◆재건축 더욱 옥죄기=재건축 여부를 판정하는 안전진단이 빠르면 다음달부터 크게 강화된다. 정부는 통과의례에 불과했던 안전진단이 이름값을 하도록 하겠다는 방침이다.
정부는 정밀안전진단 전 구청에서 육안으로 실시하는 예비안전진단을 시설안전공단 등 공적기관에 맡겨 안전진단 1차 평가 운영의 객관성과 투명성을 확보키로 했다. 정밀안전진단에서는 평가배점에서 45%를 차지하고 있는 구조안전성의 가중치를 높이고 15%인 비용 분석의 가중치를 낮추기로 했다.
개.보수 비용과 재건축 비용을 따져 사업성을 결정하는 비용 분석은 주관적인 판단이 개입할 요소가 많아 그만큼 안전진단의 문턱을 낮추는 것으로 본 것이다.
안전진단이 강화되면 구조안전에는 큰 문제가 없을 것으로 보이는 강남권 중층 단지들이 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 안전진단 강화가 재건축 진입 장벽을 높이는 것이라면 9월 시행되는 재건축부담금은 이미 재건축을 추진 중인 단지들의 사업성을 크게 떨어뜨리려는 조치다.
부담금제는 9월 25일 이전에 관리처분계획인가 신청을 하지 못하는 단지들에 적용된다. 강남권 100여개단지, 8만여가구가 대상이 될 것으로 추산된다.
부담금제는 정상적인 집값 상승분을 초과하는 가격 상승치의 일부를 초과이익으로 환수하는 제도다. 준공 이후 집값 총액에서 추진위 구성 당시의 집값과 재건축 비용, 정상적인 집값 상승분을 공제한 금액이 개발이익을 대상으로 한다.
조합원당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 때 부과되는데 개발이익이 1억원이면 1600만원, 2억원이면 6500만원, 3억원이면 1억1500만원이다. 부담금은 제도 시행 이후분에 대해서만 부과되고 준공 때부터 역으로 최장 10년까지만 나온다.
◆개발사업 부담 늘어=다음달 기반시설부담금제가 도입돼 주택 등 각종 개발사업의 부담이 늘게 됐다. 부담금은 건축 연면적 60평을 초과하는 신축.증축 건축물에 부과된다. 건축으로 수요가 늘어나는 도로 등 기반시설 설치비용을 개발주체에 부담하기 위해 도입된다.
부담금은 땅값이 비쌀수록, 신.증축 면적이 넓을수록 많아진다.땅값은 해당 지역 공시지가 평균 가격이 적용된다. 정부에 따르면 송파지역 332가구의 주상복합 아파트 76평형은 2356만원, 마포지역 75.6평짜리 단독주택 747만원, 명동 연면적 1000평짜리 상가 7억5000만원 등으로 예상된다.
기반시설부담금제는 분양가 인상요인으로 작용할 것으로 전망된다. 특히 후분양제 도입 등으로 침체된 상가시장은 기반시설부담금까지 떠안게 돼 더욱 가라앉을 것으로 예상된다.
한편 아파트를 허물고 다시 아파트로 짓는 재건축의 경우 기존 연면적이 부과대상에서 빠지지만 단독주택을 허물고 아파트를 짓는 재개발이나 단독주택 재건축의 경우 당초 제외되지 않을 것으로 예상된 기존 연면적도 제외될 것으로 보인다.
◆주택거래 규제=이달부터 실거래가 등기제도가 시행된 데 이어 다음달부터는 주택거래신고지역에서 집을 사고 팔 때 주택구입자금 조달계획과 입주계획 등을 내야 한다. 주택거래신고지역은 강남구 등 전국 20여곳이다. 주택거래자는 '주택취득자금 조달계획서'와 주택의 내용.실거래가.입주계획 등을 담은 '주택거래계약 신고서'를 작성해 15일 이내에 지자체에 제출해야 한다.
주택거래신고 때 자금마련 계획과 입주 여부 등을 제출하게 하는 것은 주택거래 허가제와 큰 차이가 없어 주택수요를 크게 위축시킬 것으로 보인다.
◆힘받는 재개발=다음달부터 재개발이 날개를 단다. 그렇다고 모든 재개발 사업이 힘을 받는 것은 아니다. 다음달 시행되는 도시재정비촉진특별법에 따라 촉진지구(주거지형 15만평 이상)로 지정된 지역 내의 재개발만 혜택을 받는다.
촉진지구 내에서는 구역지정 요건이 완화돼 재개발이 어려웠던 곳도 사업할 수 있다. 용적률이 50%포인트 가량 올라가고 2종 주거지역의 층수제한이 사라진다. 소형주택의무비율도 완화된다.
이에 따라 재개발 사업성이 크게 좋아질 것으로 예상된다. 다만 촉진지구 내에서는 6평이 넘는 땅은 거래허가를 받아야 한다.
서울 뉴타운은 서울시장의 신청에 대해 건교부 장관이 인정하면 촉진지구로 지정된다. 정부는 9월까지 서울 2곳 등 전국에서 3~4곳을 시범사업지로 선정할 계획이다.
안장원 기자
