① 미실현 이익…위헌 소지
재건축 개발이익 부담금은 아직 현금화하지 않은 소득에 대한 과세 성격을 띠고 있다. 미실현 이익에 대한 과세는 위헌이라는 게 헌법재판소 입장이다. 1989년 도입된 토지초과이득세가 이런 이유로 94년 헌법 불합치 판정을 받았다. 한나라당 박승환 제4정조위원장은 "개발이익 환수 조치는 위헌의 소지가 크다"고 밝혔다. 그러나 정부는 "현금화만 안 됐을 뿐 새 아파트가 지어지면서 이익은 실현된 것으로 볼 수 있다"는 입장이다. 강팔문 건설교통부 주거복지본부장은 "위헌 시비가 발생할 가능성은 없다"고 말했다.
이미 재건축이 시행 중인 사업장에도 개발부담금을 부과하는 데 따른 소급입법 문제, 신축 아파트 등과의 형평성 문제, 임대주택 의무 건설 등 중복 규제로 인한 과잉금지 원칙의 위배도 계속 논란의 대상이 될 전망이다.
② 복잡한 개발이익 계산
정부는 재건축추진위원회 승인 시점의 집값과 건축비, 추가 분담금, 기반시설부담금 등 각종 부담금, 정상적인 집값상승률을 고려해 개발이익을 계산하겠다고 밝혔다. 순수한 개발이익에만 부담금을 부과하겠다는 것이다. 이 경우 개발이익을 줄이기 위해 개발비용을 과다하게 책정하는 등 각종 편법이 활개칠 가능성이 크다. 정상적인 집값 상승분을 어떻게 계산하느냐도 골칫거리다. 정부는 통계청 승인을 받은 국민은행의 구(區)별 집값상승률을 기준으로 하겠다는 입장이다. 하지만 같은 구 안에서도 집값상승률이 천차만별이어서 이를 둘러싼 잡음이 나올 수밖에 없다. 국민은행 통계가 실상을 제대로 반영하지 못할 때 재건축 단지별로 형평성 문제가 제기될 수도 있다.
③ 조합원 분담은 어떻게
개발부담금은 개별 조합원에게 직접 부과되지 않고 조합에 부과된다. 이를 조합이 대지 면적과 층 등에 따라 각 조합원에게 배분하게 된다. 이 역시 간단한 문제가 아니다. 집값은 평형과 층 외에도 방향이나 단지 내 위치, 도로나 학교.놀이터 등과의 인접성 등에 따라 제각각이다. 이러한 세세한 점까지 관리처분 계획에 명시할 수 있겠느냐는 현실적인 문제가 불거지는 것이다.
재건축추진위 설립 이후 집을 팔았을 경우 부담금을 누가 부담하느냐도 논란거리다. 집을 사는 사람이 부담금까지 고려해 거래할 수도 있지만 부담금이 부과되고 난 뒤 이를 둘러싸고 마찰이 빚어질 소지가 크다.
또 이미 개발부담금을 냈지만 주택경기 하락으로 집값이 떨어져 오히려 손실을 봤을 경우 이에 대한 보전 여부도 문제가 될 수 있다.
김준현 기자
