코로나 팬데믹에 빠진 집값…"6개월뒤 강남부터 본격 하락"

16일 서울 송파구 한 부동산 공인중개사 사무소에 매물 전단이 붙어 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 확산으로 주택시장에도 집값 하락 조짐이 나타나고 있다. [뉴스1］

코로나 19팬데믹(세계적 대유행)으로 세계 경제에 빨간불이 켜졌다. 정부의 강력한 부동산 규제에도 버티던 국내 부동산 시장도 거시 경제 위기에 흔들리고 있다. 올해 부동산 시장을 강보합으로 예측했던 전문가들이 일제히 하락 가능성을 제기하고 나섰다.

전문가 3인 주택시장 긴급 진단 #올해 '강보합' 예측했던 전문가들 #일제히 하락 경고, "하반기 본격화" #경기 위축에 상업용 부동산 시장 경고등

0%대 초저금리 시대를 맞았지만, 아파트 공시가격 현실화율 인상, 양도세 중과 등으로 다주택자의 부담은 더 커진 상황이다. 이미 강남권 주택에서 급매물이 속속 나오고 있다. 코로나 변수로 불확실성이 커진 올해 주택시장 전망과 대응전략, 국내 부동산 전문가 3명(송인호 한국개발연구원 경제전략연구부장, 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장, 심교언 건국대 부동산학과 교수)과 함께 진단했다.

부동산전문가 3인의 전망. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

서울 집값 전망은

송인호 경제전략연구부장(이하 송 부장)= 코로나 사태가 장기화하면 경기 위축은 기정사실로 되고 있고, 부동산 시장도 피할 수 없다. 2008년 글로벌 금융위기, 더 멀리 국제통화기금(IMF) 외환위기 때도 부동산 시장은 하락했다. 부동산이 안전자산이 아니라 실물자산으로 전이된 상황이다. 과거 사례를 봤을 때 금융 위기가 주택시장으로 전이된 기간을 보면 통상 6개월 걸렸다. 6개월 뒤 부동산 시장 하락세가 데이터로 나타날 것이다.

안명숙 부장(이하 안 부장)= 하반기에 본격적으로 하락할 것으로 보인다. 강남권 재건축 시장을 시작으로 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동) 신축 아파트 등이 떨어지고 그 인근으로 퍼지고 풍선효과로 뛰었던 수도권, 지방으로 번질 것으로 전망된다.

심교언 교수(이하 심 교수)= 강남부터 조정될 것으로 본다. 가격이 계속 상승했고 그 피로감에 어느 정도 조정될 것으로 전망했지만, 코로나 팬데믹으로 거시 경제가 흔들리면서 조정폭이 더 커질 것 같다. 만약 코로나 사태가 장기화하면 과거 금융위기 이후 상황으로 갈 수도 있다.

2008년 금융위기 때와 비교하면 시장 상황이 다르지 않나 

송 부장= 2008년 당시에는 공급 물량이 많았다. 또 정부 규제도 풀고 있었다. 지금은 오히려 정부가 주택담보대출(LTV) 등 대출 규제를 세게 한 탓에 2008년과 비교하면 주택금융시장 위험성이 덜한 편이다. 하지만 상업용 부동산이 금융시장과 연결되어 있고 부실률에 대비할 필요가 있다. 8개 시중 은행에만 120조 묶여 있고 저축은행까지 포함하면 300조원 가까이 된다.

안 부장= 2008년에는 입주 물량이 당시 10년 사이 가장 많았다. 이 물량들이 전셋값을 떨어뜨렸고 집값이 반등을 못 하고 수도권 부동산 시장이 4여년가량 하락했다. 이번에도 전셋값을 예의주시해야 할 듯하다. 다행히 올해까지 입주물량이 많지만, 내년부터 줄어들어 전셋값이 많이 떨어질 것 같지 않다. 대신 그간 공급 물량이 많았던, 다가구 주택과 같은 아파트 외 주택 시장이 크게 나빠질 수 있다. 상업용 부동산 시장도 하락장을 피해갈 수 없을 것 같다. 코로나의 영향으로 사람들의 생활 패턴이 변해가고 있다. 회식 안 하고 온라인 마켓으로 장을 본다. 임대 시장이 위축될 수밖에 없다.

주간아파트가격동향. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

0%대 금리 영향은 있을까.   

송 부장, 안 부장, 심 교수= 거의 없다고 본다. 물가 안정 측면에서 금리를 내렸다면 부동산 시장이 활성화되겠지만, 경제 위축에 따른 불확실성에 대응해 내린 거다. 이번 금리 인하는 평상시와 다른 시그널이고 오히려 부정적인 심리 효과 가져올 수 있다.

다주택자는 어떻게 해야 할까 

송 부장= 고가주택의 경우 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나는 6월 이전에 파는 것이 쉽지 않은 상황이다. 시장이 위축돼 매수 심리보다 매도 심리가 점점 강해지고 있는 탓이다. 임대업자 등록을 통해 과세를 그나마 피하는 방법밖에 없을 것 같다.

안 부장= 아파트 공시가격 인상과 더불어 반발 심해질 수밖에 없다. 세금 부담이 큰 경우 호가를 낮춰서 6월 이전에 매각해야 한다. 전세나 대충 안고 부담부 증여하는 것도 방법이다. 임대업자 등록은 10년 이상 보유한 다주택자에 한해서 혜택 열려 있는 만큼 이득 따져봐야 한다.

집 마련하고픈 실수요자들은  

심 교수= 지금은 불확실성이 너무 크다. 연말쯤 되면 시장의 향방이 결정될 것 같다. 그때 보고 매매에 나서도 늦지 않다.

송 부장= 좀 더 기다리는 게 나을 것 같다. 지금 청약 시장이 불붙어 있지만, 경기가 계속 위축되면 실제 계약에도 영향이 갈 수밖에 없다. 또 최근 추이를 보면 30~40대가 전세 끼고 매매를 많이 했다. 실수요자이지만 실 거주자는 아니다. 집값 상승에 부담을 느껴 빚내고 전세 끼고 집 샀는데 집값 하락하고 지속하면 못 견딜 수밖에 없다.

정부는 어떤 대책을 펼쳐야 할까.    

송 부장= 바라건대 지금 위기 상황이 우리 경제의 전환기이자 체질 개선의 도움닫기가 됐으면 한다. 각종 규제를 먼저 없애야 한다. 규제 만능주의에서 벗어나야 한다. 또 임기응변식으로 땜방용 대책만 펼칠 것이 아니라 장기적인 관점에서 대책을 펼쳐야 한다.

심 교수= 다른 분야에서는 세금 감면 등 거시 경제 살리기 위한 대책이 나오고 있다. 부동산도 원점에서 다시 봐야 한다. 규제 철폐가 필요하다. 하지만 문 정권이 ‘투기와의 전쟁’ 프레임에서 벗어나지 못할 것 같아 안타깝다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr