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초영끌 시대…'강남 집' 빚내 산 사람, 24%가 10억 이상 빌렸다2024.09.13 05:00
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초영끌 시대…'강남 집' 빚내 산 사람, 24%가 10억 이상 빌렸다2024.09.13 05:00
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“대출 규제로 거래는 주춤, 한 번 오른 서울 집값 쉬이 안 떨어져”
서울 아파트값이 23주 연속 상승하는 등 집값이 들썩이자 정부와 금융권이 대출 규제 카드로 제동을 걸었다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "정부의 8·8 공급대책 이후 서울 아파트값 상승 폭이 둔화하고 있고, 전면적인 대출 규제 영향으로 시중 주택담보대출 금리가 소폭 인상돼 매수심리가 관망세로 돌아섰다"고 말했다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 "서울 아파트값이 단기간에 급등하면서 가격 상승이 지속하기에는 한계가 있다"면서 "주요 입지 아파트의 경우 매도 매물이 거의 없는 상황이라 가격이 떨어질 것 같지는 않다"고 설명했다.
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효성중공업 ‘둔산 해링턴 플레이스 리버파크’ 10월 분양
효성중공업이 대전 서구에 짓는 ‘둔산 해링턴 플레이스 리버파크’를 다음 달 분양할 예정이라고 13일 밝혔다. 이 단지는 대전 서구 월평동에 지하 4층~지상 최고 35층, 3개 동, 전용면적 84~182㎡, 총 336가구 규모로 조성된다. 대전 지하철 1호선 갑천역 초역세권 입지를 갖추고 있어 둔산권역의 시청역과 정부청사역을 10분 내로 이동할 수 있다.
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초영끌 시대…'강남 집' 빚내 산 사람, 24%가 10억 이상 빌렸다
대출액을 세부적으로 나눠보면, 대출을 낀 전체 거래 가운데 7억원 이상 대출을 받은 거래는 15.62%, 10억원 이상은 6.12%를 차지했다. 대출을 끼고 집을 산 거래 중 10억원 이상 대출을 받은 비중은 강남구가 23.81%로 가장 많았고, 서초구(21.1%)와 용산구(11.96%)가 뒤를 이었다. 김인만 부동산경제연구소장은 "최근 흐름을 살펴보면 상급지 집값과 대출을 감당할 수 있는 사람들 중심으로 부동산 시장이 움직이고 있다"며 "스트레스 DSR 2단계 시행 연기를 기점으로 전세가격 상승, 금리인하 기대감까지 한꺼번에 맞물리면서 집값이 또 급등할 수 있다는 인식이 수요자들 사이에 갑자기 퍼진 것 같다"고 분석했다.
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집값 떨어져도 인상…‘억지 공시가’ 사라진다
정부가 지난 문재인 정부에서 추진했던 ‘부동산 공시가격 현실화 중장기 계획’을 폐지하고 현실화 계획 이전 수준으로 공시가격을 산정하겠다고 밝혔다. 현실화 계획으로 국민의 보유세 부담이 가중되는 등 부작용이 컸던 만큼 인위적으로 공시가격을 올리지 않겠다는 것이다. 당초 현실화 계획에 따른 현행 공시가격은 전년도 말 기준 부동산 시세에 매년 단계적으로 인상하는 공시가격 현실화율(시세반영률)을 적용해 산출했다.
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'보유세 폭탄' 부른 공시가격 계산법…文정부 이전으로 되돌린다
정부가 지난 문재인 정부에서 추진했던 ‘부동산 공시가격 현실화 중장기 계획’을 폐지하고 현실화 계획 이전 수준으로 공시가격을 산정하겠다고 밝혔다. 이번 방안은 문 정부의 현실화 계획이 ‘보유세(재산세+종합부동산세) 폭탄’을 불렀던 만큼 종전 산정체계로 되돌리면서 일부 문제점을 보완하겠다는 게 골자다. 당초 현실화 계획에 따른 현행 공시가격은 전년도 말 기준 부동산 시세에 매년 단계적으로 인상하는 공시가격 현실화율(시세반영률)을 적용해 산출했다.
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올 서울 아파트 전셋값, 고점의 90%까지 회복…대출규제가 더 부추기나
서울 아파트 전셋값이 1년 넘게 오르면서 2021~22년 최고가의 90% 수준까지 회복한 것으로 나타났다. 10일 본지가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 서울 아파트 전세 거래를 비교·분석한 결과 올해 전셋값이 2021~22년 최고가의 평균 89.8%를 회복한 것으로 나타났다. 주택 유형 가운데 2215개(20.9%)에서는 올해 전세보증금 최고가가 2021~22년보다 높거나 같은 ‘전세 신고가’ 거래가 이뤄진 것으로 나타났다.
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서울 아파트 전셋값 회복률 90%...전세대출 막으면 월세로 ‘풍선효과’
10일 중앙일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 2021~2022년과 올해의 서울 아파트 전세 거래를 비교·분석한 결과, 올해 전셋값이 2021~2022년 최고가의 평균 89.8%를 회복한 것으로 나타났다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 "아파트를 매수하려던 대기 수요가 대출규제로 전세 시장에 머무는 상황이 나타날 수 있다"며 "올해 들어 완만한 상승세를 보였던 전셋값이 가파르게 상승하며 연말께에는 서울 아파트 전세가율(전셋값 대비 매맷값, 8월 기준 54%)이 58% 이상으로 오를 가능성도 있다"고 설명했다. 조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 "올해 들어 전·월세 거래량이 줄면서 임대차 시장의 안정세가 이어질 것으로 보였지만, 7월 들어 다시 거래량이 큰 폭으로 증가했다"며 "여기에 정부가 주택담보대출을 옥죄면서 전·월세에 머무르는 대기 수요가 늘어나 전셋값이 더욱 상승할 여지가 있다"고 강조했다.
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저리 신생아특례대출, 6개월 만에 신청액 7조…‘집값 부추길라’ 속도조절
신생아특례대출 신청액이 6개월 만에 7조원을 넘어섰다. 올해 3분기 안에 신생아특례대출 소득 기준(부부 합산)을 현재 1억3000만원에서 2억원까지 완화한다는 정부의 당초 방안도 늦춰지고 있다. 당초 국토부는 올해 4월 신생아특례대출의 소득 기준을 부부 합산 현재 1억3000만원에서 2억원으로 올리겠다고 발표했다.
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신생아특례대출 반년새 7조 몰려...정부 신생아 대출 속도조절
올해 3분기 안에 신생아특례대출 소득 기준(부부 합산)을 현재 1억3000만원에서 2억원까지 완화한다는 정부의 당초 방안도 늦춰지고 있다. 당초 국토부는 올해 4월 신생아특례대출의 소득 기준을 부부 합산 현재 1억3000만원에서 2억원으로 올리겠다고 발표했다. 하지만 정부가 소득 기준 완화를 예고한 3분기가 한 달 여밖에 남지 않은 가운데 아직 구체적인 시행 일정이 확정되지 않은 것으로 알려졌다.
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‘스트레스’에 장사 없나…주춤한 서울 집값
지난 1일부터 대출 한도를 줄이는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 본격 시행되면서 서울 아파트값 상승세 둔화가 확연해지고 있다. 5일 한국부동산원의 ‘주간 아파트 가격동향조사’(2일 기준)에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.21% 올랐다. 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난달 12일 전주 대비 0.32% 올라 올해 들어 가장 큰 상승 폭을 보인 뒤 0.28%(19일)→0.26%(26일)→0.21%(9월 2일)로 조금씩 축소되고 있다.
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반포 신축 55억인데, 도봉 구축 3억…“대출규제, 이 차이 더 키운다"
5일 KB부동산의 월간 주택시장 동향 시계열에 따르면 지난달 서울 아파트 상위 20%의 가격(25억7759만원)을 하위 20% 가격(4억8873만원)으로 나눈 값인 5분위 배율은 5.27로 2008년 12월 관련 통계 집계를 시작한 이후 최대치를 나타냈다. KB부동산의 조사가 시작된 2008년 12월 서울 아파트 상위 20% 가격은 9억3389만원, 하위 20% 가격은 2억3333만원으로 5분위 배율은 4.00이었다. 상위 20%와 하위 20%의 가격 차이는 2008년 7억56만원에서 올해 20억8886만원으로 벌어졌다.
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인천계양·수방사부지 이달 본청약…공공주택 4000가구 공급
정부가 이번 달에 서울 동작구 수방사(수도방위사령부) 부지와 3기 신도시 인천계양 지구에서 공공주택 분양에 나선다. 서울 남현 공공주택지구, 신길15구역 도심 공공주택복합지구 지구지정도 추진한다. 인천계양 A2·A3 블록에서는 3기 신도시 최초로 공공주택 1106가구가 이달 분양한다.
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인천계양·수방사부지 이달 분양…정부 수도권에 공공주택 4000가구 공급
정부가 이달 서울 동작구 수방사(수도방위사령부) 부지와 3기 신도시 인천계양 지구에서 공공주택 분양에 나선다. 우선 인천계양 A2·A3 블록에서는 3기 신도시 최초로 공공주택 1106가구가 이달 분양한다. 인천계양 A2·A3 블록은 인천 1호선 박촌역이 가까우며, 인천계양 광역교통개선대책으로 진행 중인 벌말로·경명대로 확장, 인천 국제공항고속도로 접속로 신설 등으로 서울 접근성이 더욱 개선될 전망이다.
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부동산 PF 또다른 뇌관 ‘생숙’…전국 50곳 집단소송 중
준공 후 주거용으로 사용할 경우 수천만원의 이행 강제금을 물게 될 처지에 놓이자 분양 계약자 중 상당수가 사업자를 상대로 소송을 걸고, 분양 잔금을 내지 않고 있다. 지난 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용할 경우 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 매년 부과하기로 했다. 한 시행사 대표는 "준공을 앞둔 물량까지 포함하면 주거시설로 활용 가능한 생숙이 전국에 13만 가구가량"이라며 "주택이 부족해 정부가 그린벨트까지 푼다고 하는데, 생숙의 70%가량만 주거시설로 활용하면 주택공급 부족문제도 일정 부분 해소될 수 있다"고 강조했다.
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줄잇는 ‘집단소송’...'부실 뇌관’이 된 '생활형 숙박시설'
최근 생활형숙박시설(레지던스·생숙) 시행사를 상대로 한 ‘집단 소송’이 확산하고 있다. 준공 후 주거용으로 사용할 경우 수천만원의 이행 강제금을 물게 될 처지에 놓이자 분양 계약자 중 상당수가 사업자를 상대로 소송을 걸고, 분양 잔금을 내지 않고 있다. 익명을 요청한 한 시행사 대표는 "준공을 앞둔 물량까지 포함하면 주거시설로 활용 가능한 생숙이 전국에 13만 가구가량"이라며 "주택이 부족해 정부가 그린벨트까지 푼다고 하는데, 생숙의 70%가량만 주거시설로 활용하면 주택공급 부족문제도 일정 부분 해소될 수 있다"고 강조했다.
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서울 주택거래 3년만에 1만건 돌파 …지방 ‘악성미분양’은 더 쌓여
국토교통부가 30일 발표한 ‘7월 주택통계’에 따르면 지난달 서울 주택 매매거래(신고일 기준)는 1만2783건으로 6월(9091건)보다 40.6%, 지난해 같은 달(6081건)보다 110.2% 늘었다. 지난달 말 기준 준공 후 미분양은 1만6038가구로 6월보다 8.0%(1182가구) 늘었다. 7월 전국 비아파트 인허가는 3107가구로 6월(3019가구)보다 2.9% 소폭 늘었지만, 지난해 같은 달(4031가구)에 비해서는 22.9% 줄어든 것으로 집계됐다.
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해운대·영통·수지도 재건축 추진…평촌은 용적률 330%
1기 신도시(분당·평촌·산본·일산·중동)인 평촌신도시가 기준용적률을 330%로 높여 재건축을 추진한다. 국토부가 지난 14일 기본방침안을 공개하면서 1기 신도시 외 다른 지자체에서도 기본계획을 수립할 수 있는 길이 열렸다. 국토부는 30일 서울에서 전국 23개 노후계획도시 지자체가 참여하는 협의체 2차 회의를 개최해 전국 노후계획도시의 기본계획 수립 추진 현황 등 준비상황을 점검할 계획이다.
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대출절벽 우려에…금감원, 실수요자·전문가 만난다
금감원 관계자는 "최근 주택담보대출 한도 감소로 실수요자의 대출 절벽이 발생하지 않도록 간담회를 마련했다"고 밝혔다. 이는 최근 가계대출이 급증하자 금융당국이 대출 ‘문턱’을 높이면서 소비자에게 영향을 미치고 있다는 금융시장의 목소리를 반영하고 있다. 시중은행이 금융당국 압박에 지난달부터 주담대 가산금리를 앞다퉈 인상하면서, 일부 지방은행과 보험사의 주담대 금리(하단 기준)보다 높아지는 ‘금리 역전’ 현상 조짐이 나타나기도 했다.
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'대출 보릿고개' 우려에…금감원, 대출 실수요자·전문가 만난다
최근 금융당국의 은행권 가계대출 억제 압박에 실수요자의 피해 우려가 제기되자 애로사항을 듣는 자리를 마련한 것이다. 간담회는 이복현 금융감독원장의 모두 발언에 이어 대출 실수요자의 애로사항과 금융권ㆍ부동산 전문가의 의견을 청취하는 순서로 진행된다. 금감원 관계자는 "최근 주담대 대출 한도 감소로 실수요자의 대출 절벽이 발생하지 않도록 간담회를 마련했다"고 설명했다.
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평촌 재건축 용적률 330% ...수원 영통, 용인 수지도 1기 신도시처럼 재건축
1기 신도시(분당·평촌·산본·일산·중동)인 평촌신도시가 기준용적률을 330%로 높여 재건축을 추진한다. 특별법의 첫 적용 사례인 1기 신도시는 그동안 기본방침과 기본계획 수립을 동시에 진행해왔다. 국토부가 지난 14일 기본방침안을 공개하면서 1기 신도시 외 다른 지자체에서도 기본계획을 수립할 수 있는 길이 열렸다.
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![수도권 집값 잡겠다고 올린 금리…지방은 이중고 '초토화' [관치금융의 역습]](https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202408/29/9ef2ab1f-526a-461c-a934-9fabe09b56b0.jpg/_ir_410x230_/)
수도권 집값 잡겠다고 올린 금리…지방은 이중고 '초토화' [관치금융의 역습]
전북 전주의 B공인중개사는 "서울 집값 잡겠다고 대출 금리를 올리면, 지방 부동산 시장은 그야말로 초토화된다"며 "당장 아파트 매수를 고민하던 손님들이 금리 상황을 좀 더 지켜보겠다고 한다"고 한숨을 내쉬었다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "중개업소 관계자 등과 얘기를 해보면 수도권보다 지방에서 대출금리에 대한 민감도가 큰 편"이라며 "미분양 해소 등을 위해서는 결국 매수심리가 회복해야 하는데, 대출금리가 오르면 집을 사야겠다는 심리는 위축될 수밖에 없다"고 설명했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "이번 대출금리 인상 목적이 서울과 수도권의 집값 안정인데 금리가 전국적으로 오르면 결국 지역적 형평성 문제를 불러오게 된다"며 "가산금리를 조정하는 식으로 대출금리 기준을 인위적으로 바꾸면 결국 대출을 활용하는 금융 소비자만 피해 보는 구조"라고 설명했다.
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기업이 세놓는 ‘20년 임대주택’ 나온다…10만 가구 공급
정부가 기업이 20년 이상 운영하는 장기 민간임대주택 모델을 제시했다. 장기 민간임대주택은 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상)로 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 하는 모델이다. 임대의무기간(20년)과 유형별 임대료 증액기준을 준수하는 경우 12%에 달하는 법인 취득세 중과를 배제하고, 종부세 합산과 20%인 법인세 추가과세도 적용하지 않을 방침이다.
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기업이 집주인인 20년 임대주택 나온다…10만 가구 공급
정부가 기업이 20년 이상 운영하는 장기 민간임대주택 모델을 제시했다. 장기 민간임대주택은 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상)로 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 하는 모델이다. 국토부 관계자는 "중장기적으로 임대차 시장이 안정적으로 유지되기 위해서는 20년 이상의 장기임대주택이 공급되는 구조를 만들어야 한다"며 "이런 공감대를 여야를 떠나 의원들에게 충분히 설명하고, 최대한 빨리 입법을 추진하겠다"고 밝혔다.
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4년전 영끌은 '노도강' 이젠 '마용성'…10억 빚내 집사는 2030
지난해 정부가 비규제지역의 LTV(담보인정비율)를 70%까지 확대하면서 A씨는 주담대로 집값의 70%인 10억1500만원까지 빌릴 수 있어서다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 "최근 부동산 상담을 신청하는 20~40대 전문직·금융권·대기업 종사자 등을 보면 부부 합산 연봉이 2억원을 훌쩍 넘는 사례가 적지 않다"며 "대출 원리금을 상환할 형편이 되는 이들이 마용성 등 서울 주요지역의 신축 아파트 매수에 나서면서 최근 이들 지역을 중심으로 집값이 크게 뛰었다"고 설명했다. 당시 문재인 정부에서는 LTV를 주택가격 9억원 이하 40%, 9억~15억 이하 20% 추가, 15억 초과 0%로 대출 한도 규제해 왔다.