배준영인천경제연구원 이사장
황금알을 낳는 거위인가, 주택경기 활성화의 주역인가? 뉴스테이는 2015년 후반기에 시작된 민간기업형 임대주택 사업이다. 전·월세난에 시달리는 세입자들에게 연 임대료 인상율이 5%로 묶인 안정된 가격의 아파트를 8년 이상 빌려준다. 불황의 건설업계는 건설 후 아파트를 일괄 매각할 수 있어 리스크가 거의 없다. 수천 세대의 대단지라 학교 등 교육, 쇼핑 등 편의시설 등이 잘 갖추어져 임대 및 분양이 잘 될 것으로 기대된다.
뉴스테이 사업은 10년 내외의 답보 상태로 자포자기 지경이었던 원도심 재개발조합들에 돌파구가 되었다. 첫째, 특별법 제정으로용적률을 50% 이상 높여 사업성이 높아졌다. 둘째, 주택보증기금의 차입, 보증, 출자로 자금 부담에서 벗어났기 때문이다.
인천의 뉴스테이 사업은 2016년 상반기 선정 전국 15곳 중 6곳으로 가장 많다. 도화1구역 뉴스테이 착공식은 대통령이 직접 와서 테이프를 끊었다. 해피엔딩 동화가 시작된 듯 보였다.
그런데, 뉴스테이 선정으로 축제 분위기였던 인천 송림1동 주민 사회가 최근 들끓기 시작했다. 보상금이 턱없이 적다는 것이다. 수년간 재개발 지역으로 묶여 전혀 손을 못 봐 쇠락한 현재를 기준으로 감정했기 때문이란다. 건설 진행에 따라서 분양가가 예상보다 많이 오르면 입주하는데 대출받아야 하고, 감당이 안 되면 입주를 포기해야 하는 상황이 될 수도 있다는 걱정도 늘었다. 사실 재개발은 주민들이 조합을 통해 동의를 하고 뉴스테이 사업도 조합이 신청해서 허가를 받은 것이기에 틀을 바꾸기는 어렵다.그럼에도 이 사업은 정부가 주도했고 공공재원이 들어가기에 짚고 넘어가야 할 점이 있다.
원도심 가구는 소득 수준이 낮다. 그래서 재개발을 하면 재정착을 하지 못하고 주변으로 밀려나는 경우가 많다. 한국토지공사의 개발사업 중 1993년부터 2003년까지 수도권의 평균 재정착률은 44%였다. 2002년에 시작한 서울시의 달동네 재개발사업인 뉴타운의 재정착률은 25%였다. 해가 갈수록 소득수준이 낮을수록 더 낮아지는 추세다. 재개발 사업의 초점은 원주민들의 거주환경을 개선하는 것이 목적인만큼 주역들이 내몰리는 비극이 반복되어서는 안된다. 80% 이상의 주민들이 정든 동네를 지키려 한다.
원주민들의 재정착을 위해서 시행, 시공자 그리고 정부의 협업이 필요하다. 보상가 및 분양가를 적정하게 산정해야 한다. 사업기간 중 임시주거시설을 안내해 주는 방안도 검토해 볼 수 있다. 주변 전통 상권도 살리고 커뮤니티가 깨지지 않게 해야 한다. 성공한 재개발의 상징 같은 도쿄의 미드타운도 빈민촌 지역이었다. 10년에 걸쳐 주민을 설득하고 협력한 결과 90%가 넘는 주민들이 재정착을 했다.
뉴스테이라는 정부정책의 평가지표 중에 반드시 재정착률 목표가 있어야 한다. 정부는 목표 재정착률을 관리하는 컨트롤타워를 해야 한다. 그래야 뉴스테이 사업 후 원주민이 주변으로 내몰리는 이른바 ‘마을의 젠트리피케이션’을 최소화 할 것이다.
배준영 인천경제연구원 이사장
