[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 2채로 월세 받지만 생활비 부족한 60대 부부

중앙일보

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Q. 자녀를 모두 출가시키고 올해 69세가 된 김모씨는 65세 아내와 노후생활을 하고 있다. 아파트 두 채 가운데 한 채에선 월세가 나온다. 하지만 연금을 충분히 준비하지 못해 보유 현금을 까먹고 있다. 부동산을 팔아 현금 자산을 늘리고 싶은데 양도소득세가 걱정이다.

주택연금 신청하면 월 135만원…자녀 부담 덜어줘

A. 아파트 두 채와 토지를 보유하고 있지만 현금성 노후자금이 너무 부족하다. 그렇다면 거주 아파트는 즉각 주택연금을 신청하고 월세 아파트는 보증금을 줄여 월세를 높여라. 보유 토지는 가격이 올랐으니 양도보다는 가족에게 증여해 절세 효과를 극대화하자.

　◆다주택자도 주택연금 신청 가능=주택연금 가입은 부부 합산 1주택 소유가 원칙이다. 하지만 예외가 있다. 다주택을 소유했더라도 합산가격이 9억원 이하라면 가능하다. 김씨네는 2주택 합산 총액이 8억원 수준이다. 따라서 거주 아파트로 주택연금을 신청해도 된다. 부인의 연령을 기준으로 매월 135만원을 평생 수령할 수 있다.

　정부는 노후에도 자금이 필요한 반퇴시대에 맞춰 올해를 ‘주택연금 활성화 원년’으로 정해 제도 정비에 나서고 있다. 우선 주택 소유자가 만 60세 이상이어야 하는데, 앞으로 부부 중 누가 소유했는지와 관계없이 한 명만 만 60세가 넘으면 신청할 수 있도록 주택금융공사법 개정안이 발의돼 있다. 고가주택 제한을 풀어 9억원을 넘어도 9억원 한도 내에서 주택연금을 가입할 수 있게 하고, 대상주택에 주거용 오피스텔을 포함시키는 방안도 검토되고 있다.

　◆반월세 아파트 월세 늘려라=현재 보증금 1억원에 월세 50만원을 받고 있는 부인 소유 아파트를 올 6월 계약 만기시 보증금 5000만원에 월세 80만원 형태로 전환해 월수입을 늘리자. 그러면 주택연금 매월 수령액 135만원에 80만원의 월세 수입을 더해 200만원 상당의 월 생활비를 충당하고도 15만원 정도 매월 자금 잉여가 확보된다. 매월 아들에게 생활비 받는 부모가 아니라 손자에게 용돈 줄 수 있는 할아버지·할머니가 될 수 있다.

　연 3.5% 상당의 이자를 내고 있는 아파트 대출금은 정기예금 만기시 지체 없이 상환하자. 그간 대출을 상환하게 되면 보유 현금이 줄어들게 된다는 심리적 압박감으로 주저했지만 세후 연 2%도 안 되는 정기예금 이자를 받으며 곱절의 대출금 이자를 납부할 이유가 없다. 은퇴 이후 노년의 삶에서 부채 보유는 기본적으로 바람직하지 않으며, 주택연금과 월세 상향조정으로 대출 상환 후에도 향후 보유 현금을 조금씩 늘려 나가면 된다.

　◆배우자 증여 통해 절세=김씨가 10년 전 4000만원에 매수한 토지는 이제 1억5000만원을 호가한다. 김씨는 이를 매각해 현금화를 고려하고 있다. 하지만 당장 매각하는 것보다 증여를 거쳐 매각하는 게 훨씬 이득이다. 이 토지는 비사업용 토지여서 양도할 경우 3700만원의 양도세가 나온다. 향후 10년 더 보유함으로써 장기보유특별공제가 적용되더라도 세부담은 2200만원에 달한다. 이럴 바에는 증여를 통한 절세방안을 생각해보자.

　우선 자녀에게 증여하는 방법이 있다. 자녀에게 증여시 5000만원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 현 공시지가 7000만원을 고려하면 증여받은 아들은 5000만원 초과 2000만원에 대해 증여세 190만원과 취득세 280만원을 합쳐 총 세금 470만원을 납부하게 된다. 아들이 여기에 집을 지어 팔아도 1세대 1주택 비과세가 적용돼 세부담이 없어진다.

또는 김씨의 아내에게 증여하는 방안이다. 배우자에게는 6억원을 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 증여세가 전혀 없다. 그런 다음 아내가 증여 받은 땅을 5년 이상 보유한 뒤 양도하게 되면 세금을 내지 않아도 된다.