집값 안 올라도 4년 뒤 종부세 최대 60% 뛴다

내년 종부세 도곡렉슬 4만원, 반포 아크로 100만원 올라

재정개혁특별위원회 권고안에 따르면 집값이 비싸고 다주택자일 수록 종부세가 많이 늘어난다. 보유세 부담 증가로 종부세 대상 주택이 밀집한 서울 강남권 주택시장의 관망세가 더욱 짙어질 전망이다.

재정개혁특별위원회는 지난달 22일 토론회에서 공개한 종합부동산세 개편안의 네 가지 시나리오 중 세 번째 안을 권고안으로 3일 확정했다. 공정시장가액 비율과 세율을 동시에 올리는 안이다. 4안의 다주택자 차등 중과세는 빠졌지만 1안(공정시장가액 비율만 인상)과 2안(세율만 인상)에 비해선 강도가 훨씬 세다.

32억짜리 한남더힐 종부세 #올해 1114만원서 4년 뒤 1820만원 #임대소득 2000만원 땐 세금 31만원 #사업자 등록 안하면 154만원

현행법상 종부세를 매기는 기준금액(과세표준)을 구하려면 공시가격에서 6억원(1주택자는 9억원, 부부 공동명의는 12억원)을 빼고 공정시장가액 비율(현재 80%)을 곱한다.

특위 권고안은 공정시장가액 비율을 내년부터 해마다 5%포인트씩 올리도록 했다. 2022년에는 공시가격이 그대로 과세표준이 된다. 공정시장가액 비율 조정은 국회의 법 개정 없이 국무회의에서 시행령 개정만으로 가능하다.

종부세율은 현재 0.5~2%에서 0.5~2.5%로 올라간다. 과세표준이 높은 비싼 집일수록 세율 인상폭이 커지는 누진제를 채택했다. 100억원 이상 최고가 주택(다주택자는 합산 기준)의 경우 현재보다 0.5%포인트 높은 2.5%의 세율이 적용된다. 세율 조정은 조세 법정주의에 따라 국회에서 법 개정이 이뤄져야 한다.

집값이 오르지 않아 공시가격 변동이 없어도 공정시장가액 비율과 세율 인상만으로도 종부세가 4년 뒤 최고 60% 넘게 오를 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "공정시장가액 비율이 매년 인상되기 때문에 집주인이 느끼는 세 부담 강도가 해마다 세질 것"이라고 말했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 개편안은 다주택자와 1주택자 모두 공정시장가액 비율과 종부세율을 인상한 것이 특징”이라며 “다주택자에 초점을 맞출 경우 초고가 1주택자가 상대적으로 혜택을 받을 수 있다는 논란을 피하기 위한 것으로 보인다”고 분석했다.

종부세 인상 효과는 집값 수준에 따라 다르다. 1주택자면서 보유 주택의 시세가 10억~20억원 수준이라면 세금 부담이 크게 늘지 않는다. 서울 송파구 잠실주공 5단지(전용 82.51㎡)의 1주택자가 내야 하는 종부세는 같은 공시가격을 기준으로 올해 88만8000원에서 내년 94만4000원으로 오른다. 2022년에는 올해보다 25% 많은 111만원이 될 것으로 예측됐다.

과세표준 6억원 이하는 종부세율 인상이 전혀 없고 6억~12억원은 세율 인상폭이 0.05%포인트에 그친다. 부부 공동명의로 1주택을 소유했다면 공시가격 18억원까지는 세율 인상이 적용되지 않는다.

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

2016년 종부세를 낸 10명 중 9명이 과세표준 6억원 이하였다.

반면 올해 공시가격이 31억8400만원인 서울 용산구 한남더힐 아파트(전용면적 235.31㎡)를 소유한 1주택자의 종부세(농어촌특별세 포함)는 올해 1114만원에서 내년 1428만원으로 오른다. 2022년 종부세는 1820만원으로 올해보다 706만원(63%) 늘어난다.

종부세 인상에 숨은 복병이 있다. 공시가격 상향이다. 내년에 공시가격도 올라가면 일부 아파트 단지에선 종부세 부담이 '눈덩이'처럼 불어날 전망이다. 최근 국토교통부는 공시가격을 많이 올리는 추세다. 공시가격이 실거래가를 반영하지 못하고 있다는 판단에서다. 일부 지역에선 법적 상한선인 연간 50%까지 보유세(재산세 포함)가 늘어날 수 있다.

다주택자 차등 중과세도 변수다. 재정개혁특위는 정부에 공을 넘겼는데 확정될 경우 시장에 미치는 폭발력이 매우 클 수 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

서울 강남권은 이미 아파트 값이 하락세로 돌아선 가운데 종부세 인상의 여파가 지속될 전망이다. 반면 종부세 부담이 적은 비강남권에선 지역에 따라 아파트 값 상승세가 나타나는 곳도 있다. 다주택자들이 보유세 부담을 견디지 못하고 집을 파느냐, 안 팔고 버티느냐가 향후 주택시장의 중요한 변수다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "투자자들은 앞으로 진행될 국회의 세법 개정 논의를 지켜보면서 적극적인 매매보다 관망세를 보일 공산이 크다"고 말했다.

재정개혁특위는 이번 권고안에 임대소득세 개편안도 담았다. 소형주택(기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하)의 임대보증금을 과세 대상에서 제외하는 혜택을 축소하거나 폐지해야 한다는 입장이다. 소형주택 과세특례는 국회의 법 개정이 없으면 올해 말 자동으로 폐지된다.

특위는 또 기본공제(400만원)를 아예 폐지하거나 임대사업자로 등록한 경우에만 적용하라고 권고했다. 연간 임대소득이 2000만원이고 임대사업자로 등록했다면 기본공제를 적용할 경우 30만8000원의 세금만 내면 된다. 만일 임대사업자 등록을 하지 않으면 세금이 154만원으로 늘어난다.

임대사업자 등록이 늘어나는 추세는 계속 이어질 전망이다. 국토부에 따르면 지난 5월 7625명이 임대사업자로 신규 등록해 전년 동월 대비 51.5%, 전월 대비 9.9% 증가했다. 김종필 세무사는 "다주택자라면 이번 기회에 임대사업자 등록 여부를 심각하게 고민하게 될 것"이라며 "임대사업자로 8년간 장기 보유하면 양도세와 보유세 양쪽 모두 절세 혜택을 받을 수 있다"고 말했다.

박원갑 수석전문위원은 "각종 세금 부담이 커지고 대출금리도 꾸준히 오르면서 부동산 거래는 당분간 계속 위축될 것"이라며 "가격은 크게 내리기보다 보합세나 약보합세를 유지할 전망"이라고 말했다. 주정완ㆍ황의영 기자 jwjoo@joongang.co.kr