임대주택 등록 자동말소 뒤 '종부세·양도세' 희비 갈리는 이것 [김종필의 절세 노트]

중앙일보

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서울 남산에서 바라본 아파트단지 모습. 뉴스1

단기임대주택 또는 장기임대주택 중 아파트의 경우 임대의무 기간이 종료되면 자동말소가 되고 있다. 또한 임대의무 기간이 종료되기 전이라도 과태료 없이 임차인의 동의를 얻어 자진말소할 수 있다.

자진말소 대상은 단기임대주택과 장기임대주택 중 아파트만이다. 장기임대주택 중 아파트를 제외한 단독주택·다가구주택·연립주택·다세대주택·오피스텔은 자진말소할 수 없다. 임대 등록의 자동말소나 자진말소가 양도소득세나 종합부동산에 어떤 영향을 주는지 살펴본다.

첫째, 일정 요건을 충족한 임대주택은 양도세 중과에서 제외되는 혜택을 받는다. 한시적 양도세 중과 유예기간인 2022년 5월 10일∼2023년 5월 9일까지는 이 혜택의 의미가 없다. 임대주택으로 등록되지 않은 경우에도 양도세가 중과되지 않기 때문이다. 하지만 한시적 중과유예가 종료돼 양도세 중과가 부활하면 20% 또는 30%의 추가 세율로 산출한 양도세를 부담해야 한다. 이때 임대주택의 양도세 중과 제외 혜택은 다시 중요한 혜택이 될 것이다.

임대 개시 당시 기준시가 수도권 6억원 이하

이러한 양도세 중과 제외 혜택을 받으려면 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하로 지자체(시・군・구청 등)에 임대주택으로 등록하고 세무서에 사업자등록까지 마친 장기임대주택에 대해서 세법상 의무(임대료 5% 상한 등)를 지켜야 한다.

하지만 자동말소되거나 자진말소하면 민간임대에 관한 특별법상의 등록된 임대주택이 아니므로 이러한 혜택을 받지 못하는 문제가 발생한다. 따라서 현행 세법은 자동말소가 되는 경우 양도기한의 제한 없이 양도세 중과를 제외하도록 규정하고 있다. 다만 자진말소는 임대 의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 후 자진말소한 경우에 한해 양도세 중과세에서 제외하며 양도기한도 자진말소일로부터 1년 이내로 제한을 받아 자동말소와 차이점이 있다.

자진말소일부터 1년이 넘어 매도하면 매도일에 조정대상지역에 소재할 경우 양도세 중과세를 적용받는데 중과세 유예기간 내 매도할 경우에는 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다.

둘째, 일정 요건을 갖춘 임대주택과 거주용 주택을 보유한 상태에서 거주용 주택을 먼저 매도해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 거주용 주택은 양도일 현재 2년 이상 거주요건을 충족해야 한다. 자동말소일 또는 자진말소일로부터 5년 이내에 거주용 주택을 매도하면 양도세 비과세가 가능하도록 하고 있다.

다만 자진말소의 경우 임대 의무기간의 2분의 1 이상 지나간 상태에서 자진말소한 경우에만 혜택을 받을 수 있다. 따라서 폐지 대상 단기임대주택의 모든 주택과 장기임대주택 중 아파트는 임대의무 기간 2분의 1 이상을 지나지 않은 상태에서 자진말소하면 과태료가 부과되지 않지만 세제 혜택을 받을 수 없다는 것을 반드시 기억해야 한다.

셋째, 일정 요건을 갖춘 장기임대주택은 종합부동산세 합산 배제 신청을 통해 종합부동산세 부과 대상에서 제외되는 혜택이 있다. 자동말소되거나 자진말소해도 합산배제를 통하여 혜택받은 기존의 종합부동산세는 추징되지 않는다. 자진말소의 경우 양도세와 달리 2분의 1 이상 의무기간을 채울 필요가 없다.

2분의 1 이상을 채우지 않은 상태에서 자진말소해도 종합부동산세 추징문제는 발생하지 않는다. 자진말소일 또는 자동말소일이 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 이전이면 말소한 연도부터 바로 종합부동산세가 과세된다. 말소일이 종합부동산세 과세기준일 이후라면 말소한 연도의 다음 연도부터 종합부동산세가 과세된다.

따라서 말소일 이후 종합부동산세가 급증할 수 있으니 주의해야 한다. 자동말소된 경우로서 임대주택으로 재등록이 가능한 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔은 10년 이상 의무임대를 해야 하는 장기임대주택으로 등록하는 경우 종합부동산세의 절세효과가 있는지를 분석해 보고 보증보험 가입 부기등기 임대료증액 제한 등의 각종 의무를 종합적으로 고려해 재등록 여부를 고민할 필요도 있다.

자료: 김종필 세무사 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

종합부동산세는 임대등록에서 제외되는 순간 바로 과세대상으로 편입해 세금이 부과되나 양도소득세는 임대주택이 자동말소나 자진말소를 통해 임대등록에서 제외되더라도 일정 기간 임대주택에 대한 세제 혜택을 주는 보호 규정을 두고 있다.

본인 입주 후 매도해도 세제 혜택

이때 가장 많은 질문을 받는 것이 임대주택에 대한 세제 혜택을 받기 위해서 구청의 사업자등록이 말소된 이후에도 세무서 사업자등록을 유지해야 하는지, 5%룰을 지켜야 하는지, 본인이 입주해도 되는지 등이다. 최근 유권해석에 따르면 자동말소 또는 자진말소 이후에는 임대주택의 세법상 의무를 이행하지 않아도 된다. 세무서사업자등록을 유지하지 않아도, 5%룰을 지키지 않아도, 본인이 입주한 상태에서 매도해도 자동말소 또는 자진말소 후 일정 기간 동안 주어지는 임대주택에 대한 양도소득세 혜택을 받을 수 있다.

따라서 다주택자로서 자동말소 또는 자진말소할 임대주택을 소유한 사람들은 임대등록말소로 인해 종합부동산세가 어떤 영향을 받는지를 점검하고 임대주택을 계속 보유할 것인지 아니면 양도세 혜택을 활용하여 순차적으로 처분하며 갈 것인지를 미리 점검해 볼 필요가 있다.

김종필 세무사

김종필 세무사는...