시가 9억원을 초과한 주택(투기지역·투기과열지구)은 23일부터 담보대출 한도가 줄어든다. 지난 16일 정부가 발표한 부동산 대책에 따라서다.
오늘부터 주담대 한도 대폭 축소 #집값 9억 초과 땐 P2P 대출 제한 #주택 임대사업자 규제도 강화
예컨대 시가 14억원짜리 주택이라면 23일부터 담보대출 한도는 4억6000만원이다. 기존(5억6000만원)보다 대출한도가 1억원 줄어든다. 집값 9억원까지는 주택담보대출비율(LTV) 40%, 9억원 초과분은 LTV 20%가 적용되기 때문이다. LTV 하향 조정은 은행은 물론 보험사·저축은행 등 제2 금융권도 마찬가지다.
제도권 금융회사가 아닌 P2P(개인 간 거래) 업체를 이용하면 원칙적으로 LTV 규제가 적용되지 않는다. P2P 금융을 규제하는 법(온라인투자연계금융업법)은 내년 8월에나 시행되기 때문이다. 하지만 P2P 관련 협회 두 곳은 자율규제 방안을 마련해 주택구매용 주택담보대출을 취급하지 않기로 했다.
시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)강화. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr
총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 23일부터 강화된다. DSR은 모든 가계대출(주택·신용대출 등)에서 연간 갚아야 하는 원금과 이자가 연간소득에서 차지하는 비율이다. 시가 9억원 초과 주택(투기지역·투기과열지구)을 담보로 대출을 받는 고객이라면 DSR 40%를 넘으면 안 된다. 만일 1억원의 소득이 있다면 연간 갚아야 하는 원금과 이자가 4000만원 이내여야 한다는 뜻이다.
DSR 규제 강화로 은행에서 추가 대출이 어려워진 고객은 제2 금융권을 이용할 수 있다.
보험사·상호금융·저축은행에선 내년 말까지는 DSR 60%, 2021년 말까지는 DSR 50%를 적용한다. 만일 연봉 6000만원인 고객이 9억원 초과 주택의 담보대출과 신용대출 등을 합쳐 4억7000만원(만기 30년, 이자율 연 3% 가정)을 빌렸다면 은행에선 추가로 대출이 안 된다. 이미 DSR 40%를 꽉 채웠기 때문이다. 하지만 제2금융권을 통하면 약 8000만원(이자율 연 5% 가정)의 추가 신용대출이 가능하다.
주택임대사업자의 대출을 규제하는 임대업이자상환비율(RTI) 규제도 23일부터 강화된다. RTI는 연간 벌어들이는 임대소득이 이자비용의 몇 배인지 나타내는 수치다. 지금까지 투기지역·투기과열지구의 주택에 대해선 RTI 기준이 1.25배 이상이었다. 연간 임대소득이 2000만원인 A씨가 있다면 이자비용 1600만원까지 대출이 허용됐다는 뜻이다. A씨의 기존 대출한도는 4억원(이자율 연 4% 가정)이었다.
하지만 23일부터는 RTI가 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. A씨의 경우 이자비용이 1333만원을 넘으면 안 된다는 뜻이다. A씨의 대출한도는 3억3000만원으로 기존보다 7000만원 줄어든다.
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
