[김기환의 부동산 읽기] 줄어드는 ‘뉴스테이’, 늘어나는 ‘행복주택’… 문재인 정부 임대주택 행보는

‘뉴스테이’는 울고, ‘행복주택’은 웃고….

박근혜 정부 임대주택 두 축… 이달 말 '주거복지 로드맵'서 명암 갈릴 듯 #'기업 퍼주기' 논란 뉴스테이 축소, 임대료 저렴한 행복주택 확대 전망 #"손바닥 뒤집듯 뉴스테이 규제 가하면 임대주택 공급 감소 부작용 우려"

박근혜 정부 시절 임대주택 정책의 두 축인 뉴스테이와 행복주택을 바라보는 부동산 업계의 전망이다. 뉴스테이는 중산층을 겨냥한 기업형 민간 임대주택, 행복주택은 사회초년생ㆍ대학생ㆍ신혼부부를 대상으로 정부가 공급하는 도심형 공공 임대주택이다.

‘고가 월세 아파트’ ‘대기업 퍼주기’ 논란을 빚은 뉴스테이는 사업이 축소될 가능성이 있지만 사회 취약계층을 위한 행복주택은 사업을 확대할 전망이다. 이달 말 새 정부가 내놓을 예정인 ‘주거복지 로드맵’에서 두 제도의 운명을 가를 임대주택 확보 방안이 제시될 것으로 보인다.

벌써 울고 웃는 징후가 보인다. 13일 LH(한국토지주택공사)에 따르면 뉴스테이 대상 토지 선정, 민간 사업자 공모 절차는 새 정부 출범 이후 올스톱됐다. 지난 2월 대구 신서 등 4곳을 대상으로 민간 사업자 공모에 나서 4월 계룡건설 등 4개 컨소시엄을 선정한 뒤 공모가 끊겼다. 반면 행복주택은 꾸준히 공급에 탄력을 받고 있다. LH는 올 7월 이후로만 행복주택 건설공사 8건을 발주했다.

박근혜 대통령(사진 오른쪽)이 지난 2015년 9월 '1호 뉴스테이'인 e편한세상 도화 착공식에 참석한 뒤 견본주택에 들러 단지 모형을 둘러보고 있다. [청와대사진기자단]

같은 임대주택이지만 성격이 다르다는 점이 두 제도의 명암을 갈랐다. 뉴스테이는 무주택 중산층의 주거 안정을 위해 도입한 임대주택이다. 세입자가 원하면 최장 8년까지 쫓겨날 걱정 없이 살 수 있고, 연간 임대료 상승률은 5% 이내로 제한된다. 청약통장이 없어도 만 19세가 넘으면 누구나 청약할 수 있다.

뉴스테이는 그린벨트 같은 공적 자원을 건설사에 싼값에 공급하면서 각종 세금 감면, 금융 혜택에 건폐율ㆍ용적률까지 완화해줘 특혜 시비가 불거졌다. 경실련은 “임대기간 만료 후 분양전환이 되지 않는 경우 정부가 매입을 확약해 건설사가 손해를 보지 않는 구조”라고 지적했다.

문재인 대통령은 대선후보 시절 “뉴스테이는 민간이 추진하는 사업인 만큼 정부가 이래라저래라 할 수 없다. 다만 뉴스테이 사업을 위한 공공택지 특혜 분양은 없을 것”이라고 밝혔었다.

기업에게 임대주택 사업 진출 길을 열어주고 각종 혜택까지 줬는데도 임대료는 높은 편이라 뒷말이 나왔다. 뉴스테이 1호인 인천 도화동 ‘e편한세상 도화’ 전용면적 84㎡ 임대료는 보증금 6500만원, 월 임대료 55만원이다.

인근 시세(보증금 3000만원, 월 60만원)와 비슷하다. 경기 성남시 ‘위례신도시 뉴스테이’ 전용 84㎡ 임대료는 보증금 4억4500만원에 월 44만원 수준이다. “서민ㆍ중산층을 위한 당초 뉴스테이 취지에 어긋난 것이 아니냐”는 지적이 나왔다.

김성달 경실련 부동산감시팀장은 “제도 취지는 좋았지만 공공성이 떨어져 국민이 받는 혜택보다 사업자 혜택이 컸다”고 지적했다. 익명을 요구한 건설업체 관계자는 “임대 기간 동안 수익 확보가 어렵기 때문에 초기 임대료를 높게 책정할 수밖에 없다”고 해명했다.

신혼부부형 행복주택 전용 36㎡ 평면도. [LH]

반면 행복주택은 빛을 보고 있다. 2014년 2만6000가구, 2015년 3만8000가구, 2016년 3만8000가구가 사업 승인을 받았고 올해는 4만8000가구가 사업 인가를 받을 예정이다.

행복주택은 박근혜 정부 시절 태생부터 수도권 철도부지 위에 임대주택 20만 가구를 공급하는 식이었다. 국ㆍ공유지를 활용, 토지매입비가 들지 않아 임대료를 인근 시세보다 20~40% 낮출 수 있었다. 서울 가좌지구 행복주택 전용 16㎡형 임대료는 대학생 기준 보증금 2737만원에 월세 10만9000원 수준이다.

임대료가 싸다보니 인기가 높다. 2015년 송파 삼전지구 행복주택 입주자를 모집할 땐 40가구 모집에 3208명이 몰렸다. 지난해 공급한 서울 마천3 행복주택도 26.6대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

단점도 있다. 행복주택은 건설 부지 인근 주민 반발이 만만치 않다. 지역 슬럼화에 따른 집값 하락, 교통 및 학교 혼잡 등 때문이다. 비좁은 아파트 면적이나 불편한 구조 등도 보완점으로 지적된다.

김현미 국토교통부 장관이 지난 6월 국회 인사청문회에서 의원 질의에 답변하고 있다. [연합뉴스]

김현미 국토교통부 장관은 인사청문회에서 “지난해 말 서울 수색 행복주택에 가봤는데 생각보다 훨씬 시설이 좋고, 우리 때 이런 주택이 있으면 얼마나 좋을까 생각했다. 청년 신혼부부를 위한 행복주택 정책은 문재인 정부 정책에 포함시켜 적극적으로 해볼 것”이라고 강조했다.

주거복지 로드맵에서 강조하는 가치는 ‘공공성’이다. 뉴스테이는 여기에 맞춰 임대료 책정부터 입주자 선정까지 공공성을 대폭 보강하는 쪽으로 확 바뀐다. 그동안 민간이 공급하는 중산층 임대주택으로 규제보다 각종 혜택을 줬다면 개선안에선 뉴스테이를 공공지원 임대주택으로 규정하고 규제를 강화할 전망이다.

초기 임대료를 주변 시세보다 일정 수준 이상 낮게 책정하고 입주자 선정 기준도 무주택자, 신혼부부 등을 우선하는 식이다. ‘뉴스테이’란 이름조차 바뀔 가능성도 거론된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “행복주택 뿐 아니라 뉴스테이도 중산층뿐 아니라 저소득층 주거안정에 도움을 주던 정책이었다. 손바닥 뒤집듯 방향을 바꿔 규제를 가하면 건설사가 뉴스테이 공급을 줄이면서 임대주택 공급량 감소 같은 부작용이 일어날 수 있다”고 말했다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr