[안장원의 부동산 노트] '20억 로또' 강남 펜트하우스…돈 많아도 분양 어렵다?

인천 검단신도시에서 최근 첫 분양 테이프를 끊은 검단신도시 호반베르디움 견본주택. 늦가을 분양시장에 로또 단지가 적지 않다. 시세보다 20억원 이상 저렴하게 평가 받는 펜트하우스도 나온다.

주택시장이 온통 늦가을 분양시장의 ‘로또’에 쏠려 있다. 정부의 잇따른 고강도 대책으로 주춤해진 기존 시장의 풍선효과만은 아니다. 최근 집값이 급등하면서 주변 시세와 분양가 간 격차가 더욱 벌어졌기 때문이다. 특히 서울 재건축·재개발 분양시장은 ‘로또 노다지’나 다름없다.

늦가을 분양시장 '로또 노다지' #대개 3.3㎡당 1000만원 저렴 #압권은 10년만의 강남 펜트하우스 #예상 분양가는 40억원 이하 #몸값은 60억원 이상 예상 #

백미는 수십억 원의 시세 차익을 기대할 수 있는 강남 펜트하우스다. 이달 말 견본주택 문을 열고 분양에 들어갈 예정인 서초구 서초동 우성1차 재건축 단지인 래미안리더스원에서다.

이 단지가 분양보증을 받은 분양가는 3.3㎡당 4489만원이다. 주변 새 아파트 시세는 3.3㎡당 5500만~6000만원이다. 이 단지에 강남권 재건축 단지 일반분양분으로 꼭대기 층 고급주택인 펜트하우스가 10년 만에 나온다. 205㎡(이하 전용면적)와 238㎡다. 각각 1가구다. 보기 드물게 조합원이 선택하지 않아 일반분양분으로 나오게 됐다.

자료: 업계 종합

2007~8년 분양한 서초구 반포동 래미안퍼스티지·반포자이 이후 일반분양분으로 가장 큰 주택형이다.
분양가는 238㎡가 40억원, 205㎡가 35억원 선이다. 대개 펜트하우스는 단위면적당 분양가를 훨씬 높게 매긴다. 희소가치 때문이다. 래미안리더스원은 거의 평균 가격을 적용했다.

238㎡의 시세가 얼마쯤으로 평가받을까. 주변에선 비교할 만한 단지가 없다. 이 단지 옆 래미안서초에스티지S나 래미안서초에스티지(옛 우성3차)에서 가장 큰 주택형은 138㎡다.

강남권 재건축 단지에 펜트하우스가 일부 있지만 시세 가늠이 어려워 한국감정원이나 국민은행이 제공하는 시세 정보가 없다. 실거래가격 등으로 추정해야 한다.

3.3㎡당 시세가 6000만원이 넘는 래미안퍼스티지·반포자이에 222㎡와 244㎡가 있다. 올해 최고 실거래가격이 래미안퍼스티지 41억5000만원, 반포자이 39억7000만원이다. 둘 다 3.3㎡당 가격으로 보면 5000만원 이하로 단지 평균도 되지 않는다. 해당 주택형 가구 수가 200가구 정도로 희소성이 떨어져서다. 펜트하우스라기보단 대형 주택인 셈이다.

3.3㎡당 평균 시세가 7000만원이 넘는 서초구 반포동 아크로리버파크에 234㎡ 4가구가 있다. 2016년 입주 후 거래가 아직 없다. 올해 1월 1일 기준 공시가격은 40억원 선이다. 공시가격이 시세의 60% 정도인 데다 올해 집값 급등을 고려하면 현 시세가 70억 이상은 충분히 나갈 것으로 보인다.

올해 강남권에서 가장 비싸게 거래된 대단지가 강남구 삼성동 아이파크 195㎡이고 62억원이었다. 아이파크 평균 시세가 3.3㎡당 6200만원 선이다.

업계는 래미안리더스원 펜트하우스 시세가 3.3㎡당 7000만원은 나갈 것으로 본다. 238㎡가 60억원 이상이고 205㎡는 50억원가량이다. 238㎡ 분양가가 40억원이면 시세차익이 20억원에 달하는 셈이다.

당첨만 되면 엄청난 시세 차익을 기대할 수 있지만 돈이 많아도 소용없다. 집이 없어야 당첨을 기대할 수 있다. 서울에서 85㎡ 초과 물량의 절반은 무주택세대주를 대상으로 청약가점제로 당첨을 가린다. 가점제는 무주택 기간 등으로 계산한 청약가점 순으로 당첨자를 뽑는 방식이다. 1가구는 나눌 수 없어 가점제 대상이다.

앞서 가점제로 분양한 가장 비싼 강남권 아파트가 지난 3월 강남구 개포동 디에이치지아개포였다. 173㎡ 4가구와 176㎡ 1가구였다. 분양가는 각각 30억1000만원과 30억6000만원이었다. 가점제 몫인 173㎡ 2가구와 176㎡ 1가구는 모두 무주택자에게 돌아갔다. 당첨자 가점이 72~73점과 41점이었다. 72점 정도를 받으려면 무주택 기간과 청약통장 기간 각각 15년(각각 32점, 17점 만점), 부양가족 수 4명(25점)이어야 한다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr