공시가 9억 넘는 순간 보유세 습격…염리GS자이 112만원 오를듯

중앙일보

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김기환 기자 임성빈 기자

서울 마포의 아파트 밀집지역. 강남권이 아니어도 공시가 9억원에 근접한 서울 아파트의 보유세 부담은 내년에 꽤 늘어날 전망이다. [뉴스1]

‘9억원 위냐, 아래냐’.

9억이하 1주택 보유세 시뮬레이션 #12·16 대책으로 시세 대폭 반영 #공시가 9억 넘는 주택도 대거 늘듯 #9억 안전지대 중계동 호가 급등

정부가 최근 발표한 ‘12·16 부동산 대책’의 영향을 논하려면 가진 주택이 9억원을 넘는지부터 따져야 한다. 여기서 9억원은 실제 거래 시세가 아닌 ‘공시가격’ 기준이다.

대책은 공시가격 9억원 이상 주택에 부과하는 종합부동산세를 1주택자에 대해서도 강화하는 내용을 포함했다. 1주택자와 조정대상 지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율을 기존 대비 0.1∼0.3%포인트, 3주택 이상 다주택자나 조정대상 지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 각각 올렸다. 조정대상 지역 2주택자 종부세 세 부담 상한도 200%에서 300%로 올렸다. 실수요자가 아닐 경우엔 양도세도 강화했다.

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정부가 대책이 서민 대상 규제가 아니라고 선을 그은 이유도 이 ‘9억원’이란 기준점 때문이다. 정형 기획재정부 부동산정책팀장은 “12·16 대책에 따르면 대부분 공시가 9억원을 넘겨야 추가 규제에 들어간다”며 “공시가 9억원이면 실제 시세는 13억원 이상인 만큼 일반 서민 거래와 다소 거리가 있다”고 설명했다. 그는 “9억원 이하 1주택자의 경우는 공시가 현실화에 따른 재산세 인상분 정도 부담만 늘어날 것”이라고 덧붙였다.

실제로도 공시가 9억원을 넘는지 아닌지에 따라 대책 영향이 엇갈리는 것으로 나타났다. 중앙일보가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에 분석(만 59세, 만 5년 미만 보유 1주택자 기준, 2020년 공시가격 인상분 추정 적용)을 의뢰한 결과다. 내년에 공시가격 9억원 이상 주택이 대거 늘어날 것으로 예상되는 서울 마포구 지역 아파트 단지는 어떨까.

마포 염리GS자이(전용면적 84㎡)의 경우 올해 공시가 8억원에서 내년 9억8000만원으로 대책 기준점을 넘길 것으로 예상한다. 보유세가 올해 213만288원에서 내년 301만632원으로 늘어난다. 처음 내야 할 종부세는 24만3048원이다. 종부세까지 포함한 내년 보유세 인상분은 112만3392원 수준이다.

9억원 이하 아파트 보유세 시뮬레이션 했더니. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

마찬가지로 올해 공시가격이 5억9700만원이지만 내년 9억1000만원으로 오를 전망인 서울 광장극동2차(84㎡)의 경우 올해 보유세는 130만5162원이지만 내년 보유세는 185만7447원이다. 여기에 종부세 13만3947원을 신규 부담해야 한다. 내년 보유세 인상분만 68만6232원에 달한다.

반면 9억원 이하 주택은 서울이더라도 대책에 따른 부담이 상대적으로 떨어진다. 서울 상도더샵1차(84㎡)의 경우 공시가가 올해 6억2700만원에서 내년 7억3500만원으로 증가할 전망이다. 보유세가 138만1248원에서 내년 172만8338원으로 오른다. 종부세 부담이 없어 보유세 인상분이 34만7090원 수준이다. 같은 기준을 적용했을 때 보유세 인상분이 관악드림타운(84㎡) 22만1850원, 중계무지개(59㎡) 6만3233원에 그쳤다.

공시가 9억원 이하가 서울보다 훨씬 많은 지방의 경우 영향이 더 미미하다. 지방 요지에 있는 대구 상동 수성동일하이빌(118㎡), 대전 둔산크로바(84㎡), 부산 수영 센텀비스타동원2차(84㎡)를 분석했더니 내년 보유세 인상분이 각각 10만6260원, 5만3361원, 7만9776원에 그칠 것으로 전망됐다.

정부가 9억원 이하는 상대적으로 규제 영향에서 자유롭다는 신호를 보내자 일부 지역에선 ‘풍선 효과’도 나타났다. ‘강북 대치동’으로 불리는 서울 노원구의 ‘중계5단지’ 전용면적 58㎡는 대책 발표 직전 5억 원대 중후반 매물이 나왔지만 최근 2000만~3000만원 오른 6억원 대 매물까지 나왔다. 인근 공인중개사는 “규제를 피한 9억원 미만 매물을 찾는 문의가 늘었다”며 “학군 수요를 고려하면 여전히 매물이 부족해 집주인이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리고 있다”고 설명했다.

보유세 인상 직격탄을 맞은 9억원 이상 아파트 소유자가 세입자에게 세금 부담을 전가할 수 있다는 우려도 나온다. 서울 송파구 잠실 트리지움(84㎡)의 경우 대책 발표 직전 8억~9억원 수준이던 전세 매물이 최근 10억5000만~11억원 수준으로 올랐다. 인근 임영순 공인중개사는 “대출 규제로 전세 수요가 높아진 데다 세금 부담을 지기 싫은 다주택자가 전세금을 올렸다”고 설명했다.

세종=김기환·임성빈 기자 khkim@joongang.co.kr