최근들어 내집마련을 꿈꾸는 서민들 사이에 주택조합에 대한 관심이 높아지고 있다.
주택조합이란 말 그대로 조합원들이 서로 힘을 합쳐 내집을 직접 짓는것. 주택건설업자에게 집을 사는 것보다는 기업이윤이나 판매경비를 절약할수 있고 재료의 공동구입등으로 건축비를 줄일수 있는데다 취향에 맞는 집을 지을 수가 있어 인기를 얻고 있다.
또 소규모주택을 지을 경우에는 국민주택기금에서 융자를 얻을수 있고 일반 아파트분양때 처럼 분양가에다 채권을 별도로 사야하는 부담도 없어 매력이 되고있다.
조합주택은 각시·군이 설립인가를 내주게 돼있어 전국적인 통계는 없으나 작년만 해도 서울에 1백81개 조합이 새로 설립됐다. 더군다나 지난16일부터 주택건설촉진법 시행령이 개정돼, 20년이상된 노후아파트를 헐고 다시 지을 수있는 재건축조합도 허용돼 주택조합은 더 늘어날 전망이다.
주택조합은 크게 나눠 직장동료끼리 구성하는 직장주택조합, 같은 지역주민이 결성하는 지역주택조합, 그리고 재건축조합이 있다. 주택조합의 결성에 필요한 절차와 요령, 기타 궁금한 사항등을 알아본다.
<직장주택조합>
집없는 직장동료들끼리 결성하는 직장주택조합은 돈을 적립, 주택건설업자를 통해 직접 집을 짓는 사업조합과 주공등 공공기관이 지은 아파트를 분양받을수있는 분양조합이 있다.
어느 경우든 조합을 설립하려면 조합원이 20명 이상되어야하며 조합원들은 모두 1년이상 무주택자 (설립인가싯점기준) 여야 자격이 주어진다. 조합원이 구성되면 조합규약을 만드는등 준비를 갖춰 관할지역의 시장·군수(서울은 구청장) 에게 제출, 설립인가를 받으면 조합결성이 완료된다.
이때 설립인가에 필요한 서류는 조합규약과 설립인가신청서, 사업계획서, 조합원 명부, 재직확인서, 대표자 선정동의서, 그리고 주민등록등본과 무주택자임을 입증할수있는 서류등으로 특히 조합규약은 장차 있을지도 모를 분쟁에 대비, 조합원 사이에 합의와 세밀한 검토가 필요하다.
사업조합의 경우는 조합이 결성되면 먼저 택지와 자금을 마련, 주택건설업자를 선정해 공사를 맡기면 된다. 문제는 택지구입인데 주택조합에는 토개공등 공공기관이 개발한 택지를 조성원가 정도로 싸게 공급받을 수도 있어 이것도 좋은 택지구입방법의 하나가 될수있다.
또 회사가 적립한 퇴직금에서 10% 이상과 소규모주택을 지을 경우 국민주택기금의 지원을 받을수 있다. 국민주택기금의 융자는 18평(60평방m) 이하에만 주어지는데 융자금은 가구당 5백50만∼6백50만원으로 소규모일수록 융자금이 많아진다.
조합원이 스스로 집을 짓지않고 주공·지방자치단체가 지은 아파트를 단체공급받는 분양조합의 경우 주택관계법규에는 전체 분양가구의 40%까지를 할당받을수 있도록돼있다. 그러나 실제로 서울등 대도시에는 공공기관이 짓는 아파트 물량도 적고, 있다해도 일반청약자가 워낙 많아 단체공급 기회는 많지않은 편이다. 한때 분양조합 결성이 늘다가 최근에는 대부분의 직장주택조합이 사업조합으로 돌아선것도 이 때문이다.
분양조합을 만들어 단체공급을 받으려면 조합원들이 모두 청약저축에 가입, 6개월이상 되어야하고 조합끼리 서로 경합이 있을 때는 주택건설지역에서 직장이 가까울수록 우선권이 주어진다.
<지역주택조합>
직장주택조합이 직장동료들끼리 구성한다면 지역주택조합은 동일 또는 인근 시·군의 무주택주민들이 모여 결성하는 조합. 조합원 자격이나 설립인가 절차는 앞에 설명한 직장주택조합과 같다. 단 공공기관이 지은 아파트를 단체로 분양받는 분양조합은 지역주택조합에는 없다.
직장주택조합도 마찬가지지만 사업조합의 경우는 과거에는 주택건설업자가 자기땅에 조합들을 유치, 아파트를지어 분양을 하는 경우도 있었다. 그러나 이경우는 사실상 주택건설업자가 아파트분양사업을 하면서도 분양가격제한이나 채권입찰제 실시등의 적용을 안받아 사회적으로 특혜시비가 일면서 올해부터는 금지되었다. 따라서 올해부터는 주택조합은 먼저 집을 지을 택지를 스스로 마련하고 주택건설업체는 시공만을 담당하도록 규제가 강화됐다.
<재건축조합>
지금까지는 집이 오래되고 낡았더라도 합동으로 새집을 지으려면 재개발지구로 지정된 지역에서만 재개발조합 결성이 허용됐으나 6월16일부터 재개발외 지역도 재건축조합 결성이 가능해졌다.
재건축조합의 설립자격은 노후·불량주택 소유자로서▲건물이 훼손·도괴돼 안전사고우려가 있거나▲지은지 20년이상돼 수리·유지비가 지나치게 드는 경우로 주민(소유자)들의 80%이상의 찬성이 있어야 재건축이 가능하다.
특히 서울등 대도시에는 지은지 20년 가까운 저층아파트들이 많아 재건축조합은 앞으로 크게 활기를 띨 전망이다.
저층아파트를 헐고 고층아파트를 신축할 경우 가구수를 크게 늘릴수 있어 저층아파트 소유자들은 제돈을 거의 안들이고도 현대식 새아파트를 장만할수 있기때문. 또 주택건설업자측에서도 기존아파트 소유자에게 새아파트를 지어주고도 남는 가구를 일반에게 분양하면 건축비를 빼고 수익을 남길수 있다.
현재 서울의 경우 아파트건립의 효시로 꼽히는 마포주공아파트를 비롯, 문화촌 주공아파트등이 20년이 넘어 주민들사이에 재건축추진위원회가 구성되어 있으며 이밖에 잠실주공, 동부이촌동 공무원아파트등도 오래돼 재건축 움직임은 꾸준히 계속될 것으로 보인다.
어느 형태의 조합이든 주택조합은 앞으로 개성에 따른 주택 선택의 다양화와 대도시의 경우 택지난으로 주택건설업체들에 의한 대규모아파트 분양이 줄어들면서 더 활성화될 전망이다. 다만 경비를 절약하면서도 조합규모에 맞는 택지를 구할수 있느냐 하는 점인데, 여러 조합이 모여 적정한 규모의 택지를 구입한뒤 업자를 선정, 아파트를 지어 나눠 갖는 것도 좋은 방법이 될수있다.
다만 조합주택도 작년부터는 주택공급규칙의 재당첨금지기간 제한을 받아 조합주택을 분양받으면 민영주택은5년, 국민주택기금융자로 지어진 국민주택은 10년간 분양받을 자격이 없다. <장성효기자>
