"땅 갖고 있어도 덕을 못 보도록"

국토개발연구원은 최근의 부동산투기와 관련, 토지정책의 재정립을 위해 「토지공개념확대와 투기억제대책을 위한 정책세미나」를 13∼14일 이틀간 서울 여의도 국토개발연구원대회의실에서 갖고 있다.
부동산 투기억제를 위해서는 투기요인을 기본적으로 봉쇄할 수 있도록 토지정책에 대한 전반적인 재검토 요구가 높아지고 있고 정부도 올해 국토이용관리법· 개발이익환수제도· 지가공시에 관한 법 등을 개정하거나 새로 제정할 계획이어서 이번 세미나는 이 같은 정부의 토지제도 재정립에 큰 기여를 할 것으로 기대되고 있다.
이번 세미나에서 발표되는 주제별 주요내용을 간추려 소개한다.
◇「투기로 인한 지가상승 현황과 문제점」(이규황 건설부 토지국장)=그 동안 땅 값은 늘 물가보다 더 많이 올랐고(78∼87년간 지가 5·2배 상승, 물가는 2·5배 상승) 따라서 토지투자가 다른 투자보다 이익이 커 일부 자산 층에서 토지를 과점, 계층간 위화감마저 일으키고 있다. 그러나 정부의 투기억제책은 투기우려지역에 한해 허가제를 발동하는 등 제한적으로 적용되고 있고 유휴지 제도 등 있는 제도도 제대로 이용 못해 제 기능을 발휘 못한 점을 부인하기 어렵다.
앞으로의 토지정책은 이러한 제도적 미비점을 보완하는 한편 개인이 많은 땅을 못 갖도록 토지소유를 제한하고 또 수요조절 면에서 공공기관이 토지를 비축, 필요할 때 공급할 수 있도록 토지선매 제도를 강화할 필요가 있다. 토지소유를 제한하는 방법은 직접적인 상한제와 세제를 통한 간접제한 방식이 있으나 현 단계에서는 간접규제가 바람직하다.
◇「현행 투기억제대책의 실효성」(이정전 서울대교수=정부는 최근 부동산투기가 고개를 들자 토지거래허가제확대·투기자 명단공개·특정지역기준시가 상향조정 등 잇따라 투기억제책을 시행했다. 그러나 땅값 상승문제는 덮어둔 채 투기행위 규제에만 초점을 맞춘 이런 처방이 아무리 고단위인들 얼마나 효과가 있을지 의심스럽다.
토지투기억제책은 토지이용효율성 제고 차원보다 땅을 갖고 있다는 사실 하나만으로 많은 경제적 이익을 갖지 못하도록 형평성 제고에 정책목적이 두어져야 한다.
현재의 투기억제대책은 장기적 차원의 실효성이 미흡하므로 토지소유 및 이용에 따른 소득 분배 불공평을 시정할 수 있도록 부지가치세제도의 적극적 실시를 검토할 필요가 있다.
◇「투기억제방법으로서의 조세제도」(김윤상 경북대교수=토지투기는 땅을 소유해 다른 대상에 투자하는 경우 보다 많은 소득을 얻을 수 있다는데서 일어난다. 따라서 땅 투자로 평균이자를 초과해 얻는 소득을 세금으로 거둬들이면 토지투기는 발생하지 않을 것이며 이런 방법으로는 지대-이자 차액조세제도와 지대조세제도가 있다.
두가지제도 모두 매년 징수를 원칙으로 하는데 특히 지대-이자차액조세제도는 매년 지대와 이자를 적정하게 평가하는 것이 필요하다. 또 지대조세제도는 그해의 경제지대 전액을 세금으로 거둬들이는 것이다. 외국에서 볼 수 있는 부지가치세(site value taxation)가 바로 그것이다.
그러나 이런 제도는 모두가 생소한 만큼 실험적으로 일부 중소도시에서 먼저 실시해 국민여론의 지지를 확보한 다음 단계적으로 확대하는 것이 바람직하다.
◇「개발이익환수 방안」(최병선 국토개발연구원연구위원)=개발이익의 환수가 필요한가, 그리고 사회정의에도 합당한가에는 현재에도 찬. 반론이 팽팽히 대립되고 있다. 그러나 국토개발연구원 등이 지난79년, 85년 2차에 걸쳐 실시한 국민의식 조사결과 개발이익 환수에 찬성하는 국민은 3분의2 이상이었고 반대는 15%정도에 불과했다.
따라서 모든 정책이나 제도도 국민의 공감대를 바탕으로 결정되어야 한다고 보면 개발이익환수는 필요하며 당위라 할 수 있다.
현행 개발이익환수방안을 보면 제도적 장치는 선진국에 비해 손색이 없으나 실제운용에서 객관성·형평성결여로 개선이 필요한 것이 사실이다.
제도개선책으로는 ▲개발이익환수의 가장 강력한 수단인 양도소득세를 차익에 따른 누진과세로 전환하고 ▲국토이용관리법 상 개발부담금제를 대단위개발사업 토지용도 변경 등에, 도입하며 ▲현재 유명무실한 수익자 부담금 제도 단계적으로 확대해 나갈 필요가 있다고 본다.
◇「투기억제를 위한 지분체제 개선 방안」(이태일 국토개발연구원연구위원)=토지정책의 합리적인 수립을 위해서는 토지에 대한 적정한 가치평가가 무엇보다 기본이 된다.
그러나 현행 지가체계는 건설부 기준지가·내무부 과세시가표준액·국세청 특정지역기준시가·감정원 감정시가 등 서로 달라 같은 땅에 여러 개 땅 값이 적용되는 모순에다 행정의 신뢰성도 떨어뜨려 왔다.
특히 양도 세의 기준이 되는 내무부과세시가표준액은 실세보다 너무 낮아(20%수준)부동산투기 억제의 제구실을 못하고 지역별로 격차도 커 형평성의 문제까지 있다.
따라서 이런 문제들을 해결하기 위해 현행 지가체계를 전면 개편, 다원화돼 있는 지가체계를 「공시지가」로 일원화 및 합리화 작업이 시급하다. <장성효 기자>