주택시장이 예사롭지 않다. 거래량이 대폭 줄고 가격도 내림세다.
국토교통부가 발표한 1월 주택거래량 통계에서도 전년 같은 달과 비교할 때 확실히 줄었다. 수도권 13.4%,지방 27.5% 등 평균 21.4% 감소했다. 아파트 시장은 더 안좋아 30.9% 쪼그라들었다. 이 와중에서도 연립·다세대와 다가구주택 거래량은 오히려 늘었다.
1개월치 자료를 갖고 전체적인 경기흐름을 판단하는 것은 좀 성급한 작업인지 모른다. 적어도 3개월 정도는 두고 봐야 제대로 파악이 가능하다.
그래서인지 국토부도 1월 주택 거래량이 좀 감소한 것을 갖고 언론이 과잉반응을 보이지 않을까 걱정하는 눈치다. 통계작성 이후 가장 거래량이 많았던 지난해와 단순 비교는 무리가 따른다는 설명이다. 과열 국면을 보였던 주택시장이 이제 정상궤도로 진입하는 과정으로 봐야지 위축됐다고 진단하는 것은 옳지 않다는 시각이다.
실제로는 정상인데 너무 과열됐던 경기상황과 비교함으로 말미암아 벌어지는 기저효과(base effect)에 지나지 않는다고 강조한다. 근거로 최근 5년간 1월 거래량 평균치와 비교할 때 올해 거래량이 오히려 많다는 점을 든다. 수도권의 거래량은 42.1% 나 늘어난 수치라고 말한다.
그렇게 보면 주택거래 성적은 결코 나쁘지 않다. 지난해 경기가 너무 달아 오른 것이 비정상이지 지금같은 거래량은 아주 정상적인 수준으로 받아들여야 한다는 주장이다.
가격도 그렇다.재건축 호재가 있는 서울 개포동 주공아파트 49㎡ 규모는 급매물이긴 하지만 최근 1억2000만원 떨어진 8억8000만원에 거래된 것으로 알려진다.
이또한 주택경기 호황세를 타고 급등한 주택가격이 조정을 받고 있다는 해석이다. 일부 아파트는 값이 오르기도 했다.
국토부는 여러가지 현상을 분석할 때 크게 우려할 수준이 아니라는 시각이다. 그런대로 거래는 이뤄지면서 가격도 보합세를 유지하지 않겠느냐는 생각이다.
하지만 지난해 하반기부터 나타났던 징후를 보면 국토부의 해석과 다른 기류가 느껴진다.경쟁력이 없는 중소도시 주택시장은 주저앉기 시작했다. 지난 12월 주택가격 변동율이 마이니스를 보였던 전국 시·군·구는 36곳이었으나 올 1월에는 61곳으로 확대됐다.
특히 서울 강남권까지 하락세로 돌아서 시장 상황이 심상치 않음을 보여준다. 지방 중소도시에서 눈에 띄던 냉기류는 수도권을 거쳐 서울 한복판까지 침투했다. 강남 4구 가운데 서초구를 제외한 3개 구는 모조리 하락세로 돌아섰다.
강남구와 강동구가 각각 0.22% 빠졌고 송파구는 0.03% 떨어졌다. 서울 평균은 0.05% 오른 것으로 조사됐으나 오름폭은 전년 동월 대비 절반 수준에 불과하다. 강남권 재건축 아파트를 중심으로 가격하락 조짐이 역력하다.
전국 기준을 보면 더 심각하다.2015년 1월 상승률은 0.14%였으나 올해들어 0.04%로 내려앉았다. 집값이 전년 상승폭에 비해 30% 수준에 머물렀다. 아직은 주택시장 향방을 아직 가늠하기 이르지만 지난해 12월부터 진행돼 왔던 위축세는 강도가 더 세지는 분위기다.
지방도시 중에 계룡시는 지난해 내내 하락세를 면치 못해 연간 하락폭이 4.14%로 전국 시·군·구 가운데 최악이다.
이밖에 공주·남원·논산·군산시도 성적이 매우 좋지 않은 편이다. 한때 부동산값 상승률이 전국 최고를 보였던 거제시는 하반기부터 활기가 떨어지면서 마이너스 상승률로 마감했다. 분양열기가 뜨거웠던 부산·대구도 형편이 안좋아졌다. 아파트 분양이 많았던 부산 강서구는 지난해 12월 상승세가 꺾였고 대구의 강남으로 불리는 수성구도 하락세로 돌아섰다.
위축세를 보인 곳은 수요가 불어날 기미가 없는 중소도시와 가격 상승폭이 컸던 대도시 인기지역들이다. 중소도시는 크게 나아질 기미가 안보이고 대도시 인기지역 또한 집값이 너무 비싸다는 거부 반응이 감지된다.
일부 호재 지역 외는 당분간 하락세를 면치 못할 것이라는 분석이 우세하다. 국내·외 경제상황이 불투명한데다 주택담보대출 규제가 더해져 그만큼 수요가 줄어들게 뻔하다. 더욱이 지난해 웬만한 사람은 다 집을 구입해 수요고갈 사태가 벌어질지 모른다.
특별한 이슈가 없는 한 주택시장은 위축될 수밖에 없다.
최영진 부동산전문기자 yjchoi@joongang.co.kr
