수도권 분양가 상한제 아파트, 2~5년 반드시 거주해야

앞으로 수도권에서 민간택지 분양가 상한제를 적용하는 아파트를 분양받으면 준공 후 2~3년간 반드시 거주해야 한다. 거주의무의 적용 대상은 오는 19일 이후 입주자 모집 신청을 받는 단지다. 거주의무 기간에는 세입자를 들일 수 없기 때문에 ‘전·월세 금지법’이라고 불린다.

19일 입주자 모집 단지부터 적용 #택지 종류, 시세 반영률 따라 달라 #재건축 부담금 계산방식도 변경

분양가상한제 주택 의무거주 기간

국토교통부는 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안이 국무회의를 통과해 오는 19일부터 시행한다고 16일 밝혔다. 개정안에 따르면 민간택지에서 아파트를 분양받았을 때 분양가가 인근 지역 시세의 80% 미만이면 3년, 인근 시세의 80~100%면 2년을 반드시 거주해야 한다. 민간 아파트라도 공공택지에 건설된 경우 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 5년, 인근 시세의 80~100%면 3년의 거주의무 기간을 적용한다. 현재 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공공택지에 건설하는 아파트에 대해서만 적용하는 거주의무 기간을 수도권 분양가 상한제 주택으로 확대한 조치다. 다만 근무·생업·학업이나 질병 치료를 위해 해외에 체류하거나 세대원 전원이  다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사유가 있으면 예외를 인정한다. LH 등에서 예외 대상이란 점을 확인받으면 해당 주택에 거주한 것으로 간주한다. 거주의무 기간에 다른 곳에 살면서 해당 주택에 거주한 것처럼 속이면 1년 이하의 징역형을 받거나 1000만원 이하의 과태료를 내야 한다.

국토부는 “수도권 분양가 상한제 적용 주택에 대한 투기수요가 차단되고 실수요자 중심으로 주택이 공급될 것으로 기대한다”는 입장을 밝혔다. 반면 거주의무 기간이 전·월세 공급을 줄여 세입자의 주거난이 심해질 수 있다는 우려의 목소리도 업계에서 나온다.

통상 신축 아파트에서 입주를 시작하면 상당한 전·월세 물량이 풀리면서 인근 지역의 전·월세 시장이 안정하는 효과를 기대할 수 있다. 하지만 거주의무 기간을 적용하는 아파트에선 집주인이 일정 기간을 반드시 살아야 하므로 전·월세 물량이 귀해질 수밖에 없다.

국토부는 재건축 초과이익 환수법 시행령 개정안도 국무회의를 통과해 오는 19일부터 시행한다고 밝혔다. 재건축 부담금을 계산하는 방식을 조합원들에게 다소 유리하게 바꿨다. 재건축 사업의 종료 시점과 개시 시점에서 공시가격 시세 반영률(현실화율)을 똑같이 적용할 수 있다는 내용이다. 정부의 공시가격 현실화(인상) 방침에 따라 재건축 부담금이 많아지는 문제를 완화하기 위해서다.

예컨대 재건축 사업 종료 시점의 공시가격 시세 반영률이 80%라면 사업 개시 시점의 공시가격 시세 반영률도 80%를 적용해 초과이익을 계산한다. 이렇게 하면 기존 계산방식과 비교해 재건축 초과이익이 줄어들 수 있다. 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원이 넘으면 초과이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다. 사업 개시 시점은 재건축 추진위원회 설립, 종료 시점은 준공을 말한다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr