[절세 가이드] 건물 증여세

조그만 건물을 임대하고 있는 A씨는 최근 고민에 빠졌다. 상가 임대차 보호법의 시행으로 임대료를 사실대로 세무서에 신고하면 소득세 등 세금 부담이 크게 늘고, 자녀들에게 토지나 건물 일부를 증여하려 해도 증여세 부담이 크기 때문이다.

A씨와 같은 경우 소득세 부담을 덜면서 장기적으로 자녀의 자금 출처 근거도 마련할 수 있는 방안으로 건물만 먼저 증여하는 것을 생각해 볼 수 있다.

◇토지 사용대가를 신고해야 한다

부모가 갖고 있는 땅 위에 자녀 명의로 건물을 새로 짓거나, 땅은 부모가 갖고 있으면서 건물만 자녀에게 증여해 자녀가 부모의 땅을 공짜로 사용하는 경우가 있다.

이 경우 아무런 세무 신고를 하지 않으면 세무당국은 자녀에게 매년 토지 공시지가의 2%에 해당하는 금액을 증여한 것으로 간주해 5년 단위로 증여세를 과세한다.

또한 자녀에게 무상으로 임대한 것이 부당하다고 판단, 통상 다른 사람에게 임대했을 때 받을 수 있다고 생각되는 금액을 토지 임대료로 받은 것으로 보아 부모에게 소득세를 물린다.

결과적으로 자녀 등이 부모의 토지를 무상으로 사용하고 아무런 세무신고를 하지 않으면 증여세와 소득세를 모두 물게되는 것이다.

◇토지 임대료를 주고받아야 세금이 줄어든다

A씨의 경우 세법상 문제되지 않을 범위 내에서 적정한 토지 임대료를 주고받는 것이 바람직하다.

A씨는 임대료에 대한 소득세와 부가세를 부담하게 되지만, 자녀는 임대료로 지불한 금액을 경비로 인정받을 수 있다. 임대소득이 분산되므로 소득세율도 단독으로 임대했을 때보다 낮아질 수 있다.

그러면 얼마를 토지 임대료로 주고받아야 할까. 세법에서는 부모.자식.형제 등을 특수관계자로 보아 타인과의 거래와 차별을 두고 있다. 이러한 특수관계자는 세법에서 규정하고 있는 금액보다 많이 받거나 적게 받으면 세금 문제가 발생하므로 주의해야 한다.

A씨는 우선 환경과 여건이 비슷한 주변의 토지 임대시세를 참조해 임대료를 정할 수 있다. 적정한 주변 임대시세가 없다면 토지 공시지가의 50%에 해당하는 금액에 국세청에서 고시한 은행 정기예금 이자율을 적용해 임대료를 계산하면 무리가 없다.

◇사례

토지 공시지가 20억원, 연간 건물 임대소득이 1억원인 경우 건물 증여 후 5년간 부담하게 되는 세금을 비교해 보자. 다른 소득과 증여는 없다고 가정하자.

▶건물을 증여하지 않은 경우 1억2천2백만원 ▶건물 증여 후 토지임대료를 세무신고 하지 않은 경우 2억2천7백만원 ▶건물 증여 후 적정한 토지임대료를 세무 신고한 경우 9천만원이다. 건물을 증여한 뒤 토지임대료를 적정하게 신고했을 때의 세금이 가장 적다.

안만식 조흥은행 프라이빗뱅킹팀장