"잘 짓겠다"이유 대폭인상|아파트건축비 고시<문답풀이> &분당 분양가 한 평 백48∼백68만원|채권상한액 시세차액 70%이내로|고급내장재 쓰면 7%까지 더 올라|재개발지역 기존주민은 해당 안 돼

중앙일보

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아파트분양가에 직접적인 영향을 미칠 건축비가 평균1백5만5천원으로 고시됐다.
지난 2월 건설부가 시산한 평당 건축비가 93만원 선이었던 것이 10개월도 채 안돼 l2만원이상 올랐다.
정부는 특히 신발장·벽지·싱크대 등 아파트 기본자재에 속하는 품목들을 다소 고급품으로 쓸 경우 건축비를 7% 더 받을 수 있도록 함으로써 평균 건축비는 사실상 1백10만원대로 뛰어 오를 전망이다.
건설부는 또 택지비 산정에서도 업자들의 요구를 대폭 수용, 땅값 외에 그 땅을 사는데 소요된 자금에 대한 이자나 등기비용은 물론 택지조성비용 등 일체의 경비를 인정해 주었다.
정부는 아파트건축비의 현실화를 통해 주택의 질을 높인다는 입장을 강조하고 있다. 당초에 물가에 대한 영향을 고려해야 한다는 당국의 주장은 일단 뒤로 물러났다.,
분양가가 대폭 현실화된 만큼 아파트 질도 그만큼 향상될 수 있도록 건축기술도 높아져야하고 행정기관의 감독도 강화되어야 한다. 그 같은 절차가 무시되면 입주자들과 시공업체와의 분쟁이 끊이지 않을 것이다.
4일 정부가 고시한 내용을 문답풀이로 알아본다.
이번에 고시된 건축비는 어느 지역에 대해 언제부터 언제까지 적용되나.
지금까지 분양가 규제를 받아오던 서울·부산·인천·광주·대전 등 5대 도시에서 적용된다..
즉 이들 지역에서 10일 이후에 분양되는 민영아파트가 대상이 되며 이번 건축비는 내년까지 적용된다. 91년 이후는 그동안의 물가상승률 및 노임인상정도를 감안, 다시 상향조정될 예정이다.
이번 조치로 인해 아파트 분양가는 실제로 얼마나 오르나.
기본적으로 아파트를 어디에 짓느냐에 따라 크게 달라진다. 즉 건축비는 지역적 차등 없이 동일하게 적용되므로 땅값에 따라 분양가는 큰 차이가 나게 된다. 예컨대 한 평에 3백만원 하는 서울강남지역에 아파트를 지을 경우, 용적률을 2백%로 잡으면 평당 택지비용은 1백50만원이 되고 여기에 건축비를 합친 것이 분양가가 된다.
이때 건출비는 아파트 층수와 크기에 따라 또 차이가 나는데 15층 아파트 40평형의 경우 건축비는 1백1만원이 돼 평당 분양가는 2백51만원, 전체 분양가는 1억40만원에 달하게 된다.
그러나 이 아파트가 싱크대나 벽지 등을 보통품보다 고급품으로 쓸 경우 건축비는 7%(7만원)까지 높아질 수 있어 실제분양가는 이보다 2백80만원 높은 1억3백20만원까지 올라갈 수 있다.
아파트값이 이처럼 올라가는데도 채권입찰제가 실시되나.
채권입찰제 실시여부는 분양승인권자(대도시의 경우 구청장, 신도시의 경우는 건설부)가 투기정도를 예측, 결정하게 된다.
만일 분당지역 시범아파트가 과열경쟁이 우려된다고 판단될 때 건설부는 큰 평수에 대해 채권입찰을 할 방침인데 앞으로는 채권 상한액이 사전에 고시된다.
상한액은 사업승인권자가 주변지역 집 값으로 그 아파트의 시세를 추정한 것과 분양가와의 차액의 70%이내로 한다.
예컨대 어떤 아파트의 분양가가 7천만원이고 추정시가가 1억원이면 채권상한액은 차액 3천만원의 70%인 2천1백만원이 된다.
이달 말 분양되는 분당시범단지 아파트분양가는 얼마나 되나.
분당지역 땅값은 평당 1백만∼1백13만원이다. 이때 아파트 용적률을 2백%로 계산하면 평당 택지비는 50만∼56만원에 이른다.
여기에 건축비를 더한 분양가는 30층짜리 초고층 32평형이상 아파트의 경우 평당 분양가는 최고 1백68만원(건축비 1백13만원+택지비 55만원)이 된다.
15층 이하 아파트의 전용면적 25.7평 미만은 분양가가 최저 1백48만원(건축비 98만원+택지비 50만원)으로 예상된다.
재개발이나 재건축아파트도 원가연동방식으로 분양가가 결정되나.
재개발의 경우 기존주민에게 분양하는 직후 이 제도의 적용이 제외되며 일반분양분만 적용을 받는다. 사업시행자가 주공이나 지자체가 될 경우라도 일반분양하는 아파트는 택지비 및 건축비에 따라 분양가가 결정된다.
그러나 재개발지역이 아닌 곳에서의 주공이나 시영아파트는 원가연동방식이 아닌 주공이나 지자체의 자체 분양가 결정 방식에 따른다. 이 경우 분양가는 종전과 비슷한 1백10만∼1백30만원 선에 머물 것으로 예상된다.