[issue&] “시장의 흐름 알면 새로운 라이프스타일 한발 앞서 파악할 수 있어”

중앙일보

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‘알스퀘어’ 진원창 빅데이터분석실 실장에게 듣는 상업용 부동산 시장 동향

‘알스퀘어’ 진원창 빅데이터분석실 실장은 “상업용 부동산 시장의 흐름을 알면 떠오르는 공간과 새로운 라이프스타일을 빠르게 파악할 수 있다”고 말했다. [사진 알스퀘어]

상업용 부동산 시장이 거친 금리 인상의 ‘파고’를 겪고 있다. 3.3㎡당 약 5000만원까지 치솟았던 서울 주요 업무지역 프라임급 오피스는 거래 자체가 뜸해졌고, 기업은 긴축 경영에 들어가며 서울 강남구 테헤란로 오피스 건물주 사이에서도 ‘임차인을 골라가며 받을 때가 아니다’라는 위기의식까지 번지고 있다. 상업용 부동산 데이터 전문 기업 ‘알스퀘어’의 진원창 빅데이터분석실 실장은 “상업용 부동산 시장은 개인의 영역이 아니라고 생각할 수 있지만, 이 시장의 흐름을 알면 떠오르는 공간과 새로운 라이프스타일을 한발 앞서 파악할 수 있다”며 최신 동향을 전했다.

-기준금리가 가파르게 오르고 있다.

“규모가 작은 중소형 오피스는 금리 인상 영향을 덜 받는다. 이런 상품은 자기자본이 많은 법인이나 개인 자산가가 충분히 접근할 수 있다. 금리가 오른다고 하더라도 영향은 제한적이다. 최근 호황으로 이익을 많이 본 IT 회사들이 중소형 오피스를 매입하고 싶어 한다. 또 느긋하게 기다릴 수 있는 투자자에겐 지금이 좋은 기회가 될 수 있다. 최근 서울 왕십리 ‘코스모타워’가 1200억원에 나왔는데, 교정공제회가 100% 자기자본으로 매입했다. 이 권역에서 나오기 힘든 평당가를 주고 산 것. 투자보단 향후 가치 상승에 초점을 둔 사례다.”

-강남·판교 오피스 시장은 여전히 공실이 없다.

“당분간 포화 상태가 지속할 것으로 보인다. 하지만 이전 같은 속도로 임대료가 가파르게 오르진 않을 것으로 예상한다. 경기가 나빠지면 사무실 임대료를 계속 내기 벅차서 오피스 등급을 낮추거나 면적을 줄일 테니까. 근래 강남 오피스의 전용면적당 임대비용(NOC)이 엄청나게 빠른 속도로 올랐다. 최근 반사이익을 가장 많이 본 지역이 여의도다. 여의도 ‘파크원’의 경우 건물 컨디션은 굉장히 좋은데, NOC는 강남의 3분의 2 수준이라 메리트가 있다.”

-아예 새로운 업무지역이 만들어지는 경우는 없나.

“상당수의 IT 기업이 서울 성동구 성수동으로 이동했다. 특히 청담이나 압구정에 있던 기업은 성수대교만 건너면 되니까 거리상으로 부담이 적다. 도심 권역(CBD)은 요즘 서울역, 용산까지도 확장되고 있다. 용산 국제업무단지 추진, 서울역 인근 개발 사업으로 공급이 많아질 거다. 전통적인 CBD가 을지로입구, 시청, 종각 일대였다면 이제 동쪽으론 을지로3·4가, 남쪽으론 용산까지 넓어지고 있다.”

-성수동과 한남동 상권이 뜨겁다. 다음은 어디일까.

“최근 가장 뜨거운 상권은 압구정 로데오다. 거의 20년 만에 부활했다. 리테일 상권의 흥행을 책임지는 ‘키(key)’는 사실 소셜미디어서비스(SNS)이다. MZ세대는 옷, 음식, 명소를 사진으로 남겨 항상 인스타그램에 올린다. 다시 말해, 인스타그램에 올릴 만한 콘텐트가 있는 ‘인스타그래머블(Instagram+able)’한 상권이어야 뜰 수 있는 말이다. 최근 한남동에 명품 브랜드 구찌가 로드숍을 냈는데, 한 지역의 상권이 뜨기 위해선 구찌 가옥 같은 핵심시설이 필요하다.”

-최근 산업 트렌드 변화로 부동산 시장에서 주목받는 섹터는.

“도심형 물류센터다. 주거지와 가장 가까운 곳에 있는 물류센터를 말하는데, 전통적인 물류센터의 개념은 아니다. 각 가정에 물품을 배달할 수 있는 거리에 있고, 물건을 보관할 수 있는 곳을 말한다. 오피스나 근린생활시설, 심지어 주택일 수도 있다는 점에서 임대인의 입장에선 새로운 임차 수요 군이 하나 추가된 셈이다.”