[더오래]세금 때문에 ‘거주 이전의 자유’ 빼앗긴 어느 1주택자

중앙일보

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[더,오래] 조현진의 세금 읽어주는 여자(23)

집 매매 시점에 보유기간을 잘못 산정하거나, 양도시기를 잘못 정하거나, 비과세 기준을 잘못 인지해 안 내도 될 세금을 내는 일은 없어야겠다. [사진 pixabay]

A씨는 고민이 있다. 5년 전 대출을 받아 산 구로구 아파트의 가격 때문이다. 2017년 4억원에 매수했으나, 2021년 11월 30일 기준으로 11억 2000만 원까지 뛰었다. 1세대 1주택은 보유요건을 신경 쓰지 않아도 될 줄 알았다. 11월 회계사와 상담했을 때는 9억 원을 초과하는 분 만큼 세금을 내야 한다고 했다. 이제는 팔고 현금화시키고 고향으로 내려가고 싶으나, 세금이 부담돼 고민이다. 매도 후 양도소득세를 부담하고 다른 곳으로 가기도 쉽지가 않다.

월급은 오르지 않는데, 세금은 오르고 있다. 양도소득세가 강화되다 보니 1세대 1주택이라 세금 걱정을 하지 않다가 세금폭탄을 맞는 경우도 있다. 집 매매 시점에 보유기간을 잘못 산정하거나, 양도시기를 잘못 정하거나, 비과세 기준을 잘못 인지해 안 내도 될 세금을 내는 일은 없어야겠다. 의식주, 특히 거주에 대한 본능은 원시시대부터 이어져 내려왔다. 1세대 1주택자에 대해 비과세 혜택을 제공하는 이유는 거주이전의 자유 및 주거생활의 안정을 보장하기 위함이다.

고가주택 기준, 9억 원에서 12억 원으로

2021년 12월 8일부터 비과세 기준이 실지거래가액 9억 원에서 12억 원으로 상향되었다. 이제 A씨는 보유요건과 거주요건 둘 다 충족했다면 세금 부담이 없을 것이다. 1세대 1주택으로서 고가주택에 해당하는 경우 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 과세하고 그 이하는 세금을 물지 않는다.

2021년 12월 7일까지는 고가주택 기준이 9억 원이었으나 이제는 12억 원으로 현실화한 것이다. 양도소득세의 부과기준은 잔금일 또는 등기접수일이다. 즉, 개정된 12억 원 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면, 잔금일을 이 법이 시행되는 12월 8일 이후로 잡아야 한다. 종합부동산세 과세기준이 기존 9억 원에서 11억 원으로 현실화한 것과도 방향을 같이 한다. 현재 주택담보대출에서 대출 규제분은 아직까지는 9억 원부터로 고가주택 기준과는 괴리가 있다.

2008년 10월 7일부터 2021년 12월 7일까지 적용된 ‘고가주택 9억 원’ 기준은 주택 및 그 부수토지 전체의 실거래가액 합계액이다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었어도 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 2년 거주 요건을 갖춰야 한다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분해 적용하게 되었다. 예를 들어 양도가액이 20억 원, 양도차익이 10억 원이며 10년 이상 보유한 주택이 있는데, 10년 거주한 사람은 장기보유특별공제로 80%를 적용받으나 2년 거주한 사람은 40% 만 적용 받는다.

2년 이상 보유가 기본 요건

현행 세법에서는 비과세 적용은 ‘2년 이상’ 보유를 기본 요건으로 하고 있다. 양도소득세를 비과세하는 1세대 1주택은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 보유기간이 2년 이상이고 조정대상지역에 있는 주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이라면 2년 거주요건은 필요하지 않다. 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이면, 취득 당시 시점을 기준으로 조정대상지역인지 아닌지 여부가 중요하다. 조정대상지역이면 거주 요건 2년이 필요하나, 조정대상지역이 아니라면 필요하지 않다. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결해 계약금을 지급하고, 이후 잔금을 지급하는 경우면 거주요건이 필요하지 않다. 이 사실은 거래이체 내역은 구체적인 증빙에 의해 확인되어야 한다.

주택 거래 비과세 혜택받으려면

2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 산정하게 된다. 거주기간을 계산할 때는 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간에 의하는 것이지만, 거주상황이 주민등록표와 다른 경우에는 실제 거주한 기간에 따른다.