[분양 포커스] 고객 삶에 즐거움·풍요로움 더하는 ‘라이프스타일 센터’

중앙일보

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앨리웨이 인천

포스코건설 시공 랜드마크 #개발자가 점포 65% 보유 #상생 가치 높이는 상권 활성화

사진은 네오밸류가 8월 인천 남구 도화지구에 선보이는 라이프스타일 센터인 앨리웨이 인천 투시도. 네오밸류는 상권활성화를 위해 통합운영관리·임대케어 등 서비스를 제공할 예정이다.

안락한 의자에서 편안하게 차를 마시며 책을 읽을 수 있는 공간, 다른 사람들과 사는 즐거움을 함께 나누는 장소-. 서울 송파구에 위치한 위례아이파크 2차 아파트 단지 내 상가의 북카페인 니어 마이비(near my B)의 풍경이다. 수십 개의 안락의자와 유명 서적 3000권 등을 갖춘 공간이다. 어른들을 위한 커피숍은 물론, 어린이에게 유익한 영어·미술 교육 프로그램도 제공된다. 일종의 주민들의 사랑방인 셈이다. 니어 마이비는 부동산 종합개발회사인 네오밸류가 상권 활성화를 위해 기획한 공간이다. 네오밸류 관계자는 “상권 활성화의 첫 단추는 누구든지 편하게 들를 수 있는 공간이 되느냐에 달려있다”고 설명했다.

네오밸류는 위례신도시 아이파크 1차(400가구)·2차(490가구), 경기 구리갈매지구 아이파크(1200가구)·광교신도시 아이파크(1240가구) 등 굵직한 주상복합 단지 개발 이력이 있는 디벨로퍼(developer)다. 디벨로퍼란 프로젝트 발굴·기획, 지분 투자, 금융 조달, 건설, 운영, 관리 등 전 과정을 총괄하는 부동산 개발자를 뜻한다. 네오밸류는 상업시설 개발 때 ‘상가 활성화’를 최우선 목표로 둔다. 누구나 편하게 들를 수 있도록 네오밸류는 일부 상업시설에 라이프스타일 공간인 북카페를 운영한다. 어디에나 있는 흔한 상업시설보다, 사람들이 자주 찾고 편안한 시간을 보낼 수 있는 장소가 상가 활성화에 유리하기 때문이다. 네오밸류 관계자는 “앵커 콘텐트를 직접 운영한다는 방침 하에 마스터플랜(종합계획)을 짠다”고 전했다.

앨리웨이 인천에 들어설 예정인 라이프스타일 공간 니어마이비(왼쪽 사진)와 밀도.

네오밸류는 사업 리스크, 수익률, 시장 상황 등을 꼼꼼히 따지기 위해 라이프스타일 콘텐트 개발사인 어반라이프를 설립했다. 어반라이프에는 부동산 디벨로퍼가 아닌 호텔·외식·디자인·출판 등 다양한 업계 전문가가 고객들의 니즈를 분석하고 있다. 분양형 상가 활성화 솔루션을 제안하고 있다는 점도 눈길을 끈다. 일부 시행사는 상가를 분양할 때 유명 브랜드가 입점해 높은 수익률을 얻을 수 있다고 투자자를 꼬드기기도 한다. 그러다 준공 후 빈 점포로 남거나 업종이 불규칙하게 입점해 낭패를 보는 경우가 적잖다.

네오밸류는 이런 악순환을 끊기 위한 해법을 ‘상생’의 가치에서 찾는다. 이 때문에 네오밸류는 개발한 상가 일부를 회사가 직접 보유하고 나머지를 분양한다. 자체 보유분에 앵커 테넌트(핵심 점포)를 입점시키고, 직영 콘텐트를 유치해 전체 상가 활성화에 기여하도록 한다. 실제로 앨리웨이 위례의 상가 43%를 보유했고, 앨리웨이 갈매와 앨리웨이 광교는 각각 30%, 100%씩 자체 상가를 확보했다.

8·2 대책 비켜가 반사이익 기대

네오밸류는 상가 준공 시점에 마케팅 비용 등을 투입해 양질의 브랜드 임차인을 유치한다. 또 상가 활성화를 위해 통합 운영 관리와 임대 케어 서비스 등을 제공한다. 앨리웨이 위례·갈매에 통합 운영 관리와 임대 케어 서비스를, 광교는 100% 자체 보유 상가로 통합 운영 관리가 적용될 예정이다.

네오밸류 관계자는 “신개념 라이프스타일 센터인 앨리웨이는 기존 대형 유통사들이 지역의 특성과 무관하게 획일적으로 공급하던 백화점·아웃렛·할인마트 등과 달리 차별화된 운영 방식으로 소비자들이 ‘삶’ 자체를 즐길 수 있는 공간으로 꾸며질 계획”이라고 설명했다.

이런 가운데 네오밸류는 인천 남구 도화도시개발사업지구(도화지구)에 라이프스타일 센터인 앨리웨이 인천을 8월 선보인다. 앨리웨이 인천은 인천 더샵 스카이타워(1897가구)의 상업시설로, 120m 길이의 스트리트몰 형태로 설계됐다. 건물 상부에는 포스코건설이 시공한 주상복합 단지인 인천 더샵 스카이타워가 들어선다. 이 주상복합은 전체 1897가구의 브랜드 대단지인 만큼 도화지구의 랜드마크로 자리잡을 전망이다.

앨리웨이 인천 또한 네오밸류와 포스코건설이 글로벌 도시재생사업의 대가라 불리는 모리빌딩도시기획과 손잡고 선보이는 라이프스타일 센터라는 점에서 업계의 이목을 한몸에 받고 있다.

여기에다 앨리웨이 인천은 8·2 부동산대책의 규제를 피해 반사이익을 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 8·2 대책은 서울·과천·세종 등 부동산 과열지역의 청약자격·전매제한·중도금대출보증·양도세 비과세 등의 요건을 엄격하게 제한하는 게 주요 내용이다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 각각 40%로 강화된다. 이에 따라 지역적으로는 인천 등 서울·수도권 비(非)규제지역에, 상품으로는 규제가 집중된 아파트·오피스텔 대신 상가나 토지 등에 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 인천에 위치한 상업시설로 이번 8·2 대책 등의 규제에서 제외된 앨리웨이 인천이 주목받는 이유도 바로 여기에 있다.

통합 운영·관리, 마스터리스 도입

특히 앨리웨이 인천은 통임차 후 재임대하는 ‘마스터리스(master lease)’ 방식이 도입돼 눈길을 끈다. 마스터리스는 부동산 개발업체(시행사)가 건물을 통째로 임차하고 이를 다시 임대해 수익을 얻는 방식이다. 수분양자는 상가를 계약하는 동시에 시행사와 임대차 계약을 맺는다.

이 덕분에 수분양자는 공실(빈 상가)이나 월세 미납 등에 상관없이 시행사와 약속한 수익을 매월 지정한 날짜에 받을 수 있다. 상가의 경우 하나의 콘셉트로 MD(점포구성)가 완성돼 건물의 가치를 높일 수 있다.

네오밸류는 앨리웨이 인천의 상가 100%(회사보유분 65%·일반분양분 35%)에 대한 통합 운영·관리를 맡는다. 상가 활성화를 위해 일반분양분을 35%로 최소화하고 PM(자산관리·임대)과 FM(시설·안전·미화·주차), MD 기획 등에 공을 들였다. 현재 CGV(15년 임대차 계약) 유치가 확정됐으며 니어마이비(북카페)·밀도(베이커리) 등 집객력을 높일 수 있는 앵커 테넌트를 들일 계획이다. 이 덕에 수분양자는 5년간 확정 임대료(분양가의 연 5%)를 받게 된다는 게 업체 측의 설명이다.

네오밸류 관계자는 “분양형 상가의 실패 원인은 시행자의 무책임한 사업 방치와 무분별한 MD, 임차인 관리 실패, 각개전투식 임차인 유치 등이 꼽힌다”며 “바꿔 말하면 상권 활성화의 성패는 조화로운 MD 기획과 임차인 연결 등과 같은 통합 운영 관리에 달렸다고 할 수 있다”고 설명했다. 이어서 그는 “앨리웨이 인천은 마스터리스 운영으로 수분양자의 안정적인 수익 창출과 자산 가치 증대에 기여하는 것은 물론, 도화지구 주민의 생활 깊숙이 함께하는 라이프스타일 센터로 운영될 것”이라고 덧붙였다. 분양 홍보관은 인천 남동구 미래로 32 비전타워 15층(인천시청 인근)에 마련돼 있다.

이선화 중앙일보조인스랜드 기자 lee.seonhwa@joongang.co.kr