국내 최고가 아파트로 꼽히는 서울 서초구 반포동 아크로리버파크. 지난해 3.3㎡당 1억원까지 올랐다. 정부의 고가 아파트 현실화율 상향과 맞물려 올해 공시가격이 뛸 전망이다.
서울 강남에 일반 아파트와 재건축 추진 아파트 두 채를 가진 김모(53)씨. 2017년 8·2대책 후 다주택자 양도세 중과 유예기간에 파는 대신 버티기로 하고 계속 보유했다. 정부가 지난해 12·16대책에서 내놓은 양도세 일시 완화 기간인 이번엔 고민이 많다. 세무사를 찾아 상담해보니 그때와 달리 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 확 늘기 때문이다.
[안장원의 부동산노트] #올해 고가 아파트 공시가 40~50% 상승 #2주택자 보유세 2배 가까이 증가 #주택 수 줄이기 절세 효과 커
2017년 1000만원이던 보유세가 올해 7배에 가까운 6600만원이 될 것으로 세무사가 예상했다. 지난해(2700여만원)의 2배가 넘는다. 종부세만 보면 올해 5500만원으로 지난해(1900만원)의 3배가량이고 2017년(500만원)보다 10배 많아졌다. 그 사이 종부세 산정 기준인 공시가격은 19억원에서 39억원으로 2배로 올라갔다.
김씨는 “이전 대책 때와 달리 보유세가 물먹은 솜처럼 무거워 버티기가 쉽지 않아 어떻게 해야 할지 걱정”이라고 말했다.
종부세 세율 최고 100% 상향 조정
올해 고가 아파트 '보유세 폭탄’이 제대로 터진다. 2018년 집값이 뛰고 공시가격 현실화 이슈가 등장해 세금이 많았던 지난해는 올해와 비교하면 ‘맛보기’ 수준이었다.
김종필 세무사는 “세금을 좌우하는 변수가 모두 한꺼번에 가파르게 올라가며 올해 보유세가 예상보다 훨씬 많이 늘어날 전망”이라고 말했다.
2018년 9·13대책에 따라 종부세 공정시장가액비율(공시가격 중 계산 반영 비율)이 지난해부터 매년 5%포인트씩 2022년 100%까지 오른다. 세율이 9·13대책으로 지난해 한차례 오른 데 이어 지난해 12·16대책으로 올해 또 상향 조정한다. 2017년에 비해 올해 다주택자 세율이 조정대상지역 2주택 이상에서 60~100% 높아진다. 1주택자도 20~50% 상승한다.
전년보다 늘어날 수 있는 한도(세부담상한)도 9·13대책과 12·16대책을 거치며 이전 주택 수 상관없이 50%에서 최고 200%(조정대상지역 2주택, 일반 3주택 이상)로 4배 올라갔다.
여기까지는 그동안 예고된 사항이다. 세율 조정 등의 위력을 증폭시킬 ‘화약’이 공시가격 급등이다. 정부의 공시가격 현실화에 따라 지난해 고가 단독주택과 땅에 이어 올해 고가 아파트가 뛸 것으로 예상된다.
올해 공시가격 현실화 타겟은 고가 아파트
정부가 올해 공시가격 현실화에서 초점을 두고 있는 게 고가 아파트다. 시세 대비 공시가격 비율인 현실화율을 지난해 68% 선에서 올해 시가 30억원 이상 80%, 15억~30억원 75%, 9억~15억원 70%를 목표로 했다.
여기다 지난해 1년 동안 전체 아파트 평균 가격 상승률이 2018년(8.03%, 한국감정원)보다 훨씬 낮은 1.11%에 불과하지만 9억원 넘는 고가 아파트 가격이 많이 올랐다. 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡(이하 전용면적)의 최고 실제 거래가격이 2018년 28억3000만원에서 지난해 34억원으로 20% 상승했다. 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡가 18억4000만원에서 21억7000만원이 됐다(18%).
올해 고가 아파트 공시가격은 지난해 12월 정부의 공시제도 자료에 들어있는 올해 추정 공시가격 사례에서 짐작할 수 있다. 정부가 단지 이름을 밝히지 않았지만 확인 결과 강남구 대치동 은마 등 널리 알려진 단지들이다. 시세 상승률이 20~34%인데 공시가격이 37~53% 뛰었다. 아크로리버파크 84㎡ 공시가격이 지난해 19억300만원에서 올해 26억9500만원으로 42% 상승한다. 지난해 67%이던 현실화율이 시세가 30억원을 넘기는 바람에 정부가 목표한 80%로 올랐다.
고가 아파트 공시가격 뛰고 보유세 급등. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr
강북의 대표적인 고가 아파트인 마포구 아현동 84㎡ 시세가 2018년 13억2000만원에서 지난해 16억원으로 21% 올랐다. 지난해 공시가격이 8억6400만원으로 현실화율 65.4%였다. 올해 추정 공시가격이 11억8000만원이다. 74% 현실화율이다.
이 때문에 올해 고가 아파트 공시가격 상승률이 역대 최고를 기록할 것 같다. 2006년 집값 폭등으로 2007년 공시가격이 가장 많이 올랐다(서울 평균 28.5%). 그해 은마 84㎡가 48% 뛰었다. 지난해 11억5200만원에서 올해 17억6300만원으로 상승률 53%다.
올해 고가 아파트 보유세 역시 역대 최고로 불어난다. 올해 세부담상한이 100%에서 200%로 풀린 2주택자의 부담이 가장 크다. 김종필 세무사의 모의계산 결과 아크로리버파크 84㎡와 마포래미안푸르지오 84㎡ 두 채의 올해 보유세가 6530만원으로 지난해(2542만원)의 2배가 넘는다. 2017년엔 1203만원이었다. 586만원이던 종부세가 10배에 가까운 5404만원이다.
2017년 총 30억이던 두 아파트 시세가 현재 50억원으로 올랐고 공시가격은 20억원에서 39억원으로 뛰었다. 이번 정부 들어 아파트값이 뛰고 공시가격은 날고 종부세는 치솟았다.
1주택자 부담도 만만찮아 대부분 세부담상한(50%)까지 늘어난다. 아크로리버파크 84㎡ 보유세가 올해 1357만원이다. 지난해 927만원이었고 2017년은 올해의 절반에 못 미친 595만원이었다.
마포래미안푸르지오 84㎡가 지난해 234만원에서 올해 337만원으로 늘어난다.
1주택자 50% 상한까지 늘 듯
이우진 세무사는 “집을 갖고 있으면 세금을 현금으로 고스란히 낼 수밖에 없다”며 “고가 아파트 소유자가 느끼는 보유세 부담이 어느 때보다 무거울 것”이라고 말했다.
서울 아파트 전경. 종부세율 조정, 공시가격 상승 등으로 올해 다주택자 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다.
주택 수를 줄이면 혜택이 상당하다. 보유세가 확 줄어들고 양도세 부담이 가벼워지기 때문이다.
은마 84㎡와 같은 동 래미안대치팰리스 84㎡(올해 추정 공시가격 21억3800만원) 두 채의 올해 보유세가 6570만원인데 은마를 팔면 922만원으로 85%가량 급감한다.
정부는 오는 6월 말까지 10년 이상 보유한 주택을 매도하면 양도세를 중과하지 않고 일반세율로 매기기로 했다.
은마와 래미안대치팰리스 소유자가 10년 전 12억원에 매수한 은마를 지금 23억원에 팔면 양도세가 3억2391만원이다. 42% 일반세율과 10년 장기보유특별공제(20%)을 적용받는다. 양도세 중과일 경우엔 세율이 52%이고 장기보유특별공제 없이 5억3530만원이다. 세금을 2억원(40%) 아낄 수 있다.
12·16대책이 나온 지 얼마 되지 않아 이제 다주택자들의 보유세 고민이 깊어지고 있다. 이들의 선택에 따라 주택시장 판도가 달라질 전망이다. 2007년엔 공시가격·보유세 급등 후폭풍으로 매물이 늘며 강남 집값 약세의 계기가 됐다.
김종필 세무사는 “주택 수를 줄이는 메리트가 어느 때보다 좋다”며 “매도를 늘리려면 양도세 중과 한시적 배제의 요건을 10년 이상 보유에서 완화할 필요가 있다”고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
