토지거래 허가제 확대… 문답으로 알아본 내용

◎전국토 84%가 허가ㆍ신고대상/녹지는 용도바꿔도 계속 적용/규제피하려 땅나누면 필지 모두 대상/“불가”땐 1개월내 심사위에 이의신청
이번에 토지거래 허가지역이 대폭 확대됨으로써 전국토의 28.54%에 이르는 지역에 토지거래허가제가 실시되게 됐다.
이밖에 전국토의 56.24%에 신고제가 실시되므로 국토대부분(84.78%)의 토지거래가 허가ㆍ신고대상이 되는 셈이다.
토지거래허가제의 확대실시배경과 내용,허가지역 내에서의 거래방법 등을 문답으로 풀어본다.
­이번에 허가제 실시지역으로 지정된 곳의 선정기준은.
▲중소도시(태백시제외)의 녹지지역과 올 연초부터 4월10일까지 땅값이 10%이상 오른지역,주요개발사업 주변지역으로 땅값이 오르거나 오를 우려가 있는 지역을 대상으로 삼았다.
­허가제 확대실시 배경은.
▲지난해 지가상승률은 31.97%에 달했는데 특히 중소도시는 38.29%,그중에서도 녹지는 51.14%의 높은 상승률을 보였다. 또 임야매매증명제 시행(7월14일)전에 임야를 사두려는 투기수요가 이미 일고있고 앞으로 더욱 성행할 것으로 보여 미리 투기대상이 될만한 녹지나 임야를 허가제로 묶어 이를 봉쇄하자는 것이다.
­이번 조치는 중소도시의 녹지지역이 주요대상인데 녹지란 무엇인가.
▲녹지지역은 도시계획법에 의한 도시계획구역내에서의 용도지역의 일종으로 보전녹지ㆍ생산녹지ㆍ자연녹지 등이 있다. 보전ㆍ자연녹지는 임야기 대부분이고 생산녹지는 주로 논ㆍ밭이다. 이를 확인하려면 시ㆍ군ㆍ구청에서 도시계획확인원을 발부받아보면 된다.
­허가제가 실시되는 중소도시에서 현재는 녹지가 아닌데 나중에 녹지로 용도변경되거나,또는 그 반대의 경우에는.
▲허가제실시 현재 녹지가 아닌 땅은 나중에 용도변경이 돼도 허가제 대상이 아니며 녹지가 다른 용도로 변경되는 경우는 계속 허가제가 적용된다.
­허가신청과 처리절차는.
▲허가지역내의 토지를 거래하려면 파는 사람과 사는 사람이 공동으로 거래계약허가신청서를 작성,허가권자인 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. 허가권자는 신청일로부터 25일 안에 이를 심사해 허가 또는 불허가 처분을 정해야하며 만약 25일이 지나도 허가여부를 통보하지 않으면 그 다음날에 허가처분을 한 것으로 본다. 허가대상은 소유권ㆍ지상권ㆍ전세권ㆍ임차권이 모두 포함된다.
­토지거래허가의 심사기준은.
▲우선 거래금액이 공시지가를 기준으로 산정된 금액의 1.2배를 넘지 않아야 하며 토지를 사는 목적이 본인주거용ㆍ사업용 등 실제필요에 따른 것임을 명백히 해야하고 취득면적이 이용목적에 적당한 정도여야하며 또 토지이용이 도시계획ㆍ국토이용계획 등과 부합되고 공공시설계획및 자연환경보전상 적합해야 한다.
실제로 토지거래허가제 실시이후 지난 2월까지 허가신청 건수는 총6만6천9백61건 이었는데 이중 3천9백50건(5.9%)이 불허가처분을 받았다.
불허가중 6백91건은 가격이 적정치 못했고 2천2백89건은 매수자가 외지인 등 실수요자가 아니란 판정을 받았으며 1천20건은 목적이 토지이용계획 등에 부적합하거나 면적이 이용 목적보다 지나치게 많은 등의 이유로 불허가처분이 내려졌다.
­토지거래허가를 받아야할 대상면적은.
▲도시계획구역내에는 용도지역에 따라,도시계획구역 밖은 지목에 따라 허가를 받아야할 면적이 다르고(별표 참조) 이를 초과할 때는 허가를 받아야 한다.
­허가대상면적 미만의 토지를 거래할 때는.
▲거래계약후 신고하면 된다. 그러나 일단 허가제지역으로 지정된 후 토지를 분할해 허가대상면적 미만으로 쪼갰을 경우 첫 거래에 대해서는 분할필지마다 허가를 받아야 한다.
­허가제실시 전에 계약을 맺었으나 아직 등기하지 않은 경우는.
▲이번에 허가제가 새로 실시되는 지역은 대부분이 그동안 신고지역으로 지정됐던 곳으로 이러한 지역에서 토지거래 신고를 해 신고필증을 받아 거래계약을 맺었으면 다시 허가받을 필요가 없다.
그러나 신고지역도 아니었던 지역에서 허가제실시 이전에 거래계약을 맺었을 때는 당사자가 관인계약서 등을 제시,계약사실을 입증해야 한다.
­허가를 받지않고 거래할 경우는.
▲토지거래허가구역내에서 허가를 받지않고 맺은 계약은 무효이며 등기신청시 반드시 내야하는 허가증이 없으므로 등기가 되지 않는다. 또 허가를 받지않고 계약을 하거나 사실과 다르게 허가를 받은 사람은 2년 이하의 징역,또는 5백만원 이하의 벌금형을 받게 된다.
­허가를 받지못할 경우 구제방법은.
▲불허가처분이 나면 그날부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의를 신청,재심을 받을 수 있고 위원회의 결정에도 불복한다면 행정소송을 제기할 수 있다.
또 불허가처분을 내린 관청에 대해 해당 토지의 매수를 청구할 수 있다.
­허가지역의 토지는 국가등에 선매권이 있다는데.
▲선매제도는 공공기관이 사적인 거래에 우선해 토지를 살 수있는 제도로 거래당사자가 계약사항을 행정기관에 허가신청하거나 신고할 때 그 토지가 공공목적을 위해 필요하면 국가ㆍ지방자치단체ㆍ토개공 등 정부투자기관이 선매권자가 될 수 있다.<박태욱기자>
□허가대상 면적
도시계획구역 대상면적(㎡)
전용주거지역,중심상업지역,일반상업지역, 330초과
근린산업지역
지 준공업지역,생산녹지지역 600〃
일반주거지역,준주거지역,지역의 지정이 270〃
없는 지역
전용공업지역,일반공업지역 990〃
보전녹지지역,자연녹지지역 660〃
역 도시계획구역 밖
농지 1,000〃
임야 2,000〃
농지및 임야이외의 토지 500〃
◆편집자주:토지거래허가제 확대지역 표 생략
조선일보 1990년 4월27일자 7면참조