8월 분양되는 판교 신도시 중대형 아파트의 실제 분양가는 분당 등 주변 지역 동일 평형 아파트 시세의 90% 수준으로 정해진다. 중대형 아파트의 표준건축비는 국민주택(25.7평 이하) 규모 아파트보다 5.7~8.5% 인상될 예정이다. 하지만 정부는 중대형 아파트 분양에 채권입찰제를 적용해 실제 분양가가 주변 지역 아파트 시세의 90% 수준이 되도록 조정할 방침이다.
◆ 중대형 건축비 올랐다=한국건설기술연구원(건기연)은 6일 중대형 주택건축비로 평당 368만1000원(1안)과 358만5000원(2안) 등 두 가지 안을 제시했다. 모두 15층 기준이며 1안은 초고속정보통신과 홈네트워크 시스템을 포함한 금액이다.
건설교통부의 의뢰를 받아 계산된 이 비용은 소형주택 표준건축비(339만원)보다 5.7~8.5% 높아진 것이다. 건기연 관계자는 "중대형 건축비가 소형보다 높아진 것은 소형에 부과하지 않는 매출 부가가치세가 포함됐기 때문"이라며 "부가세를 제외할 경우 중대형의 건축비는 소형보다 1.4~3.9% 낮다"고 설명했다. 건축비에는 ▶재료비.노임 등 직접공사비 ▶산재보험료 등 간접공사비 ▶일반관리비와 건설업체 영업이익 등이 포함됐다. 건교부는 건기연의 산정 결과를 토대로 7일 공청회를 열고, 24일 최종건축비를 발표한다.
◆ 중대형 아파트 실제 분양가는=분양가는 ▶표준건축비(1안 기준 368만1000원) ▶평당 택지가격(평균용적률 181%를 적용한 632만5000원) ▶가산 비용(지하층 건축비, 발코니 확장 비용, 각종 옵션 등 200만~300만원)을 합한 금액이다. 이 경우 평당 분양가는 1200만~1300만원으로 45평형의 총 분양가는 5억4000만~5억8500만원이다.
건교부는 그러나 실제 분양가가 분당 등 주변 지역 동일 평형 시세의 90% 이상이 되도록 채권상한액을 정할 방침이다. 대부분 분양 신청자가 채권상한액에 맞춰 입찰에 참여할 것으로 예상되므로 분양가와 채권부담액(채권을 바로 할인했을 때 손실 예상액)을 합한 금액이 실제 분양가가 될 것으로 보인다.
예를 들어 45평형의 경우 주변 시세가 8억원인데 건설사의 분양가가 5억4000만원(평당 1200만원)이라면 실제 분양가가 7억2000만원(8억원의 90%)이 되도록 채권상한액이 정해진다. 즉 20년만기 주택채권의 상한액을 5억1400만원으로 정해 이를 즉시 할인할 때 1억8000만원(할인율 35%)의 손실을 청약자가 부담토록 만든다는 것이다. 이 경우 채권손실액 때문에 실제 분양가는 평당 1200만원에서 평당 1600만원으로 높아진다.
◆ 당첨 때 준비해야 할 돈은=주변 시세가 일정하다 하더라도 당첨 때 준비해야 할 금액은 건설사의 분양가에 따라 다소 달라진다. 45평형 분양가가 평당 1200만원이라면 최초 준비금액은 1억9400만원이다. 채권손실액은 1억4000만원만 부담하면 된다. 총 채권손실액은 1억8000만원이지만, 당첨자의 자금부담을 고려해 1억원을 넘는 부분은 절반(이 경우 4000만원)만 초기에 부담토록 했기 때문이다. 여기에 분양가의 10%(5400만원)를 계약금으로 내야 한다. 분양가가 평당 1300만원으로 올라가면 채권매입액이 줄어 최초준비금은 1억7550만원이다.
물론 주변 아파트 시세가 8억원보다 높아진다면 채권매입액이 많아지면서 당첨자가 실제로 부담해야 할 금액도 늘게 된다. 건교부 관계자는 "주변 시세는 국민은행이 조사하는 부동산 시세, 시.군.구가 파악하는 실거래가액 등을 참고해 분양승인 때 결정될 것"이라고 밝혔다.
판교 중대형 평형의 청약 대상은 청약예금 가입자다. 청약저축 가입자는 입주자 모집공고 전에 납입금액 한도 내에서 그 금액에 맞는 청약예금으로 바꿔야 청약할 수 있다. 같은 순위라면 채권입찰 금액이 많은 청약자가 당첨되고, 입찰액이 같을 때는 추첨한다. 그러나 대부분 채권상한액에 맞춰 입찰금액을 써낼 것이라는 게 업계 관계자들 관측이다.
◆ 전매 금지기간 내에 집 팔 땐=판교 신도시 분양아파트에 당첨됐지만 불가피한 사유로 전매 금지기간 내에 집을 팔아야 할 경우엔 무조건 대한주택공사에 팔아야 한다. 이 때 주공은 이미 납부한 입주금과 입주금에 대해 1년만기 정기예금 금리를 보유 기간에 따라 복리로 적용, 집값으로 쳐주기 때문에 전매로 인한 시세차익을 올리기는 불가능하다.
건설교통부는 시세차익을 노린 투기적 청약을 줄이기 위해 주공이 모든 전매 주택을 사도록 할 방침이라고 6일 발표했다.
판교 등 공공택지에서 분양받은 주택은 전용 25.7평 이하 중소형의 경우 계약일 기준으로 10년, 25.7평 초과는 5년간 전매가 금지된다. 하지만 ▶생업이나 질병 등을 이유로 수도권이 아닌 다른 지역으로 이사하거나 ▶상속받은 주택으로 이사하거나 ▶해외이주 또는 2년 이상 해외체류를 하거나 ▶이혼으로 분양권을 배우자에게 이전하는 경우엔 전매가 가능하다.
김준현.안장원 기자
