[더오래]부유세가 ‘거주세’로…종부세, 공동명의 꼭 유리할까?

중앙일보

입력 2021.11.16 15:29

[더,오래] 조현진의 세금 읽어주는 여자(20)

종합부동산세를 상위 자산가만 내는 '부유세'라고 생각하면 안된다. 종합부동산세는 나와 관계없다고 여기기 전에, 실제로 그 부담이 누구에게 전가될지를 고려해 관심을 가져야 한다. [사진 piqsels]

종합부동산세를 상위 자산가만 내는 '부유세'라고 생각하면 안된다. 종합부동산세는 나와 관계없다고 여기기 전에, 실제로 그 부담이 누구에게 전가될지를 고려해 관심을 가져야 한다. [사진 piqsels]

대선이 다가오면서 종합부동산세(종부세)에 대한 대선후보들의 정책도 관심을 받고 있다. 통상 종부세를 사람들은 부유세라고 여긴다. 상위 자산가만 낸다고 생각하기 쉬운 세금이다.

하지만 상황이 변했다. 1주택자의 종부세 과세기준인 공시가격 11억원 초과의 주택이 서울에 너무 많아졌기 때문이다. 이젠 일종의 거주세로 변했다. 공시가격 현실화 정책과 맞닿아 서울에 거주한다는 이유로 내야 하는 세금으로 변질 되었다. 2021년 8월 한국부동산원의 공동주택실거래가지수에 따르면 서울 아파트의 중위가격은 12억 9700만원이다. 2019년 ‘12.16’대책으로 기본적으로 15억원을 초과하는 아파트에 대해서는 담보대출이 전면 금지되었다. 종부세가 매겨지고 담보대출도 금지되니 아예 집을 사지 말라는 이야기다.

결국 종부세를 강화하는 목적은 ‘보유’가 아니라 ‘리스’의 형태를 권고하는 것이 아닐까. 집을 매매해 거주하기보다는 전세나 월세의 형태로 ‘구독’하라는 의미다. 하지만 리스를 하고 있다고 해서 나는 종부세를 부담하지 않는 걸까?

종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 현재 보유한 주택, 종합합산토지, 별도합산토지 등 3가지 유형의 재산에 대해 일정한 규모를 초과하는 재산세 납세의무자가 내야 하는 세금이다. 주택은 우리가 아는 일반적인 주택에 부속토지를 포함한다. 종합합산토지는 나대지, 잡종지 등 별도 합산 토지는 일반 건축물의 부속토지로 구분한다. 주택분에 대한 종부세에 대해 알아보겠다.

주택은 기본적으로 다주택자와 일반 주택자에 대해 적용되는 세율이 다르다. 명심할 점은 주택의 일부 지분만 보유한 경우도 1주택으로 봐서 세율적용 주택수를 계산한다.

아파트를 공동명의로 1채 소유한 경우 배우자와 그 본인을 포함해 각각 6억원 초과분에 대해 과세가 된다.

예를 들어 단독명의일 경우 아파트 공시지가가 12억원이었다면 1세대 1주택자는 공제금액이 이전 9억원에서 11억원으로 상승해 초과분인 1억원에 대해 세율이 부과된다. 아파트 공시지가 12억원인 아파트를 공동명의로 했다면 2명이 각각 6억원까지 공제되므로 종합부동산세 과세대상이 아니다.

지난해까지 단독명의 1세대 1주택자는 공제금액이 9억원이라 초과분인 3억원에 대해 세율이 부과되었고, 부부 공동명의일 경우는 2명이 각각 6억원까지 공제되어 과세대상이 아니었다. 지난해보다는 공동명의의 상대적 메리트가 줄었다.

공동명의와 단독명의 중 어느 것이 유리할지 간단히 보면 아래와 같다.

종부세 측면만 고려하면 공시가격이나 나이, 보유기간에 따라 유불리가 달라질 수 있다. 단순히 공제액 1억원 차이로 단독명의를 공동명의로 전환하는 건 자칫 손해일 수 있다. 해당 부분은 전문가와 상담할 필요가 있다.

경제학적으로 조세는 실제 부담자가 누구인지를 고려한다. 단순하게 고액 자산가에게 납부되는 세금이라고, 생각해서는 안 된다. 규제의 경제적 비용을 집주인이 부담할지 전세 세입자나 월세 세입자가 부담할지도 따져야 한다.

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