있다.
◇부문별전망=아파트 등 주택은 값이 더 떨어질 것으로 예상되고있는 가운데 땅값, 전셋값은 전망이 다소 엇갈리고 있다.
건설부와 국토개발연구원은 일단 주택가격이 올해 5∼10% 가량 더 떨어진 뒤 내년까지 약세가 계속될 것으로 전망하고 있다.
쌍룡경제연구소는 최근 올해의 집값은 10%, 땅값은 5% 정도 떨어질 가능성이 있다는 전망을 밝혀 눈길을 모았다.
지금까지 땅값이 떨어진 적은 한번도 없었기 때문이다.
국토개발연구원의 오진모 연구원도 『선거로 인한 파급영향을 당국이 엄격히 봉쇄할 경우 올해 땅값은 사상 처음으로 하락세를 보이게 될 것』이라고 전망했다.
반면 제일경제연구소는 최근 전문가 3백47명에 대한 설문조사를 통해 집값은 올해 2·7% 떨어지되, 땅값은 3·7%, 전셋값은 6·8% 오를 것이라고 전망했다.
그러나 이 정도의 상승률자체도 정기예금금리나 물가오름세 이하의 수준이어서 사실상의 하락이라고 볼 수 있다.
즉, 올해는 땅이나 집이 더이상 좋은 투자대상이 될 수 없다는 점에서는 전문기관들의 견해가 일치하고 있는 셈이다.
상가·사무실·콘도 등도 현재의 공급과잉현상이 당분간 해소되기 어려울 것으로 보이고 있어 침체를 면치 못할 전망이다.
사무실의 경우 지난해 서울시내에서 완공된 대형빌딩은 69개동으로 90년의 33개동보다 2배 이상 늘었고 상가쪽도 신규분양상가를 중심으로 미분양물량이 계속 늘고 있는 추세다. 반면 경기침체에 따라 수요는 큰 폭의 증가를 기대하기가 어려운 상황이어서 올해에도 지난해와 같은 치열한 분양판촉전이 예상되고 있다. <민병관기자>

<91년 부동산 관련 일지>
▲1.1 국민주택규모 이하 건축비율 상향조정(60→70%)
▲1.12 택지, 1천6백40만평 공급계획(91년도)
▲1.16 주공아파트, 6만1천 가구 공급계획(91년도)
▲2.4 신도시아파트 상환사채 발행(91년1차)
▲2.12 수서택지 특별공급백지화
▲3.16 건축규제조치(5차)
▲3.18 6대 도시 및 수도권지역 주택전산망 완성
▲3.21 주택정책 개선방안(대형아파트소유자 1순위 제외 등)
▲4.15 아파트분양가 인상(6∼9%)
▲4.23 신도시 채권입찰제 확대
▲5.3 건설경기진정대책(6차 건축제한)
▲5.6 신도시 아파트 91년도 첫 분양
▲7.9 7차 건축규제(신도시아파트 분양축소 등)
▲8.1 주택공급규칙 개정·시행(청양예금제, 군 지역확대)
▲9.4, 9.28 8, 9차 건축규제조치
▲9.11 전국주택전산망완성
▲9.30 신도시 첫 입주 시작
▲10.3 6대도시 택지소유현황 발표
▲11.6 공영개발택시의 택지비 산정방식조정
▲11.18 전국주택소유 현황 발표
▲11.30 신도시 5차(91년도 마지막)분양
▲12.17 땅값급등지역 45곳 고시
▲12·19 아파트 표준건축비 인상