[더오래]상속받은 부동산, 나중에 양도세 폭탄이 되는 이유

중앙일보

입력 2021.09.04 07:00

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(88)

Q 주씨는 7년 전 돌아가신 아버지로부터 토지를 싱속받은 바 있다. 최근 주변의 개발 소식이 있어 주씨는 토지를 매도하지 않겠느냐는 제안을 많이 받고 있다. 시세가 올라 기분이 좋았던 주씨는 막상 양도세가 어느 정도 나오는지 알아보고 깜짝 놀랐다. 양도세 부담이 생각보다 꽤 크기 때문이다. 특히 상속받은 토지일수록 양도세 부담이 큰 편인데 그 이유는 무엇인지 또한 앞으로 양도세 부담을 줄일 수 있는 방법은 무엇인지 살펴보자.

A 주씨처럼 상속받은 부동산을 양도할 경우 양도세 부담이 생각보다 크다는 사실에 놀라는 경우가 많다. 그 이유는 상속받을 당시 시가보다 낮은 기준시가로 상속받은 경우가 많기 때문일 것이다. 즉, 취득가액(상속 당시 기준시가)이 낮은 만큼 양도차익이 생각보다 크게 나오기 때문에 양도세 부담 또한 크게 느껴질 수 밖에 없다. 따라서 향후 양도세 부담을 줄이기 위해 상속 당시 어떻게 하는 것이 좋은지 그리고 만일 기준시가로 상속받은 부동산이라면 향후 양도세 부담을 줄이기 위해 앞으로 어떻게 해야 하는지 미리 알아두어야 한다.

상속받은 부동산, 몇 수 앞 내다볼 줄 알아야

일반적으로 상속받은 부동산의 양도세 부담이 생각보다 큰 이유는 상속받을 당시 시가보다 낮은 기준시가로 상속받은 경우가 많기 때문이다. [사진 pixnio]

일반적으로 상속받은 부동산의 양도세 부담이 생각보다 큰 이유는 상속받을 당시 시가보다 낮은 기준시가로 상속받은 경우가 많기 때문이다. [사진 pixnio]

부동산을 상속받을 경우 상속재산가액은 어떻게 계산할까? 물론 시가로 평가하는 것이 우선이지만 단지 내 유사한 매매사례가액이 있는 아파트 등과 달리 전답, 임야, 대지, 단독주택, 상가건물 등은 비교 가능한 시가를 찾기 어려운 경우가 많다. 그 경우 대개 개별공시지가와 같은 기준시가로 상속재산을 평가하게 된다. 물론 최근 정부가 공시지가를 꾸준히 올리고 있지만 그래도 여전히 시가에 비해 공시지가는 많이 낮은 편이다.

가령 주씨가 상속받은 토지의 시가가 상속 당시 5억원이었다고 가정해 보자. 그러나 주씨가 상속과 동시에 양도하지 않은 이상 비교 가능한 시가를 찾기 어렵다. 대부분 당장의 상속세 부담을 줄이기 위해 시가보다 훨씬 낮은 공시지가로 상속세 신고를 하는 경우가 많다. 또한 상속세 납부세액이 없을 경우 아예 상속세 신고를 생략하기도 하는데, 국세청은 당시 공시지가로 상속 받은 것으로 결정하게 된다.

만일 주씨가 상속받은 토지의 공시지가가 당시 2억원이었다면 주씨는 2억원에 상속을 받은 것이 된다. 이는 상속과 동시에 주씨가 양도차익 3억원(시가 5억원 가정)을 안고 시작하는 셈이기 때문에 향후 이를 양도할 때에는 그 양도세 부담이 매우 클 수 밖에 없다. 주씨처럼 기준시가와 시가의 격차가 큰 부동산을 상속받는다면 상속받자마자 미래의 큰 양도차익을 안고 시작한다는 점을 명심해야 한다.

상속받은 부동산, 향후 양도세 부담 줄이려면

따라서 상속받은 부동산의 시가와 기준시가의 차이가 크다면 향후 양도세 폭탄을 대비한 전략을 잘 짜두어야 한다. 특히 상속재산이 10억원(한 부모는 5억원) 이하로서 어차피 상속세를 내지 않는 경우라면 양도세를 줄이는 방향으로 초점을 맞춰야 한다.

만일 상속받은 부동산이 향후 가치가 그리 많이 오를 것 같지 않아 상속인들이 오래 보유하지 않고 곧 양도할 계획이라면 차라리 상속일로부터 6개월 내에 양도하는 게 나을 수도 있다. 주씨의 경우 차라리 토지를 상속받자마자 곧바로 팔았다면 어땠을까? 상속세의 경우 일괄공제(5억원)를 감안할 때 상속세 부담은 없었을 것이고, 상속일로부터 6개월 내에 5억원에 팔았다면 양도가액도 5억원, 취득가액도 5억원이니 양도차익이 없는 것으로 계산돼 양도세 부담도 없었을 것이다.

상속받은 부동산의 감정평가를 받지 않은 상태에서 향후 가치 상승을 기대해 5년 이상 더 보유할 계획이라면 가족들에게 일부분 분산 증여를 해 두는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법이다. [사진 pxhere]

상속받은 부동산의 감정평가를 받지 않은 상태에서 향후 가치 상승을 기대해 5년 이상 더 보유할 계획이라면 가족들에게 일부분 분산 증여를 해 두는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법이다. [사진 pxhere]

그러나 주씨와 같이 상속받은 후 바로 양도하지 않고 계속 보유하게 된다면 반드시 향후 양도세에 대한 대비를 해 두어야 한다. 특히 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 상속받은 후 앞으로 계속 보유할 생각이라면 반드시 감정평가를 받아 두는 것이 좋다. 감정평가는 상속일로부터 6개월 내에 받아두어야 한다. 세법상 상속일로부터 6개월 내에 감정가액이 있다면 이를 상속 부동산의 취득가액으로 인정해 주기 때문이다.

만일 주씨가 상속받을 당시에 5억원으로 감정평가를 받아 두었다면 7년이 지난 지금 이를 10억원에 팔면 양도차익 5억원(10억-5억)에 대한 양도세만 내면 된다. 그러나 아무것도 하지 않았다면 2억원에 상속받아 10억원에 팔았으니 양도차익 8억원에 대한 양도세를 내야 한다. 이처럼 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산은 감정평가를 받아 두느냐 아니냐에 따라 향후 양도세가 크게 달라질 수 있다.

상속받은 후 감정평가 깜빡했다면 

주씨와 같이 부동산을 상속받은 후 감정평가를 받아 두지 않았다면 향후 양도세 부담이 매우 클텐데 지금은 방법이 없는 것일까? 7년이 지난 지금이라도 당시 기준으로 감정평가를 받아두면 인정 받을 수 있을까? 이를 소급 감정가라고 하는데 원칙적으로 세무서에는 인정해 주지 않으나 아주 예외적으로 인정받는 경우도 있으니 미리 전문가와 상담하는 것이 필요하다.

주씨는 앞으로 토지의 가치가 더 상승할 것으로 생각해 이번에는 매도하지 않으려 한다. 대신 향후의 양도세 부담을 줄이기 위해 가족들에게 증여하기로 했다. 토지를 10억원으로 감정평가를 받은 후 지분의 60%는 아내에게, 자녀 2명에게는 5%씩 증여하고 주씨는 30%만 보유할 계획이다. 물론 모두 증여공제 범위 이내이기 때문에 증여세는 없다. 그리고 이월과세(증여 후 5년 이내 양도 시 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산되어 양도세 부담이 커짐)가 되지 않도록 최소 5년은 지난 뒤에 양도할 생각이다. 토지의 가치가 계속 상승할 경우 주씨의 계획대로라면 향후 양도세 부담은 크게 줄어들 것이 뻔하다.

주씨와 같이 상속받은 부동산에 대해 당시 감정평가를 받지 않은 상태에서 향후 가치 상승을 기대해 5년 이상 더 보유할 계획이라면 지금이라도 가족들에게 일부분을 분산 증여를 해 두는 것이 미래의 양도세를 줄이는 지름길이 될 수 있다.

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