집값 떨어지는데 내년에 바뀌는 세법…'증여 시기' 계산법 [김종필의 절세노트]

중앙일보

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서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1

올해 말까지 증여할까, 내년 1월 1일 이후로 미룰까. 최근 주택 증여 문의가 다시 증가하기 시작했다.

주택가격 하락에 따른 증여세 부담 감소와 내년 1월 1일 이후 증여분부터 시행되는 취득세 과세금액 기준의 변동 및 세법 개정안이 복합적으로 작용한 데 따른 것이다. 언제 증여하는 것이 가장 좋을 것인가에 대한 고민이 늘었다.

주택 소유자들이 왜 증여 시기를 앞당기려고 하는지, 그리고 올해와 내년 세법상 차이를 살펴보고자 한다.

증여 취득세 기준 금액 변경

첫째, 내년 1월 1일 이후 증여분부터 증여에 따른 취득세 과세 기준 금액이 공시가격에서 시가로 바뀐다. 증여에 따른 취득세 산정을 위한 금액 기준은 현재 주택 공시가격에서 2023년부터 시가의 개념으로 바뀌게 된다.

이로 인해 시가와 공시가격의 차액에 대해 취득세율을 곱한 만큼 취득세 부담이 늘어나게 된다. 따라서 주택의 소유자 입장에서 증여의 시기를 올해 말까지 앞당기고 싶어하는 것이다.

둘째, 양도세 이월과세 기간을 5년에서 10년으로 연장하는 개정안이 걸려 있다. 현재 배우자 또는 직계 존비속에게 증여받은 부동산이나 분양권, 조합원입주권, 회원권 등의 경우 증여받은 날로부터 5년 이내 양도하는 경우 증여받을 당시의 평가액이 아니라 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 매긴다.

이월과세 기간 5년→10년

그런데 세법 개정안이 내년 1월 1일 이후 증여받은 분부터 10년으로 늘리는 내용을 담고 있다. 따라서 세법 개정안이 통과되면 관리 기간이 길어지기 때문에 증여 시기를 앞당기려고 하는 것이다.

이 개정안은 12월에 통과 여부가 결정될 예정이므로 최종 통과 여부를 확인해야 한다.

셋째, 부당행위 계산 부인의 적용 기간을 5년에서 10년으로 연장하는 개정안이 있다. 이월과세를 적용받지 않는 배우자 및 직계존비속, 배우자 및 직계존비속을 제외한 특수관계자에게 증여하고 증여일로부터 5년 이내 양도하는 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 증여자에게 양도세를 매기는 것과 증여받은 사람이 부담한 증여세 및 증여받은 사람을 기준으로 산정한 양도세의 합계액을 비교하여 더 많은 쪽으로 세금을 계산하는 것이다.

하지만 내년 1월 1일 이후 증여받은 분부터 10년으로 늘릴 예정이다. 세법 개정안이 통과되면 마찬가지로 관리기간이 길어지기 때문에 증여 시기를 앞당기고 싶어 한다. 이 개정안 역시 12월 통과 여부가 결정될 예정이므로 최종 통과 여부를 확인해야 한다.

넷째, 주택 시세가 하락하고 있다. 올해 현재 증여세 산정을 위한 증여 주택의 평가는 시가가 원칙이고 시가가 없으면 보통 기준시가(공시가격)로 평가한다.

이 원칙은 내년에도 달라지지 않는다. 하지만 주택 가격은 종전보다 많이 하락했으므로 증여세 부담이 줄어들게 된다.

집값 하락하면 증여금액 줄어

그런데 다주택 소유자 일부는 다시 주택가격이 상승할 것이라는 기대를 갖고 있기도 하다. 따라서 시장에 처분하기보다 이 기회에 자녀에게 증여하고 싶어하는 것이다.

다만 계속해 우하향으로 움직이고 있는 주택가격이 언제 최저점에 다다를지는 아무도 모른다. 그래서 증여 시기를 언제로 할지가 고민이 될 수밖에 없다.

세법상 불리한 개정 내용을 피하기 위해서 올해 말까지 증여를 완료할 것이냐 아니면 주택 가격 하락으로 인한 증여세 부담이 줄어드는 효과를 더 누리기 위해 내년으로 미루고 지켜볼 것이냐의 선택 문제가 발생하게 되는 것이다. 예를 들어 현재 시세 10억원이고 기준시가가 7억원 정도인 주택의 취득세와 증여세 변화를 비교해 보자.

자료: 김종필 세무사

주택가격의 하락으로 인한 증여세 절감액과 과세기준 변경으로 인한 취득세 증가액을 함께 고려했을 때 증여 시기를 언제로 해야 나에게 유리할 것인가를 판단해야 한다.

하지만 주택가격의 최저점은 아무도 알 수 없다. 따라서 시세 변동 폭에 따른 시뮬레이션을 해봐야 한다. 증여할 주택의 기대 시세 하락 예상 폭을 좀 더 촘촘하게 놓고 분석해 취득세와 증여세의 합계액을 비교하는 것도 한 방법이 될 것이다. 물론 내년 이후 증여분에 대해 이월 과세 및 부당행위계산 부인 규정의 관리 기간이 5년에서 10년으로 늘어날 수 있다는 것도 함께 고려해야 한다.

김종필 세무사

김종필 세무사는...