아파트를 청약할 때 정한 주택 보유 기준과 사고 팔 때 양도세를 부과하기 위해 정해놓은 주택 보유 기준이 서로 달라 수요자들이 혼선을 겪는 경우가 많다. 수요자들로서는 무주택이나 1순위 자격에 결정적으로 영향을 줄 수 있는 헷갈리는 규정을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다.
박원갑 기자
◆ 무허가 주택도 양도세 대상=주택 공급 규칙에 따르면 무허가 주택이나 오피스텔은 보유하더라도 주택으로 보지 않아 청약 순위를 정하는 데는 변동이 없다. 그러나 세금을 낼 때는 다른 규정이 적용된다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택으로 간주돼 오피스텔 외에 집이 한 채 더 있다면 올해부터 양도세 실거래가, 내년부턴 50% 중과세율이 적용된다. 마철현 세무사는 "무허가 주택도 세무당국이 별도의 무허가 건물대장으로 관리하고 있는 만큼 주택수에 포함해 양도세를 따져야 한다"고 말했다.
◆ 저마다 다른 상가주택 규정=청약 때는 건축물대장의 용도만 따진다. 상가나 주택 면적의 비율에 관계없이 '주택'으로 분류돼 있지 않으면 무주택자로 간주된다는 뜻이다. 반면 1가구 1주택 양도세 비과세 판정 때 주택면적이 상가면적보다 넓어야 전체를 주택으로 인정받을 수 있다.
◆ 재건축 승인나면 당첨 간주=재개발.재건축 조합원 입주권은 올해부터 관리처분인가를 받을 경우 주택 보유 수에 포함돼 다른 주택을 팔 때 양도세를 면제받을 수 없거나 혹은 중과될 수 있다. 지난해 말 이전에 관리처분 인가를 받은 입주권을 올해 사도 주택 수에 포함시킨다. 청약 때는 재건축이나 직장.지역조합 주택의 경우 사업계획 승인, 재개발은 관리처분 인가를 받으면 아파트에 당첨된 것으로 봐 수도권 등 투기과열지구 청약 때 5년간 1순위 자격을 주지 않는다.
◆ 농어촌 주택 규모 따라 달라=서울 등의 주택 소유자가 2008년 말까지 읍.면에 있는 농어촌 주택을 매입해 2주택자가 됐더라도 1주택자로 간주돼 서울 주택을 팔 때 세금을 안 내도 된다. 다만 농어촌 주택에 딸린 대지 200평 이하, 연건평 45평 이하, 취득시 기준시가 7000만원 이하, 양도시 기준시가 1억원 이하여야 하고 투기지역 등에 속하지 않아야 한다. 그러나 청약 때는 비도시지역이나 면지역(수도권 제외) 농어촌 주택에 살다 다른 지역으로 이주하거나 이 주택을 상속받을 때만 무주택자로 인정받는다.
◆ 60세 이상 부모 모시면 혜택= 2주택자가 된 경우 합친 날로부터 2년 내에 팔면 어느 집이든 양도세를 안 내도 된다. 다만 파는 집은 비과세 요건(서울 등 3년 보유+ 2년 거주)을 갖춰야 하며 아버지는 만 60세 이상, 어머니는 55세가 넘어야 된다. 청약 때는 60세 이상의 노부모를 부양하는 호주 승계 예정자는 부모명의의 주택이 있어도 무주택자로 인정된다.
◆ 주택 보유 시점과 세대 분리=세법에선 토지.건물등기부등본의 등기 접수일이나 잔금 수령일 중 이른 날을 적용하지만 청약 때는 입주자 모집 공고일 현재 건물등기부등본의 등기접수일(건축물대장등본은 처리일)을 따져 주택 보유 여부를 정한다. 세법상 자녀를 세대 분리해도 소용이 없는 경우가 많다. 자녀가 30세 미만이고 직업이 없는 경우 주민등록상 세대를 분리하더라도 부모와 같은 세대로 보기 때문이다. 하지만 청약예금.부금에 가입한 자녀의 경우 20세 이상이면 세대를 분리해 청약이 가능하다.
