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주말부부로 따로 사는데…'양도세 비과세' 안 되나요? [김종필의 절세 노트]

중앙일보

입력

서울 남산에서 바라본 아파트와 주택들. 연합뉴스

서울 남산에서 바라본 아파트와 주택들. 연합뉴스

양도세를 줄이는 데 거주 요건이 중요한데 근무상 형편으로 거주하지 못하면 어떻게 될까.

1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2017년 8월 2일까지 취득한 주택과 8월 3일 이후 비조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유요건을 채워야 한다. 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건도 채워야 한다. 2년 거주 요건은 세대원 전원 거주를 기준으로 한다.

다만 세대원 중 일부가 근무상의 형편으로 일시적으로 퇴거해 거주하지 못하고 나머지 세대원만 거주하는 경우 세대원 전원이 거주한 것으로 인정받을 수 있다. 예를 들어 주말부부를 가정해 보자. 배우자와 자녀들은 소유 주택에서 거주했고 본인은 근무상 형편으로 주말에만 오간 경우에도 배우자와 자녀들이 2년 이상 거주한 경우 2년 거주 요건을 채운 것으로 인정받을 수 있다.

조정대상지역 비과세 '2년 거주·2년 보유'

근무상 형편으로 세대 전원이 이사해 주택을 매도할 때도 일반적인 경우처럼 2년 보유 또는 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채워야 1세대 1주택 비과세가 가능할까?

그렇지 않다. 세법은 근무상 형편으로 이사하면서 주택을 매도할 때 배려한다. 이러한 배려를 받기 위해서는 일정 조건을 갖추어야 한다. 첫째, 현재 거주하던 장소와 다른 시·군으로 주거를 이전해야 한다.

광역시 안에서 구 지역과 읍·면 지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시 도·농복합형태의 시 지역 등에서 동 지역과 읍·면 지역 간에 주거를 이전하는 경우도 포함한다.

둘째, 1년 이상 거주를 한 상태에서 매도해야 한다. 1년 이상 거주한 경우에 한해 비조정대상지역의 2년 보유 요건 또는 조정지역의 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족하지 못한 경우라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1년 미만 거주한 상태에서 매도하면 혜택을 받을 수 없다.

셋째, 세대 전원이 이사를 해야 한다. 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학·근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대 전원이 주거를 이전한 것으로 본다. 이러한 요건을 모두 충족한 경우는 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 양도가액이 12억원 이하 일 때는 세금이 없고 12억원 초과에서는 양도차익*(양도가액-12억)/양도가액 즉 12억원 초과 비율에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도세가 과세한다.

1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 2년 거주 여부에 따라 공제율이 다르다. 2년 거주를 하지 못했을 경우에는 보유 기간에 따라 6∼30%의 공제율을 적용한다. 2년 이상 거주한 경우는 보유 기간에 따른 공제율과 거주 기간에 따라 공제율을 합해 적용한다.

보유 기간에 따라서는 연 4%씩 최대 40%를 한도로 하며, 거주 기간에 따라서도 연 4%씩 최대 40%를 한도로 한다. 보유 기간별 거주 기간별 장기보유특별공제를 합하면 최대 80%까지 적용 가능하다.

최대 80% 장기보유특별공제 받으려면 2년 거주해야 

2년 거주 여부는 1세대 1주택자에게 높은 장기보유특별제를 적용받을 수 있는지를 결정짓는 중요한 변수가 된다.

그런데 대부분의 세대 구성원은 거주하고 있음에도 불구하고 근무상 형편으로 세대원 중 일부가 거주하지 못한 경우에는 2년 거주가 인정받을 수 있는지가 쟁점이 된다. 현행 과세관청의 해석은 근무상 형편으로 거주하지 못한 세대원을 제외하고 나머지 세대원이 전부 거주한 경우 2년 거주 요건을 충족한 것으로 인정하고 있다.

자료: 김종필 세무사

자료: 김종필 세무사

하지만, 전세대원이 근무상 형편으로 다른 시·군으로 이주해 거주하지 못한 경우는 2년 거주를 인정받지 못한다. 즉 세대원 중 대부분이 2년 이상 거주를 하고 일부만 근무상 형편으로 거주하지 못한 경우에만 2년 거주를 충족한 것으로 인정받아 보유 기간 또는 거주 기간에 따라  각각 연 4%씩 주어지는 높은 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.
김종필 세무사

김종필 세무사는...

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.
27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.  
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.

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