김현미 국토교통부 장관이 지난 6월 정부서울청사에서 열린 6·17 부동산 정책 후속 대책 발표 브리핑에서 취재진 질문에 답하고 있다. 왼쪽은 홍남기 경제부총리. ［연합뉴스］
정부가 서울을 주축으로 한 수도권 주택 공급 대책을 4일 발표한다. 문재인 정부의 23번째 부동산 대책이다. 공급 물량은 10만여 가구다. 서울 주거지의 용적률 상향 등을 통한 고밀 개발과 유휴부지를 활용한 주택 공급이 주요 골격을 이룰 전망이다.
"공급 충분하다"던 입장서 선회 #유휴부지 개발해 10만가구 공급 #"수요 분석 없는 숫자 맞추기 급급"
문재인 대통령이 지난달 초 “정부가 상당한 물량을 공급했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 추가로 공급물량을 늘리라”고 지시한 지 한 달 만이다. 국토교통부와 기획재정부, 서울시 등 관계기관들이 주택 공급대책 태스크포스(TF) 실무기획단을 꾸린지 3주 만에 내놓는 공급 대책이다.
당초 유력한 대안은 강남을 포함한 서울의 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 아파트를 짓는 것이었다. 하지만 반발여론에 부딪혀 그린벨트를 보전하기로 가닥을 잡은 터다. 때문에 공급 갈증을 해소할 만큼 대량의 택지 개발을 통한 물량 확보가 어려워진 상황이다. TF 내부에서도 “내세울 공급 카드가 많지 않다”는 목소리가 나온다.
옥죄던 서울 도심 개발 푼다
서울 서초구의 아파트 단지의 모습. ［연합뉴스］
개발할 수 있는 택지를 충분히 확보하지 못한 만큼, 관건은 활용 가능한 땅을 얼마나 효율적으로 개발하느냐에 달렸다. 서울 도심 땅의 개발 한도를 높이는 것이 이번 공급 대책의 핵심이 될 것으로 시장이 전망하는 이유다.
대표적으로 주거지의 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율) 상향이 꼽힌다. 용적률이 올라가면 같은 면적의 땅에 더 많은 집을 지을 수 있게 된다. 지금까지 서울에서 아파트 재건축을 하려면 용적률 250%(3종 일반 주거지역 기준), 층고 35층 이하 규제(35층 룰)에 부딪혔다.
3종 주거지인 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 현재 용적률이 204%다. 재건축해도 더 지을 수 있는 면적 여력이 거의 없다. 즉 3종보다 한 단계 높은 준주거로 용도 변경을 하지 않는 한 사업성이 없다.
주택 공급대책 TF에서는 준주거지역의 용적률을 기존 400%에서 최대 800%까지 끌어올리는 방안을 검토하기도 했다. 이 안이 현실화하면 2000년에 현재의 주거지 용적률 체계가 갖춰진 이래 20년만의 조정이 이뤄지는 셈이다.
문제는 공공기여다. 재건축이나 재개발 사업지의 용적률이 올라가면 사업성이 더 좋아진다. 지금까지 그 이익을 임대주택 건설 등으로 돌려받았다. 하지만 용적률이 파격적으로 상향 조정되는 만큼 공공기여를 모두 임대주택 건설로 제한할 경우 조합이 거부할 우려가 크다. 이에 따라 기여금을 받는 방안도 검토되고 있다.
공공기관 유휴부지 개발도 이번 공급 방안의 또 다른 축이다. 서울 노원구 태릉골프장 부지와 강남구 서울무역전시장(SETEC) 부지, 강남구 SH 본사 등이 후보지로 거론된다. 정부는 서초구의 전 한국교육개발원 부지도 신규 택지 후보로 꼽았지만, 서초구의 반발로 일단 보류된 상태다.
이에 더해 기존에 발표했던 서울 용산 정비창 부지의 8000가구 공급 계획을 1만 가구 이상으로 늘리고, 3기 신도시의 용적률을 높여 추가로 공급하는 방안도 포함될 것으로 알려졌다.
10만 가구 공급의 실효성은
이제 관심사는 공급대책의 실효성과 시장에 미칠 영향력이다. 과열된 부동산 시장을 진정시킬 효과적인 처방이 될 것이냐가 성패를 가를 수 있다. 시장의 기대치는 높지 않다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재개발이나 재건축 정비 사업에 기대가 좀 있는 정도지 공급 숫자 자체는 큰 의미가 없다”며 “유휴부지 개발은 주민 반발 등으로 이미 논란이 됐던 땅인 만큼 얼마나 제때 개발돼 공급으로 이어질지 미지수”라고 지적했다.
이번 대책에 앞서 정부는 지난 5월 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’에 따라 서울의 유휴부지(중구 청사부지와 흑석동 유수지) 등을 개발해 7만 가구를 공급하겠다고 밝혔지만 추진 상황은 더디다. 공급 숫자에만 초점을 맞추고 기본 수요 분석도 제대로 안 했다는 지적도 있다.
김준형 명지대 부동산학과 교수는 “사람들이 어떤 주거지를 얼마나 왜 원하는지를 면밀히 조사해 지방정부는 이에 맞는 중장기적인 공급계획을 세우고, 중앙정부는 강남만큼 매력적인 곳을 만들도록 국토의 도시 공간구조를 짜야 하는데 개발시대처럼 물량으로만 접근하고 있다”고 일침을 가했다.
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr
