비과세 이 요건만 안 없어졌다…조정지역해제 달라지는 것들 [김종필의 절세노트]

중앙일보

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서울 아파트. 연합뉴스

조정대상지역 해제가 세금에 미치는 영향이 해당 지역에서 초미의 관심사로 떠올랐다.

조정대상지역에 있는 주택은 비조정대상지역에 있는 주택보다 취득세·종부세·양도세에서 많은 규제를 받고 있다. 따라서 해제된다는 것은 세법상 많은 규제에서 벗어난다는 것을 의미한다.

첫째, 취득단계의 세금을 살펴보자. 조정대상지역에 소재하는 주택 1채를 소유한 상태에서 조정대상지역 1채를 추가 취득하면 2년의 유예기간 내에, 비조정대상지역에 소재하는 주택 1채를 소유한 상태에서 조정대상지역 1채를 추가 취득하면 3년의 유예기간 내에 종전주택을 처분하지 않으면 취득세 등을 8.4% 또는 9%의 중과세율로 부담해야 한다.

추가 취득하는 주택이 비조정대상지역에 소재하는 주택이라면 취득세는 일시적 2주택 여부와 관계없이 중과세율이 적용되지 않는다. 비조정대상지역의 추가 취득에 대한 중과세율은 총 3채가 되는 경우 8.4%(국민주택규모 초과 9%) 또는 총 4채 이상이 되는 경우 12.4%(국민주택규모 초과 13.4%)로 적용되기 때문이다.

중과세율이 적용되지 않는 경우 적용되는 일반세율은 매입가액에 따라 1.1(국민주택규모 초과 1.3%) ∼3.3%(국민주택규모 초과 3.5%)의 세율로 취득세 등을 부담한다.

따라서 종전주택이나 추가 취득하려는 주택의 소재지역이 조정대상지역에서 해제되는 경우 일시적 2주택 유예기간이 달라지거나 아예 중과세율 적용대상에서 제외될 수 있으므로 반드시 이 부분을 점검할 필요가 있다. 예를 들어 종전주택이 조정대상지역에서 해제되는 경우 추가취득하려는 주택이 조정대상지역에 소재한다면 일시적 2주택 유예기간이 2년이 아닌 3년이 적용된다. 조정대상지역 1채를 소유한 상태에서 조정대상지역에서 해제돼 비조정대상지역으로 전환된 곳의 주택을 취득하면 취득세가 중과되지 않는다.

다주택자 증여세 12%→3.8%

조정대상지역에 소재한 주택 공시가격 3억원 이상의 다주택자 주택을 증여하는 경우에는 12.4%(국민주택규모 초과 13.4%)의 취득세 등 중과 문제가 발생할 수 있다. 하지만 조정대상지역에서 해제된 후에 증여하는 경우에는 주택 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에도 취득세 등의 중과 문제가 발생하지 않는다. 이때 적용되는 취득세율은 3.8%(국민주택규모 초과 4%)가 된다.

둘째, 보유단계의 세금을 살펴보자. 보유단계의 세금 중 종부세는 조정대상지역 2채를 소유하거나 또는 전국 3채를 소유한 경우에 1.2∼6%의 높은 세율을 적용받는다. 이외의 경우에는 0.6∼3%의 낮은 세율을 적용받는다.

따라서 조정대상지역 2채를 소유한 경우로서 그중 1채가 소재한 지역이 조정대상지역에서 해제된다면 높은 세율이 아닌 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 다만, 종합부동산세 과세기준일이 6월 1일이므로 지금 조정대상지역에서 해제된 경우라도 2022년이 아닌 2023년도부터 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

일시적 2주택 유예기간 2년→3년

셋째, 처분단계의 세금을 살펴보자. 조정대상지역소재 주택인지 여부는 양도세의 비과세 요건과 중과세 여부에 중요한 영향을 미친다. 먼저 비과세 요건에 미치는 영향부터 살펴보자. 조정대상지역에서 취득한 주택을 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채워야 되지만 비조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 보유요건만 채우면 된다.

따라서 조정대상지역에서 해제된 후 주택을 취득하면 2년 보유요건만 채우면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

하지만 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하여 보유하는 중간에 조정대상지역에서 해제된 경우에는 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건을 반드시 채워야 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다, 2년 거주요건은 양도 당시가 아닌 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택이냐, 비조정대상지역에 소재하는 주택이냐에 따라 결정되기 때문이다.

일시적 2주택 유예기간도 달라진다. 조정대상지역에 소재한 주택을 1채 소유한 상태에서 조정대상지역에 소재한 주택 1채를 추가 취득하는 경우 유예기간은 2년이다,

하지만 조정대상지역에 소재한 주택을 1채 소유한 상태에서 비조정대상지역의 주택을 추가로 취득하는 경우는 3년의 유예기간을 적용받는다. 따라서 조정대상지역 해제 후 추가 취득하면 3년의 유예기간을 적용받을 수 있다.

1세대 2주택 또는 1세대 3주택 중과세율 적용 여부는 조정대상지역에 소재한 주택을 매도할 때 적용되는 규정이다.

양도세 장기보유특별공제 부활

따라서 조정대상지역에서 해제되면 양도세 중과세율이 적용되지 않는다. 지난 5월 10일∼2023년 5월 9일까지는 한시적으로 다주택 중과 유예가 적용되고 있어 조정대상지역 해제에 따른 실익이 없다고 하지만 그래도 2023년 5월10일부터 양도세 중과가 다시 시행되는 경우 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택은 다주택상태에서 매도하더라도 중과세율이 적용되지 않는다.

다주택 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 배제되는 문제도 같이 발생한다. 하지만 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택은 양도세 중과가 시행되는 경우에도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

김종필 세무사

김종필 세무사는...