과천 3.3㎡당 평균 3998만원, 분양가 천장 뚫렸다

중앙일보

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주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피해 후분양을 택한 ‘과천 푸르지오 써밋’(과천주공 1단지 재건축)의 공사 현장. 분양가가 3.3㎡당 평균 3998만원이다. [사진 대우건설]

정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 억제해온 아파트 분양가의 천장이 뚫렸다. 준강남권으로 꼽히는 경기도 과천 재건축 단지에서다. 과천시는 지난 19일 과천주공1단지(과천 푸르지오 써밋)의 후분양을 승인했다. 분양가가 3.3㎡당 평균 3998만원이다. 정부가 시행을 검토 중인 민간택지 분양가상한제 시행 전에 HUG 분양가 규제를 피하기 위해 서둘러 후분양에 나선 결과다. 규제를 빠져나가면서 분양가가 2개월 새 20% 넘게 뛰었다. 과천시 관계자는 “첫 후분양 단지다 보니 부담스럽기도 하여 서류 검토를 다른 단지에 비해 많이 했다”고 말했다.

정부 분양가상한제 검토하자 #과천주공1단지 서둘러 후분양 #강남 재건축 후분양 확산될 듯 #“분양가 통제 방아쇠 될 수도”

과천주공 1단지는 2017년 3.3㎡당 3313만원에 분양하려다 HUG의 분양보증 거부로 후분양을 택했다. 현재 공정이 지상층 골조공사의 3분의 2를 넘겨 HUG의 분양보증 없이 분양할 수 있다. 대우건설 관계자는 “과천의 사업성이 좋다 보니 후분양에 필요한 다른 건설사 연대보증을 무난히 받았다”고 말했다.

3.3㎡당 3998만원은 과천 분양가 중 최고다. 주변 새 아파트 시세와 비슷하다. 지난 5월 HUG 분양가 제한을 받아 분양한 과천 자이(주공6단지 재건축)가 3.3㎡당 3253만원이었다. 지난해 7월 입주한 별양동의 래미안과천센트럴스위트의 올해 실거래 평균 시세가 3.3㎡당 4000만원이다.

과천주공1단지의 선례에 따라 주변 시세와 HUG 분양가 상한선 간 격차가 큰 강남권 재건축 단지 등에 후분양이 확산할 전망이다. 주변 시세 수준으로 분양승인을 받을 것으로 기대하기 때문이다. 이미 강남구 삼성동 상아2차가 후분양을 추진하고 있다. 하지만 이 단지들이 후분양으로 HUG 분양가 규제를 벗어날지 불확실하다. 정부가 민간택지 분양가상한제 시행을 검토하고 있다. 후분양 조건을 갖추기 전에 상한제가 시행돼 적용을 받으면 HUG보다 더 강한 분양가 규제를 받을 수 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “과천 주공1단지의 고분양가가 정부의 분양가 통제 정책을 재촉하는 트리거 역할을 할 수 있다”고 내다봤다.

공공택지인 과천 지식정보타운(135만3090㎡)의 분양가도 논란이다. 지식정보타운 내 공공분양과 민간단지 모두 이미 착공에 들어갔으나 가격을 눈치 보느라 분양 일정이 미뤄져 왔다. 지식정보타운은 분양가를 낮추기 위해 개발제한구역을 해제해 개발하는 곳이지만 분양가가 공공택지 역대 최고인 3.3㎡당 2000만 원대 중반에 추진되고 있다. 그동안 가장 비싼 공공택지 분양가는 위례신도시 3.3㎡당 2100만 원대다.

첫 분양 단지로 지난 5월 분양 예정이었던 ‘과천제이드자이’(S9블록, 647가구)의 분양일정은 기약 없이 늦어지고 있다. 이 아파트는 공공분양 단지로 땅을 제공하는 LH와 시공을 맡은 GS건설의 공동사업이다. LH의 한 관계자는 “GS건설과 분양가와 관련해 협의할 것이 많은 상황”이라고 전했다.

그러는 사이 대우건설 컨소시엄이 개발하는 민간단지인 S6블록 ‘푸르지오 벨라르테’(504가구)가 먼저 분양가 심사를 받게 됐다. 과천시는 24일 분양가심의위원회를 열어 이 단지의 분양가 적정성을 따질 계획이다. 계획한 분양가는 공공분양보다 좀 더 비싼 3.3㎡당 2600만원 상당으로, S6블록 분양가 심의 결과가 지식정보타운 가격 기준이 될 전망이다. 부동산 업계의 한 관계자는 “공공택지인 지식정보타운의 국민주택 규모(전용 85㎡) 분양가가 고가주택 기준이고 중도금 대출 규제 금액인 9억원까지 오르면 저렴한 주택을 공급하겠다는 정부의 공공택지 개발 취지가 무색해질 것”이라고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr