양도세 11분의 1로 줄일수 있는 마법…'착한 임대인'이 되세요 [김종필의 절세노트]

중앙일보

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서울 도심 아파트 모습. 뉴스1

조정대상지역에서 취득한 주택을 1주택인 상태에서 처분할 때 2년 거주 요건을 갖추었는지 아닌지에 따라 양도세가 달라진다. 1세대 1주택 비과세 여부 또는 장기보유특별공제율에 영향을 미치기 때문이다.

먼저 1세대 1주택 비과세의 요건과 혜택을 살펴보자. 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택은 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건을 갖추어야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2년 거주 요건을 채운 경우 매매금액이 12억원 이하이면 양도세가 없다. 12억원을 초과하는 경우에는 양도차익에 12억 초과 비율을 곱해 산출한 양도차익에 대해서만 양도세를 매긴다.

두 번째로 장기보유특별공제율이 달라지는 조건을 살펴보자. 2년 거주 요건을 채우지 못하면 6∼30%의 낮은 장기보유특별공제율이 적용된다.

하지만 2년 거주 요건을 채운 경우에는 보유 기간에 따라 연 4%씩 최대 40%, 거주 기간에 따라 연 4%씩 최대 40%를 합해 총 80%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다.

양도세 좌우하는 '2년 거주'

따라서 2년 거주 여부에 따라 비과세 요건 충족 여부 및 장기보유특별공제율이 달라져서 양도세가 많이 차이 날 수 있다. 임대인 입장에서 양도세 절세를 위해 임차인을 내보내고 본인이 거주하려는 시도가 늘어날 수밖에 없다. 임대인과 임차인의 연쇄적 이동으로 인해 임대차 시장이 불안해질 수밖에 없다.

상생임대인이 양도세 절세를 위해 2년 거주 요건을 충족하려는 수요를 줄이기 위해서는 임대인에게 세제혜택을 주는 선택을 할 수 밖에 없다.

상생임대조건을 충족하는 경우 얻을 수 있는 효과는 2가지로 요약된다.

첫째, 실제 거주를 하지 않고도 비과세 요건을 갖춘 주택으로 인정받을 수 있다. 실제 거주하지는 않았지만 2년 거주 요건을 충족한 것으로 인정함으로써 조정대상지역의 비과세 요건 중 하나인 2년 거주 요건을 채운 것으로 인정받는다.

또한 임대주택 외 거주용 주택을 소유한 상태에서 거주용 주택을 매도하는 경우에도 2년 거주 요건을 채운 것으로 보는 것이므로 다른 조건이 충족하였다면 거주용 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

둘째, 장기보유특별공제 적용 시 2년 거주 요건을 채운 것으로 인정하여 보유 기간에 따라 4% 및 거주 기간에 따라 4%씩을 적용하는 규정을 적용받을 수 있다.

다만 장기보유특별공제 적용 시 실제 2년 거주를 한 것은 아니므로 보유 기간에 따른 장기보유특별공제율은 연 4%씩을 적용받아 공제율이 높아지지만 거주 기간에 따른 장기보유특별공제율은 0%가 된다.

즉 상생임대 조건을 충족한 경우라도 실제 거주한 기간이 없다면 보유 기간에 따른 장기보유특별공제만 높아지는 효과가 있다. 3년일 경우 6%에서 출발해 연 2%씩 상승해 15년 이상 보유했을 때 30%의 장기보유특별공제율을 적용받는 것과 상생임대 조건을 충족해 3년일 경우 12%에서 출발해 연 4%씩 상승해 10년 이상일 경우 최대 40%를 적용받는 것과의 차이가 발생하는 것이다.