"눈 앞 전세난이 더 걱정"…여당 안에서도 "문제 많다" 반발

중앙일보

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안장원 기자

계약갱신청구권 등의 도입으로 전세시장이 극도로 불안한 가운데 8.4공급대책이 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 전셋집 품귀로 서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란이 비어있다. 연합뉴스

"30~40대를 위한 물량 배정은 반갑지만 당장 전셋집이 걱정이다."(30대 무주택 직장인)

8·4공급대책 반응·전망 #"남는 거 없는 재건축" #"매물 확대 보완 해야"

"공급이 넘쳐도 모두 무주택자 몫이어서 무주택 기간이 짧거나 집을 옮기려는 사람에겐 그림의 떡이다."(40대 1주택자)

"언제 들어설지 모르는 공급 확대보다 당장 늘어난 보유세 부담이 발등의 불이다."(50대 다주택자)

4일 정부의 수도권 주택공급 확대 방안 발표로 서울을 중심으로 달아올랐던 주택시장이 변곡점을 맞았다. 4일 대책은 5·6, 6·17, 7·10의 초고강도 수요 억제 대책 릴레이에도 잡힐 기미가 없던 집값을 진정시킬 마무리 대책으로 관심을 끌었다. 예상 외의 방안을 포함하긴 했지만 효과에 대해 회의적인 시각이 많다.

공공재건축 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율) 200%포인트 완화는 수치상으로는 전례가 없는 파격적인 방안이다. 임대주택 공급을 늘리기 위해 노무현 정부가 풀어줬거나, 이명박 정부가 법적 상한(3종 주거지역 300%)까지 허용한 용적률 상승 폭은 50% 포인트 이하다. 예를 들어 재건축추진위원회 구성 단계인 서울 강남구 압구정동 일대(현재 1만여 가구)가 용적률을 현재 300%에서 500%로 올리면 건립 가구 수를 1만5000가구에서 2만4000가구 가량으로 9000가구 늘릴 수도 있다.

하지만 늘어나는 용적률의 대부분을 공공이 가져가는 것이어서 재건축을 추진하는 주민 입장에선 손에 쥐는 게 많지 않다. 정부는 기대 수익률의 90%를 환수한다는 방침이다. 강남권 재건축 조합 관계자는 "재건축부담금 등 기존 규제가 그대로 남아있는 상황에선 주민이 공공재건축을 추진할 메리트가 별로 없다"고 말했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "대규모 인기 단지보다 입지여건이 떨어지는 등의 이유로 사업이 지지부진하던 단지에서 공공재건축에 관심을 가질 것"으로 내다봤다.

공공재건축이 활성화하지 못하면 강남 공급 부족 갈증은 여전히 남는다. 정부가 8·4 대책에서 서울지방조달청(1000가구), 국립외교원 유휴부지(600가구) 등 강남에 있는 국·공립 부지를 개발키로 했지만 물량이 많지 않다.

임대주택 확대에 관련해 각종 허가권을 쥔 지방자치단체와 지역민의 반발도 난관이다. 김종천 과천시장은 이날 성명을 통해 “도시발전 측면은 고려하지 않고 강남 집값을 잡기 위해 과천을 주택공급 수단으로만 생각하고 있다”며 “무리한 부동산 정책이 정부의 신뢰를 떨어뜨린다”고 반발했다. 김 시장은 더불어민주당 소속이다.

정청래 민주당 의원(마포 을)도 “마포구청장도 저도 아무것도 모른 채 발표돼 당황스럽다”며 “여기에 또 임대주택을 지어야 합니까. 이런 방식은 아니다”고 반발했다. 2000가구 추가 공급이 예정된 마포구 상암동의 경우 임대 비율이 지금도 47%라는 것이다. 이에앞서 지난달 30일 조은희 서울 서초구청장도 한국교육개발원 부지(서초구 우면동)를 활용한 임대 주택 건설 방안을 거부했다.

서울 아파트 가격?거래 추이. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

용산과 태릉 '미니 신도시' 개발은 강북 수요를 다소 흡수할 전망이다. 3기 신도시 등의 사전예약 물량 확대는 주택 매매 수요를 분양시장으로 분산하는 효과를 낼 수 있다. 생애 최초 구입자, 신혼부부 등 30~40대를 겨냥한 물량이 많은 것은 최근 30대 중심의 '패닉바잉'을 염두에 둔 조치다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 몇 달간 단기간 숨 가쁘게 돌아가던 주택시장이 잇단 대책을 지켜보며 다소 숨 고르기에 들어갈 것"이라고 말했다.

하지만 시장 불안의 불씨가 살아있다. 전·월세 상한제와 계약갱신청구권의 기습 도입으로 전세 시장이 극심한 혼란에 빠졌다. 전셋집 품귀와 상한제 적용을 받지 않는 집의 전셋값 급등 등으로 신규 전세 수요가 매매시장을 자극할 수 있다. 올가을 결혼 예정인 박모(38)씨는 "불안한 전세에 가슴을 졸이느니 금리도 낮은데 대출을 최대한 끌어서 집을 사는 게 더 안심이 될 거 같다"고 말했다.

이번 공급 대책 역시 '로또'판을 만들었다는 비판도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "용산정비창 개발은 명동에 텃밭을 만드는 셈"이라며 "용도에 맞게 국제업무지구로 개발한 이익을 국민을 위해 쓰면 되는데 주변 시세보다 훨씬 저렴한 로또 분양시장으로 만들었다"고 말했다.

시차 극복도 과제다. 공급 대책은 실제 공급(입주)까지 5년 이상의 시차가 있기 때문에 당장의 시중 매물을 늘리는 보완책이 필요하다는 주문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "양도세 한시적 완화 같은 퇴로를 열어줘야 다주택자 등의 매물이 늘어 시장 안정을 굳힐 수 있다"고 말했다.

안장원·최현주 기자 ahnjw@joongang.co.kr