부동산 변칙거래 3년 이하 징역에-2일 시행「등기 특별법」<문답풀이>

미등기전매·명의신탁·가등기 등의 방법을 이용한 부동산투기 사범에 대한 형사처벌을 주요 골자로 한 부동산등기 특별조치법이 9월2일부터 시행된다.
이에 따라 부동산을 매입한 후 탈세·전매차익 등을 노려 실제 거래내용과 다른 등기 신청을 한사람은 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금을 받게된다.
또 부동산을 매입한 사람이 등기관계서류를 넘겨받는 날로부터 60일 이내에 소유권 이전등기를·신청하지 않을 경우 등록세(기준시가의 3%)의 5배 이하에 해당하는 과태료를 물리도록 되어있으며 갑작스런 등기의무화에 따른 국민부담을 고려해 이 규정은 내년 1월부터 시행토록 부칙을 마련했다.
이 법은 부동산 투기를 막기 위해 마련된 것으로 부동산투기를 실제거래 내용과 일치하도록 한다는 점에서 사실상 부동산 소유실명제라 할 수 있다.
-앞으로 부동산매입자가 할 일은.
▲매매당사자·목적물·계약연월일·대금 및 지급일자와 중개업자가 있는 경우 중개업자·계약조건·기한 등이 기재된 계약서를 작성한 뒤 부동산소재지시·군·구(앞으로 읍·면까지 확대)에 가서 계약서의 검인을 받는다.
그리고 매도인으로부터 이전등기에 필요한 서류를 전부 넘겨받은 경우 60일 이내에 본인 이름으로 등기신청을 해야한다.
-부동산을 매입한 뒤 다시 전매하려고 할 때는.
▲매입계약에 따른 등기신청을 할 수 있으면 먼저 등기신청을 한 뒤 전매계약을 체결해야 하고 전매계약 체결 뒤 원 계약에 대한 등기신청을 할 수 있을 때에는 60일 이내에 등기신청을 한 뒤 전매계약에 따른 이전등기관계 서류를 상대방(매수인)에게 넘겨주면 된다.
이때 전매계약서에도 반드시 시장·군수 등의 검인을 받아야 한다.
-검인은 어떻게 받나.
▲계약체결 후 계약서를 부동산 소재 시·군·구에 제출하면 되고 검인수수료는 없다. 위임장만 있으면 대리신청도 가능하다.
-토지거래규제·신고지역에서 소송을 제기, 승소판결을 받아 등기신청 할 경우에도 토지거래허가 등을 받아야하는가.
▲이 법 시행 전에는 허가 등이 필요 없었으나 앞으로는 허가를 받아야만 등기가 가능하다.
-부동산을 매입했을 때 소유권이전 등기를 신청하지 않고 가등기 또는 저당권설정 등기를 신청하면.
▲형사처벌을 받게된다. 다만 아직 매매대금을 완납하지 못해 상대방으로부터 등기서류를 넘겨받지 못한 사이에 상대방이 이 부동산을 다시 제3자에게 이중 매도할 경우 등에 대비, 자기의 이전등기청구권을 보전하기외해 가등기를 하는 경우 등은 허용되나 이 경우에도 상대방으로부터 등기서류를 넘겨받은 뒤에는 반드시 본등기(이전등기)를 신청해야한다.
-과태료는 누구에게 부과되는가.
▲원칙적으로 등기를 함으로써 이익을 얻는 등기권리자, 즉 매수인에게 부과된다. 그러나 등기를 못한 원인이 매도인에게 있는 경우는 매도인에게 부과된다.
-이 법 시행이전에 이미 부동산을 매입한 경우도 등기를 해야하나.
▲그렇다. 이 법은 이 법 시한 전에 매매계약을 체결하고 등기를 하지 않은 경우도 모두 등기를 하도록 규정하고 있다.
다만 이 법 시행 후에 등기서류를 넘겨받는 경우에는 60일 이내에 등기신청을 하면 되고 이 경우 내년3월1일까지 등기를 신청하면 과태료는 부과되지 않는다.
-이 법 시행 전에 부동산을 매입, 사정상 가등기나 명의신탁을 해 놓은 경우는.
▲원칙적으로 이 법 시행일 이후 행위에만 이 법이 적용되므로 이미 어떤 형식으로 등기가 되어있으면 실제와 다르더라도 처벌받지 않는다. <이상언 기자>