정부가 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’의 핵심은 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 것이다. 주요 내용을 일문일답 형태로 정리했다.
임대주택 활성화 대책 문답풀이 #주택 1채만 임대해도 세금 감면 #연 임대소득 2000만원 넘으면 #건보료 감면 혜택 대상서 제외
- 주택 한 채만 임대해도 재산세나 임대소득세를 깎아 주나.
- “지금까진 2채 이상 임대해야 재산세 감면 혜택이 주어졌다. 하지만 내년부턴 8년 이상 임대(준공공임대)하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해선 한 채만 임대해도 세금이 면제된다. 다만 재산 세액이 50만원을 넘으면 85%를 깎아주지만 서울 강남 등 일부를 빼면 해당하지 않을 전망이다. 임대소득세도 감면된다. 현재 감면 기준은 3채 이상이지만 앞으로는 한 채만 있어도 4년 임대(단기임대) 시 30%, 8년 임대하면 75% 감면된다.”
- 2000만원 이하 임대소득의 과세 시점은.
- “2019년 1월 1일 이후 얻는 임대소득부터 과세된다. 내년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 했더라도 2019년 1월 1일 이후 계약 기간에 대한 임대소득은 소득세 과세 대상이다.”
- 8년 임대 기준, 연 2000만원 임대 소득을 올리는 사람이 있다. 이 사람이 임대사업자로 등록할 때와 그렇지 않을 때 임대소득세는.
- “임대소득세 납부액이 등록자는 현재 연 14만원에서 7만원으로 줄지만 미등록자는 연 56만원에서 84만원으로 늘어난다.”
- 양도세 장기보유특별공제 감면이나 다주택자 중과 배제 혜택은 준공공임대로 등록해야만 받을 수 있나.
- “그렇다. 8년 이상 임대해야 장특공제 비율이 기존 50%에서 70%로 상향된다. 장기임대를 유도하기 위해서다.”
- 2000만원 초과 주택 임대소득자는 임대사업자 등록 시 건보료 감면을 받을 수 없나.
- “종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있어 임대 등록 시에도 보험료 감면은 없다. 다만 소득세와 재산세·취득세·종합부동산세 감면 등 혜택을 적용받을 수 있다.”
- 2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 언제 시행되나.
- “건강보험료는 과세소득을 기준으로 2019년 소득분부터 부과된다.”
- 서울에서 3주택 보유자가 2채를 임대 등록한 뒤 8년 임대하면 세 부담이 얼마나 주나.
- “국토교통부 시뮬레이션 결과 3주택을 보유한 다주택자가 전용 84㎡ 한 채와 59㎡ 한 채를 8년 임대주택으로 등록하면 미등록보다 연간 935만원이 절감된다. 등록하면 연간 270만원만 내면 되지만 등록을 안 하면 1205만원을 납부해야 한다.”
- 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있나.
- “전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔만 가능하다. 업무용 오피스텔과 본인이 거주하는 주택(다가구 제외), 무허가 주택은 등록할 수 없다.”
- 등록한 임대주택을 임대의무 기간 중 팔 수 있나.
- “원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무 기간 내 매각이 금지된다. 다만 지방자치단체에 양도 신고를 하면 다른 임대사업자(등록 예정 포함)에게 양도할 수 있다. 신고하지 않고 팔면 주택당 최대 1000만원의 과태료가 부과된다.”
- 4년 단기임대로 등록한 뒤 8년 장기임대로 바꿀 수 있나.
- “지난 9월 ‘민간임대주택 특별법’ 시행령 개정을 통해 임대의무 기간이 4년인 단기임대주택을 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경하는 것이 허용됐다. 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여 기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세·임대소득세 감면 등 혜택을 적용받을 수 있다.”
- 등록임대주택에 거주하는 세입자는 얼마 동안 살 수 있나.
- “임대료를 3개월 이상 연체하는 등 세입자에게 귀책 사유가 없는 한 임대 의무기간이 끝날 때까지 거주할 수 있다.”
황의영 기자 apex@joongang.co.kr