[2006부동산Preview] 4. 재건축 투자의 안팎

◆엇갈리는 사업 희비=용적률 축소가 가장 큰 족쇄다. 강남구 개포지구와 송파구 가락시영, 강동구 둔촌주공 등이 용적률을 높이기 위해 안간힘을 쓰지만 상황이 쉽지 않다.

개포지구의 경우 강남구가 제시한 단지별 용적률(저층 177%)에 대한 주민들의 반발이 거세 재건축 여부가 올해도 결정되기 어려울 전망이다. 가락시영은 지난해 말의 '재건축계획 보류' 충격에서 벗어나는 데 상당한 시간이 걸릴 것 같다. 마찬가지로 3종 주거지역으로 바꾸려는 둔촌주공도 가락시영의 심의 보류에 불안해 한다. 용적률 210%로 예상되는 3종 주거지역 중.고층 단지들은 더 갑갑하다. 기존 용적률이 180% 이상이어서 재건축으로 높일 수 있는 용적률 여유가 별로 없다.

반면 서울의 5층 이하 단지 가운데 고덕지구는 지난해 말 용적률이 190%로 결정돼 올해 본격적으로 사업에 나선다. 고밀도지구에 속하는 중고층 단지들의 사업도 재개된다. 12개 고밀도지구 가운데 남아 있던 압구정 등 4개 지구의 기본계획이 올 상반기에 마무리된다.

◆가격 불안 가능성 작아='재건축발 집값 불안'이 재연될 가능성은 작다. 정부는 지난해 8.31 대책 때 집값 안정 전에는 재건축 규제 완화가 없다고 못 박았다. 그 뒤 2종 주거지역 용적률.층수 완화, 3종 주거지역 용적률 상향 등은 이 같은 방침에 따라 좌절됐다.

단지별 재료도 많지 않다. 지난해 상업지역 기대감에 들떴던 잠실주공5단지의 용도 변경 추진은 더 이상 어렵다. 서초동 양지공인 관계자는 "단지별로 사업 속도에 따라 오를 수도 있겠지만 주변 집값에 영향을 미칠 정도는 안 된다"고 말했다. 재건축단지의 고분양가 논란도 올해는 잠잠할 것이다. 후분양제(공정률 80%) 실시로 일반분양분이 많지 않기 때문이다. 하지만 불씨가 완전히 꺼진 것은 아니다. 겹겹이 둘러싼 규제 속에서도 불씨를 살릴 틈바구니는 있게 마련이다. 지난해 말 청담동 한양 재건축이 최고 35층으로 허가되자 압구정동 단지가 덩달아 오른 사례가 대표적이다. 건설전략산업연구소 김선덕 소장은 "규제가 심한 만큼 집값 반발력도 크기 때문에 현실성이 떨어지는 기대감에도 꿈틀거릴 수 있다"고 말했다.

◆어쨌든 투자성은 불투명=재건축 단지의 투자성을 따지기가 쉽지 않다. 사업 자체가 삐걱거리는 단지가 많기 때문이다. 재건축 아파트값이 다소 내리기는 했지만 용적률을 감안하면 아직 거품이 끼여 있다는 지적이 많다. 용적률이 당초 예상보다 낮게 결정되는 추세에서 추가 부담금은 늘어나기 때문이다. 강남구 대치동의 한 공인중개사는 "250%로 기대됐던 3종 주거지역 재건축 용적률이 점점 떨어지면서 수익성 분석을 할 수 없게 됐다"고 말했다.

올해부터 관리처분인가를 받는 단지는 주택으로 간주돼 양도소득세 부담도 늘어난다. J&K 백준 사장은 "시세차익을 노리기보다 사업이 원활한 단지들을 중심으로 내 집 마련용으로 매수 여부를 판단해야 한다"고 말했다.

안장원 기자