주택·오피스텔 분양권 세금차…준공 이후 용도 따른 양도세율 [김종필의 절세 노트]

아파트 공사 현장. 준공 전과 준공 후 양도세가 다르다. 뉴시스

주택 분양권과 오피스텔 분양권은 같은 분양권이지만 세금 차이가 난다. 분양권 상태에서 양도할 때와 분양권이 준공돼 주택 또는 오피스텔로 전환된 후 양도할 때 적용 세율의 차이가 발생한다. 분양권 외에 소유한 다른 주택을 양도할 때 비과세 여부에 미치는 영향도 달라진다.

분양권 상태에서 매도할 때 세율 차이가 있다. 아파트 등 주택 분양권을 보유기간 1년 미만인 상태에서 매도하면 양도세 세율이 70%이고 1년 이상이면 60%다. 보유기간이 2년이 넘더라도 6~45%의 일반세율을 적용받을 수 없다.

주택 분양권에 일반세율 적용 안돼 

오피스텔 분양권은 주택 분양권과 다르다. 보유기간이 1년 미만이면 양도세 세율이 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~45%의 일반세율을 적용받는다.

주택 또는 오피스텔로 완성된 후 매도할 때도 세율 차이가 있다. 분양권이 주택 또는 오피스텔로 바뀌는 시점은 분양 잔금 납입 시기에 따라 다르다. 완성일 이후에 분양 잔금을 납부한다면 분양 잔금 납부일과 소유권이전 등기 접수일 중 빠른 날이다.

그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

만약 완성일 전에 분양 잔금을 납부하였다면 완성일이 주택 또는 오피스텔로 바뀌는 날이다. 분양권에서 주택 또는 오피스텔로 전환되면 분양권 보유기간은 세율적용을 위한 보유기간 산정대상에서 제외된다. 주택 또는 오피스텔로 전환된 후 보유한 기간만을 세율적용을 위한 보유기간으로 인정하기 때문이다.

따라서 2년 보유한 주택 분양권에 해당돼 60% 세율을 적용받던 대상이 주택으로 변환된 날부터 1년 이내에 매도하면 1년 미만 보유에 해당해 70%의 세율을 적용받는다.

오피스텔 분양권이 오피스텔로 변환된 경우에는 주택 분양권이 주택으로 전환된 경우와 차이가 있다. 오피스텔은 오피스텔 취득 후 실제 사용 용도에 따라 세율이 달라지기 때문이다. 오피스텔로 변환된 후 1년 이내에 매도하면 세율을 어떻게 될까. 오피스텔로 변환 후 사무실로 사용하였다면 양도세 세율이 50%를 적용받지만 주거용으로 사용하였다면 양도세 세율 70%를 적용받아 양도세가 급등한다.

그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

분양권 외 다른 주택을 매도할 때 주택 분양권만 중과세 및 비과세 판단에 영향을 미친다. 2021년 1월 1일 이후에 취득한 주택 분양권은 다른 주택의 양도세 비과세나 중과세 판단 시 주택 수에 포함된다.

오피스텔 분양권은 주택 수에서 제외 

따라서 기존 주택을 소유한 상태에서 2021년 1월 1일 이후 주택 분양권을 취득한 경우에는 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 양도세 비과세가 가능하다. 분양권 취득일로부터 3년을 경과한 경우라면 분양권에 의해 완성된 주택의 취득일로부터 2년 이내에 입주해서 1년 이상 거주한다는 것을 전제로 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 기존 주택을 매도하면 양도세 비과세가 가능하다.

2022년 5월 10일~2023년 5월 9일 사이에 양도세 중과가 한시적으로 완화되므로 양도세 중과세 판단은 이 기간에는 할 필요가 없다. 하지만 양도세 한시적 완화가 종료돼 양도세 중과세가 다시 되돌아온다면 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택 분양권은 다른 주택의 중과세 판단할 때 주택 수에 포함해 중과세율 적용을 따져봐야 한다.

그러나 오피스텔 분양권은 주택 분양권과 달리 다른 주택의 양도세 비과세나 중과세 판단할 때 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 오피스텔 분양권은 다른 주택의  비과세나 중과세에 영향을 주지 않는다. 김종필 세무사

김종필 세무사는...

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.
27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.  
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.