임대주택 직권말소 뒤 양도세 혜택없다…자동·자진말소와 달라 [김종필의 절세노트]

재건축 공사 현장. 연합뉴스

장기임대주택의 요건과 거주용 주택의 요건을 모두 충족한 상태에서 거주용 주택을 매도할 경우 비과세 특례가 있다. 임대주택을 주택 수에서 제외하고 거주용 주택의 1세대 1주택 양도세 비과세를 판단하는 것이다.

이러한 혜택을 받기 위해서는 양도일 현재 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자 및 소득세법상 임대사업자를 전제로 하고 있다.

자동 말소, 자진 말소, 직권 말소 

그런데 장기일반민간임대주택 중 아파트의 매입임대주택 또는 단기민간임대주택에 해당되는 모든 주택(이하 폐지 대상 임대주택이라 한다)이 임대사업 폐지 대상으로 되면서 임대사업자 등록이 자동 말소되거나 자진 말소하는 경우가 발생하고 있다. 재건축·재개발 주택을 임대주택으로 등록한 경우는 재개발 재건축이 진행되면서 멸실 후 직권 말소되기도 한다.

자동 말소나 자진 말소 및 직권 말소가 되면 양도일 현재 임대사업자가 아니므로 거주용 주택을 먼저 매도시 양도세 비과세를 받지 못하는 문제가 발생할 수 있는 것이다.

따라서 자동 말소나 자진 말소 및 직권 말소 상황에 따라 언제까지 거주용 주택을 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있는지를 파악하고 이에 대비할 필요가 있다.

먼저 용어부터 정리해 보자. 자동 말소와 자진 말소는 폐지 대상 임대주택을 전제로 하고 있으나 재개발·재건축 직권 말소 대상은 대상을 한정하고 있지 않다.

자동 말소는 폐지 대상 임대주택의 사업자 등록이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간이 종료되면 자동으로 말소되는 것을 말한다. 자진 말소는 민간임대주택에 관한 특별법상 임대 의무기간 종료 전 폐지 대상 임대주택에 대한 임대사업자등록을 임대사업자가 등록 말소를 신청해 말소되는 것을 말한다. 자진 말소는 임차인의 동의가 있어야 가능하다.

직권 말소는 재개발 또는 재건축 사업으로 인해 멸실 후 임대사업자 등록이 직권으로 말소되는 것을 말한다.

임대 의무기간 2분의 1 경과 여부 

자동 말소의 경우 또는 민간임대주택에 관한 특별법상 의무기간의 2분의1 이상을 임대한 후 자진 말소를 한 경우에는 임대주택 말소일로부터 5년 이내에 거주용 주택을 매도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 여부를 판단한다.

임대주택 말소일로부터 5년을 경과하면 말소된 임대주택과 거주용 주택을 소유한 상태에서 거주용 주택을 먼저 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다.

거주용 주택을 비과세 받으려면 순서를 바꾸어 임대주택을 먼저 매도하여 양도세를 내고 나중에 거주용 주택을 매도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

민간임대주택에 관한 특별법상 의무기간의 2분의 1 미만을 임대한 상태에서 자진 말소하면 5년의 유예기간이 주어지지 않는다.

따라서 말소일로부터 5년 이내 거주용 주택을 매도하는 경우라도 거주용 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못한다.

말소일로부터 5년 이내 또는 5년 경과 여부와 관계없이 등록 말소된 임대주택을 먼저 매도해 세금을 부담하고 거주용 주택 1채가 남은 상태에서 매도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

자료: 김종필 세무사

재개발·재건축 주택의 멸실로 인한 직권 말소의 경우에도 민간임대주택에 관한 특별법상 의무기간의 2분의 1 미만을 임대한 상태에서 자진 말소와 마찬가지로 5년의 유예기간이 주어지지 않는다.

비과세 혜택 없는 직권 말소 

따라서 임대주택이 직권 말소된 후에 거주용 주택을 먼저 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다.

재개발·재건축 대상을 먼저 매도해 양도세를 부담하고 거주용 주택을 매도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

만약 거주용 주택을 먼저 매도해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받고 싶다면 재개발·재건축 멸실로 인하여 직권 말소되기 전에 거주용 주택을 매도해야 한다. 말소 전에 매도한 경우에는 임대 의무기간을 채우지 못한 상태에서 직권 말소가 되는 경우에도 양도세 추징을 하지 않는 별도 규정을 두고 있기 때문이다.

말소된 임대주택을 먼저 매도하고 거주용 주택을 나중에 매도해 비과세 받는 것은 선택의 문제다. 순서를 바꿔 매도할 경우의 세금을 종합적으로 비교해 본 후 최종적으로 선택해야한다.

김종필 세무사

김종필 세무사는...

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.
27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.  
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.