올들어 정부가 부동산 투기를 잡는다고 각종 억제책을 잇따라 내놓고 있다. 이 때문에 내집을 마련하려는 사람들이나 투자자들은 자주 바뀌는 주택정책에 어지럽기만 하다.
올들어 바뀐 부동산 제도는 어떤 것이 있으며 달라진 환경 속에서 투자와 내집마련은 어떤 전략으로 해야 하는 지 정리했다. (편집자)
6월중 서울과 수도권, 충청권 등 투기과열지구에서 등기때까진 분양권을 팔 수 없어 단기 전매차익을 겨냥한 청약은 불가능하다.
게다가 7월부터 전매차익을 노린 투자자들이 대거 몰려 수십대 1의 경쟁률을 기록하고 있는 주상복합도 3백가구 이상은 전매가 안된다.
주택담보대출 비율도 60%에서 50%로 축소돼 은행돈을 많이 빌려 투자하는 것도 어려운 실정이다. 정부는 부동산시장이 안정되지 않을 경우 추가 투기억제책을 내놓을 것으로 예상돼 막연한 기대심리로 투자했다간 낭패를 볼 수 있다.
◇투기과열지구내 아파트는 전매금지=6월부턴 서울과 경기도, 인천등 수도권 대부분 지역과 대전.아산.천안.청주.청원 등 충청권이 투기과열지구로 지정된다.
건설교통부 관계자는 "수도권지역은 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역.성장관리권역, 충청지역은 토지거래허가구역 가운데 주택공급 물량이 다수 계획돼 분양시장이 과열양상을 보일 것으로 예상되는 지역이 지정된다"고 밝혔다.
투기과열지구에선 1가구 2주택자나 5년전 분양을 받은 사람(예비당첨자도 포함)은 1순위가 될 수 없다.
지역.직장주택 조합원도 주택공급의 규칙이 개정되는 6월부터 전매가 금지돼 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다. 다만 비투기과열지구에서 시행일 이전에 분양을 받았거나 분양권을 매입한 사람들은 한차례 전매가 가능하다.
건설산업전략연구소 김선덕소장은 "투기과열지구가 확대지정됨에 따라 인기지역에 청약이 몰리고 비인기지역은 미분양이 속출하는 등 양극화현상이 극심해질 것"이라고 내다봤다. 내집마련 수요자에겐 투기과열지구 지정이 오히려 좋은 기회가 될 수 있다고 전문가들은 말한다.
7월 이후 건축허가를 신청하는 3백가구 이상의 주상복합아파트도 전매가 금지돼 청약 가수요가 많이 줄어들 것으로 보인다.
다만 주택건설촉진법 개정 시행령의 시행일을 기준으로 이미 건축법에 의한 건축허가를 신청(건축심의위원회의 건축심의를 신청한 경우 포함)한 주상복합아파트는 종전의 규정을 적용받아 전매제한을 받지 않는다고 건교부는 설명했다.
이럴 경우 3백가구이상의 주상복합아파트는 청약통장이 있어야 청약할 수 있고 당첨될 경우 투기과열지구에선 5년간 1순위가 될 수 없다.
해밀컨설팅 황용천 사장은 "업체들이 3백가구 미만의 주상복합아파트나 주거용 오피스텔을 많이 지을 것"이라며 "따라서 주상복합에 대한 인기는 다소 시들해질 수 있다"고 말했다.
◇재건축 묻지마 투자 금물=7월이후 사업승인을 신청하는 재건축아파트는 일반 분양시기가 입주전 3~6개월으로 대폭 늦어진다.
지금까지는 사업승인을 받으면 곧바로 착공과 함께 일반분양을 실시해 분양대금을 이용해 재건축 사업을 할 수 있었으나 앞으로는 쉽지 않게 됐다. 재건축 사업의 건설비용 부담을 일반분양이 이뤄지는 완공시기까지 조합원이나 건설회사가 맡아야 한다.
일반 분양이 완공시점인 2~3년뒤로 미뤄지면 분양시점의 주택경기나 집값 예측이 어려워 재건축 사업의 위험부담이 그만큼 커진다.
건교부도 2~3년 뒤에는 판교신도시 아파트 분양이 예정돼 있어 집값이 안정될 것으로 예상하고 재건축 일반 분양시기를 늦춤으로서 재건축 과열 현상을 잠재울 수 있을 것으로 전망한다.
이코랜드 박석창 사장은 "부동산 경기가 지금처럼 활황일 경우 금융비용이 소비자에게 전가돼 분양가 상승으로 이어질 수 있다"며 "하지만 전체적으로 재건축사업의 위험부담이 커져 투기수요가 줄어들 가능성이 있다"고 말했다.
따라서 아직 사업승인을 받지 않은 서울 서초구 반포저밀도, 송파구 가락시영, 강동구 둔촌 주공,과천 주공, 광명 하안.철산주공 등은 투자때 조심할 필요가 있다는 지적이다.
특히 조합과 시공사가 주택경기 변동과 관계없이 일정지분을 보장하는 지분제로 계약을 한 단지들도 후분양제에 따른 이자부담을 놓고 적지 않은 분쟁이 예상된다.
1대 1 재건축을 추진 중인 중층아파트는 후분양제도의 영향은 거의 받지 않으나 7월부터 안전진단기준이 대폭 강화되므로 재건축 이 쉽지 않게 됐다.
건국대 부동산학과 고성수 교수는 "양도세를 기준시가 대신 실거래가격으로 부과하는 투기지역이 확대되고 있는 만큼 투자를 하더라도 기대수익을 낮춰야 한다"며 "리스크가 커지는 재건축아파트에 대한 투자는 신중하는 게 좋다"고 조언했다.
박원갑 기자
